재개발 '분양권 매매' 갈수록 어렵네

조합 입주권값 떨어져 일반 분양가와 격차 줄어

일부선 가격 역전 현상도… 웃돈 거래 거의 안돼

부동산경기 침체로 계약금만 걸어놓은 뒤 시세차익을 챙기는‘분양권 매매’가 갈수록 어려워지고 있다. 왕십리뉴타운 전경.

서울 재개발 시장에서 일반분양 물량에 청약한 뒤 이를 되팔아 시세 차익을 거두는 '분양권 매매'가 갈수록 어려워지고 있다. 부동산 경기침체 속에 일반 공급물량의 분양가가 조합원 입주권보다 비싼 구역이 늘어나고 있는 탓이다.

3일 부동산업계에 따르면 오는 6월 중 분양을 앞두고 있는 서울 성동구 왕십리2구역에서는 84㎡형(이하 전용)에 입주할 수 있는 조합원 입주권은 6억5,000만~6억6,000만원선에서 시세를 형성하고 있다. 이 주택형의 예상 일반분양가(6억6,000만~6억9,000만원)보다 3,000만원 이상 낮은 가격이다.

통상 일반 분양권에 '웃돈'을 얹어 되팔기 위해서는 조합원입주권 가격이 일반분양가보다 비싸야 한다. 관리처분 직후부터 거래시장이 열리는 조합원입주권과 달리 일반분양권은 청약 이후에나 거래가 가능해 입주권 값이 분양권 거래가격의 기준이 되기 때문이다. 입주권은 또 분양권보다 층과 향이 좋은 물건을 선점할 수 있다는 장점도 있다.

지난해 6월 공급된 동작구 흑석뉴타운 '흑석센트레빌Ⅰ'의 경우 일반 공급 전부터 조합원 입주권이 예상 일반분양가보다 더 비싼 가격에 거래가 이뤄졌다. 결국 이 아파트 분양권에는 최고 1억원에 육박하는 프리미엄이 붙었다.

하지만 최근 들어 분위기가 급변했다. 거래가 실종되면서 입주권 가격이 떨어져 입주권과 분양권 가격의 격차가 줄어들고 있다. 여기에는 조합들이 분양가를 경쟁적으로 높인 것도 영향을 미쳤다.

이에 따라 '알짜'로 분류되는 재개발구역에서조차 분양권 투자를 통한 시세 차익 실현이 어려워지고 있다. 지난 3월 말 일반 분양에 나선 성동구 '금호자이1차'는 117㎡형을 제외한 전주택형이 최고 16대1의 경쟁률을 기록하며 1순위에서 마감됐지만 현재 시장에서 프리미엄이 붙은 매물을 찾기 어렵다.

같은 달 분양한 '흑석한강푸르지오' 역시 층과 향이 좋은 물건에는 2,000만~3,000만원의 웃돈이 얹힌 매물이 나와있지만 실제 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다. 성동구 금호동3가 P공인의 한 관계자는 "조합원 물건 거래가 활발해지면 웃돈이 붙을 수도 있겠지만 현재로서는 투자 여건이 좋지 않다"고 말했다.