[부동산특집] 부동산정책 알면 집장만 수월

정부의 주택경기 활성화 대책이 잇따라 쏟아지고 있다. 중도금 대출을 비롯해 각종 세제혜택, 분양권 전매허용, 재당첨금지제한 완화, 전세반환자금지원 등 얼어붙은 주택시장을 살리기 위한 조치들이다.서울 재개발·재건축 조기 추진, 수도권 공공택지개발지구 아파트 분양가 자율화 등도 간접적으로 주택경기를 떠받칠 전망이다.

일찍 일어나는 새가 벌레를 많이 잡듯이 부동산 투자자들이 시장변화에 제대로 대처하기 위해서는 바뀐 정책을 알고 있어야 한다.

◆중도금 대출=건설교통부는 주택은행을 통해 지난 7월 2조2,250억원, 9월 7,073억원에 이어 지난 11일부터 1조6,000억원이 대출하는 등 3차에 걸쳐 4조6,000여억원의 중도금 대출을 실시하고 있다.

대출대상자는 분양가를 10% 이상 납부한 전용 25.7평 이하 아파트 입주예정자로 분양가의 50% 이내에서 2,000만~4,000만원까지 대출된다. 대출조건은 연리 12%에 3년거치 10년상환의 좋은 조건이다. 아파트를 분양받은 사람들은 이 자금을 적극 활용, 값싸게 집을 장만할 수 있는 길을 찾아보는 것이 좋다.

◆미분양주택구입자금=주택은행에서 25.7평 이하의 미분양주택을 구입할 때 지원한다. 가구당 대출한도는 전용 18평 이하가 1,500만원, 18~25.7평은 2,500만원이다. 융자조건은 5년 분할상환이 연리 16.5%, 20년 분할상환이 연리 16.95%다. 10월말 현재 1조974억원이 나갔다.

주택은행은 이 자금을 일단 해당 건설업체에 대출해준 뒤 개인이 미분양 아파트를 매입하면 이를 매입자 명의로 전환, 매입자가 갚도록 할 방침이다.

◆전세금반환자금=전세값 하락으로 인한 집주인과 세입자간 보증금 반환을 둘러싼 분쟁을 해소하기 위한 자금이다. 집주인에게 가구당 2,000만원, 1인당 최고 6,000만원까지 융자하고 있다. 융자대상은 전용 25.7평 이하, 전세계약금 7,500만원 이하의 주택으로 지역 제한은 없다.

단 전세계약기간이 끝난 이후에 신청이 가능하다. 대출자금은 세입자 통장으로 입금된다. 대출조건은 연리 16.5%로 1년이내에 상환해야 하지만 1년후 대출금의 20% 이상을 갚을 경우 최고 3년까지 연장할 수 있다.

주택은행 본·지점에서 임대인과 임차인이 건물등기부등본, 임대차계약서, 임차인주민등록등본 등을 제출해야 한다. 특히 임대인은 해당 주택이나 다른 부동산을 은행에 담보물건으로 제공해야 한다.

◆세제지원=주택을 사고 팔때 내는 취득세, 등록세 및 양도소득세를 한시적으로 면제해 줌으로써 거래를 활성화시킬 목적으로 제정됐다.

양도소득세의 경우 지난 5월22일부터 내년 6월30일까지 전용면적 25.7평 이하 신축주택을 구입하면 100% 면제된다. 현재 미분양주택과 지난 5월22일 이후 분양받은 주택이 해당된다. 한 사람이 몇채를 사더라도 모두 양도소득세를 내지 않는다.

전용면적 18~25.7평짜리 신축주택을 살 경우에는 취득세와 등록세도 각각 25% 감면받을 수 있다. 내년부터는 신규주택뿐 아니라 기존주택에 대해서도 취득세 및 등록세에 붙는 농어촌특별세(취득가액의 0.2%)와 교육세(0.6%)가 부과되지 않는다.

전용 25.7평 이하 신축주택을 사면 1종 국민주택채권(땅값의 2~7%) 의무매입금액도 절반으로 줄어든다. 다음달말부터 재개발아파트 조합원은 사업이 끝나고 소유권 등기를 할때 1종 국민주택채권을 사지 않아도 된다.

◆청약제도 개선=민영아파트 청약 1순위 제한규정이 폐지돼 2주택 이상 소유자도 청약 1순위 자격을 가질 수 있다.

35세 이상으로 5년이상 무주택 세대주에게 우선청약권을 주는 민영아파트「무주택 우선 분양제」와 장기간 청약통장에 가입한 사람에게 우선청약권을 주는 「청약배수제」도 폐지된다. 청약통장 2순위 요건 역시 가입후 1년에서 6개월로 줄어든다.

재당첨제한기간은 분양가가 자율화되지 않은 민영주택은 5년에서 2년으로, 국민주택은 10년에서 5년으로 단축되며 특히 민영주택은 재당첨제한기간이 아예 없어진다.

청약예금통장의 금액변경도 자유로와졌다. 가입한후 5년이 지나면 1회에 한해 금액을 변경할 수 있었으나 지난 6월말 이같은 규정을 고쳐 가입후 2년이 지날때마다 횟수에 제한없이 금액을 마음대로 바꿀 수 있다.

국민주택의 청약자격도 「분양전 1년간 무주택자」에서 「분양시점의 무주택자」로 확대된다.

◆분양권전매 허용=분양받은 아파트를 입주전 마음대로 사고 팔 수 있다. 국민주택은 입주후 6개월, 민영주택은 60일간 매매할 수 없도록 했던 규제를 없애 지방의 경우 계약금, 수도권은 2회차 중도금을 내면 자유롭게 분양권을 사고 팔 수 있도록 허용했다.

특히 내년 4월1일부터는 수도권에서도 계약금만 내면 분양권 전매를 할 수 있게 된다. 다만 기존 주택의 미등기전매는 여전히 금지되며 이를 어기면 등록세(실거래가격의 3%)의 5배에 해당하는 과태료를 물게 된다.

◆분양가 자율화=지난2월 수도권 지역 민간택지에 건설되는 아파트에 대한 분양가 규제가 풀린데 이어 지난달 부터는 수도권 공공택지에 지어지는 민영아파트의 분양가도 전면 자율화됐다. 단 서민주택의 안정적 공급을 위해 국민주택기금 지원을 받는 주택은 여전히 분양가 자율화 대상에서 제외된다.

기금 지원으로 건설되는 20만가구 안팎의 물량을 제외한 모든 주택은 업체가 자율적으로 분양가를 결정할 수 있게 된 셈이다.