[地地玉選] 입찰전 '후순위 가처분'내역 꼼꼼히 살펴야

법원경매에서 법률용어 중 ‘가처분’이란 용어가 자주 등장 한다. 여기서 가처분이란 채권자가 금전채권이 아닌 특정의 지급을 목적으로 하는 청구권을 보전하기 위하거나, 또는 쟁의(爭議)가 있는 권리관계에 관해 임시의 지위를 정하기 위해 재판을 진행하는 일종의 보전제도이다. 그런데 이런 가처분이 경매에 등장하면 입찰자 입장에서는 상당히 위협적으로 느껴지는 게 사실. 일반적으로 권리분석 과정에서 말소기준권리보다 가처분이 선순위일 경우에는 낙찰 후 가처분은 말소되지 않고 낙찰자가 그대로 인수해야 하는 것은 기본상식이다. 반면 후순위 가처분의 경우 낙찰로 인해 권리관계가 소멸되기 때문에 보통은 별 망설임 없이 낙찰을 받는 다. 하지만 주의할 것은 말소기준권리 이후에 등기된 후순위 가처분도 경우에 따라서는 낙찰차에게 인수된다는 사실이다. 낙찰자에게 인수되는 후순위 가처분의 대표적인 것이 ‘토지인도를 위한 건물철거 가처분’이다. 이는 토지의 소유자가 지상 건물소유자에 대해 처분금지가처분을 한 후 건물 소유자를 상대로 건물 철거 및 인도에 관한 본안 소송을 제기해 승소할 경우 이 가처분은 순위에 관계없이 낙찰자에게 그대로 인수돼 낙찰자가 건물을 철거해 줘야 한다. 또 다른 경우는 ‘진정한 소유권’을 다투는 후순위 가처분이다. 이러한 사례는 문중재산에서 자주 볼 수 있는데, 예를 들면 경매부동산의 등기상의 소유자가 이름만 자기 앞으로 된 형식적 소유자인 경우이다. 즉 등기상의 소유자를 채무자로 한 경매가 진행돼 낙찰 됐을 때, 진정한 소유자 소유권말소청구 가처분을 통한 본안소송에서 승소하면 낙찰자는 소유권을 빼앗겨 낭패를 보게 되는 것이다. 위 사례처럼 후순위 가처분권자가 승소해 낙찰자에게 피해를 주는 경우는 얼마든지 있을 수 있다. 따라서 말소기준권리 이후의 가처분이라 하더라도 그 상세내역을 꼼꼼히 조사한 후 입찰에 응해야 할 것이다. / 글=박규진 지지교육원 원장