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부동산 하면 가장 먼저 무엇이 떠오르는가. 대부분은 아파트라고 대답할 것이다. 그런데 요즘 신문을 보면 아파트의 시대는 가고 바야흐로 상가나 호텔처럼 시세차익보다는 임대료를 통한 안정적인 현금 수익을 기대하는 투자상품의 시대가 왔다는 것을 느낄 수 있다. 필자가 앞선 칼럼에서 얘기했던 현금 흐름이 중요해지는 시대가 온 것이다.
상업용 부동산에는 다양한 유형의 물건이 존재한다. 상업용 부동산은 크게 업무시설(오피스)·상업시설(리테일)·물류창고(유통시설), 그리고 호텔·헬스케어 등 위락시설(호스피털리티) 정도로 나눌 수 있다. 오피스는 전통적으로 가장 안전한 투자처였다. 하지만 모든 투자가 그렇듯이 안정성과 수익률은 반비례한다. 투자에서 가장 중요한 것은 수익의 목표치를 정하는 것이고 이를 바탕으로 안정성과 수익률의 균형점을 찾는 것이다. 기관투자가들이 요즘 리테일이나 물류창고를 많이 검토하는 것도 이 때문이다.
라이프스타일의 변화도 유망 투자자산의 변화에 영향을 준다. 물류시설이 주목을 받는 이유는 소비 패턴의 변화 때문이다. 최근 온라인 쇼핑의 성장세가 무섭다. 각 유통회사는 최고의 배송 시스템을 구축하기 위해 앞다퉈 교통이 편하고 물류 순환의 중심이 될 만한 곳에 물류센터를 확보하기 위해 혈안이 돼 있다. 이와 맞물려 리테일은 사람들의 경험과 감성을 자극하는 MD 구성과 건축공간을 마련하는 등 '콘텐츠'에 집중하고 있다. 매매의 장소가 아닌 여가활동을 위한 시설이 돼가고 있다. 리테일은 일단 임대 완료를 통해 안정적인 임대료 수입이 들어오게 되면 안정적이고 꾸준한 현금 흐름을 가져갈 수 있는 분야다.
호텔은 최근 주목 받기 시작한 시장이다. 중국인 관광객의 증가로 객실 수요가 늘어난데다 정부의 관광업 육성정책이 더해져 자연스레 호텔도 부동산 투자의 대상으로 주목 받고 있다. 사실 호텔은 일반적인 부동산과는 다른 특성을 가진 투자상품이다. 장기 임대를 통한 임대료가 현금 흐름의 근간을 차지하는 다른 분야와 달리 안정적인 운영이 담보되지 않을 경우 수익을 보장하기 어렵기 때문이다. 따라서 투자에 앞서 반드시 계약상황, 운영사 역량 등을 꼼꼼하게 살펴야 한다.
전통적인 투자상품인 오피스는 수요·공급에 대한 예측이 쉽다는 점이 장점이다. 정보가 많으므로 위험요소를 최대한 배제한 투자가 가능하다. 올해 상반기에는 저금리 기조와 최근 기관투자가의 대체투자 확대로 유동성이 매우 풍부해져 우량 물건 매입을 위한 치열한 경쟁이 이어지고 있다.
지금까지 상업용 부동산 투자의 대상이 되는 큰 네 축을 알아봤다. 모두 각각의 특징이 있고 안정성·수익률 등이 천차만별이기 때문에 투자자는 어떤 분야가 자신의 투자성향과 가장 알맞은지 미리 알아둘 필요가 있다. 아직은 분양형 호텔을 제외하고는 개인투자자가 해당 물건에 투자할 기회도 매우 제한적이지만 가까운 미래에는 개인투자자들도 상업용 부동산 투자 시장에 참여할 기회가 늘어날 것이기 때문이다.
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