주택임대사업 새 재테크로 주목

양도세 중과완화에 종부세 면제까지

2·11 전·월세 안정대책 따라 주택값 오를땐 시세 차익도

준공후 미분양 혜택 더 크지만 수요·입지 등 꼼꼼히 따져야

정부가 임대 사업자에 대한 세제 감면과 요건 완화를 주요 내용으로 한 전·월세 대책을 내놓으면서 임대사업이 여유계층과 퇴직자의 재테크 수단으로 떠오르고 있다. 지난해 3월 입주를 시작했지만 아직 저층 위주로 미분양 물량이 남아 있는 서울 둔촌 푸르지오 전경.

정부가 전ㆍ월세난 해소를 위해 다주택자의 세금을 감면해 임대 사업자로 활용하는 대책을 발표함에 따라 주택 임대사업에 대한 관심이 높아지고 있다. 양도소득세 중과완화, 종합부동산세 비과세 등을 적용 받을 수 있는 기준이 크게 완화됨에 따라 임대 수익률이 높아지기 때문이다. 특히 준공 후 미분양을 사들여 임대사업을 할 경우 일반 매입 임대사업자보다 세제혜택을 더 받을 수 있다. ◇수도권, 세제지원 요건 대폭 완화=

정부가 지난 11일 발표한 전ㆍ월세 안정 보완대책은 수도권 임대 사업자에 대한 세제혜택 기준을 크게 완화한 게 특징이다.

서울지역 임대사업자가 세제지원을 받을 수 있는 기준을'3가구 이상 보유에 5년 이상 임대'로 바꿨다. 아파트 넓이도 전용면적 85㎡이하에서 149㎡ 이하로 확대하고 가격도 공시가격 기준 3억원 이하에서 6억원 이하로 각각 완화했다. 기존에는 85㎡이하, 3억원 이하 주택을 5가구 이상 10년간 임대해야 혜택을 받을 수 있었다.

경기도와 인천도 85㎡이하, 6억원 이하 주택을 3가구 이상 7년간 임대해야 했지만 임대기간이 5년으로 줄었다.

임대사업 대상 주택 소재지도 넓어졌다. 기존에는 수도권의 경우 동일 시ㆍ군이나 시ㆍ도에서 구입한 주택만 세제지원을 받을 수 있었지만 앞으로는 수도권 내에서 구입한 주택은 모두 해당된다.

특히 준공 후 미분양 주택을 사들여 임대하면 양도세와 취득세를 깎아준다. 건설사가 2년 이상 임대한 뒤 분양하는 주택을 매입하거나 준공 후 미분양 주택을 취득해 5년 이상 임대를 주면 취득세 50%와 취득 후 5년간 발생한 양도소득세 50%를 감면해 준다.

◇임대 수익성 크게 개선될 듯=

매입 임대사업은 사업자 등록을 하고 일정 규모의 주택을 일정기간 이상 임대할 경우 세제 혜택을 주는 제도다. 매년 임대 수입에 대한 소득세를 내야 하지만 취득, 양도과정에서 세제혜택을 받을 수 있고 주택가격이 오를 경우 시세차익도 올릴 수 있다.

국토부에 따르면 지난해 말 현재 매입 임대사업자는 4만4,457명으로 전년대비 27% 증가했다. 저금리 기조에다 지난해 한 차례 임대사업 요건을 완화한 영향이 큰 것으로 분석된다.

이번에 임대 사업 요건이 크게 완화됨에 따라 앞으로 임대 사업자 수가 큰 폭으로 증가할 것으로 전망된다.

매입 임대사업자에게 주어지는 세제혜택은 구입, 보유, 처분 등 크게 세 단계로 나뉜다. 우선 임대사업자로 등록하면 구입 단계에서 취득, 등록세를 전용면적 60㎡ 이하는 면제, 60~149㎡ 이하는 25% 감면해준다.

보유단계에서 부과하는 종부세는 합산 과세 대상에서 제외해 사실상 비과세하고 주택을 팔 때 내는 양도세는 중과 대상에서 제외해 보유기간에 따라 일반과세(6~35%)한다. 또 일반 2주택 이상 보유자는 최장 10년까지 주택을 장기 보유할 경우 양도차익의 30%를 깎아주는 장기보유 특별공제를 받을 수 없지만 임대사업자는 이런 혜택을 받을 수 있다.

◇입지여건과 투자가치 꼼꼼하게 따져야=

임대사업 요건이 좋아진 만큼 여유 있는 사람들은 임대사업을 적극 고려해 볼만하다는 게 전문가들의 조언이다. 다만 임대 수익률을 보장 받으려면 임대 수요가 많은 곳에서 주택을 구입해야 한다.

특히 준공 후 미분양의 경우 가장 큰 세제 혜택을 받게 됐지만 가격은 물론 입지와 교통, 학군 등에서 수요자들의 외면을 받아 온 만큼 반드시 옥석 구분을 해야 한다. 준공 후 미분양은 건설업체들이 대부분 계약금 5~10%에 중도금 무이자 등 할인 혜택을 주고 있다.

계약 즉시 임대사업에 활용할 수 있는 만큼 우선 고려해 볼만하지만 임대 수요는 중대형 보다는 중소형이 많다는 점 등을 고려해 구입 대상을 선별해야 한다. 국토부에 따르면 지난해 말 현재 전국 준공 후 미분양은 4만2,655가구로 지역별로는 서울 809가구, 인천 515가구, 경기 7,405가구 등 수도권이 8,729가구로 전체의 20.5%를 차지한다.

함영진 부동산써브 실장은"인천에서는 송도 신도시, 경기권에서는 판교 신도시와 용인시 동천ㆍ신봉, 하남시, 광명시 철산동 등 대기 수요가 있는 지역을 주목해 볼 만하다"고 말했다.