10월 30일이후 등록 임대사업자, 양도세 강화에 `진퇴양난`

10ㆍ29 부동산 대책 이후 양도소득세 중과를 회피하기 위해 임대사업자로 변신한 다주택보유자가 진퇴양난에 빠졌다. 10ㆍ29 대책 직후 정부가 임대사업자에 대해서는 양도세 중과를 배제할 것이라는 소문이 확산되면서 다주택자들이 임대사업자로 대거 등록했으나 정부는 오히려 10월30일 이후 등록한 신규 사업자에 대해서는 양도세 중과세 배제 기준을 크게 강화했기 때문이다. ◇얼마나 늘어났나= 서울시에 따르면 대책 발표 이전인 10월 한달 동안 25개 전체 자치구에 등록한 사업자는 1만180명. 9월의 9,923명보다 257명 늘어나는데 그쳤다. 그러나 11월 한달 동안 송파구가 183명 늘어난 것을 비롯해 ▲강남 70명 ▲서초 39명 ▲ 강동 66명 등 강남 4개 자치구만도 무려 358명이 늘어났다. 이는 10월의 129명보다 3배 가량 증가한 것이다. 서울시 관계자는“아직까지 시 전체 통계가 집계되지 않았으나 신규 사업자에 대한 양도세 중과배제기준이 발표된 12월 중순까지는 평소보다 임대사업자 등록이 크게 느는 추세”라고 말했다. ◇대책후 사업자 등록해도 무용지물=재정경제부는 지난 15일 소득세법 시행령 개정안을 통해 10월30일 이후 새로 등록한 임대사업자에 대해서는 5채 이상 10년 임대해야 양도세 60% 중과대상에서 제외하기로 했다. 기존 사업자(2채이상 5년임대)보다 과세 기준을 강화한 것이다. 2채를 보유하고 있다면 3채를 더 사야 하는 셈이다. 중과세 대상에서 제외되는 주택의 가격도 3억원(기준시가기준ㆍ시가3억5,000만원정도)이하로 제한된다. 여기서 주택가격의 기준은 취득가격이 아닌 양도가격. 주택가격이 매년 5% 오른다고 가정할 경우 2억1,000만원인 아파트가 10년 후에는 3억5,000만원을 웃돌기 때문에 10년 임대요건을 채워도 현재 2억원 남짓 하는 아파트는 중과세대상이 될 가능성이 높다. 게다가 보유세 강화조치로 재산ㆍ종합토지세 부담이 늘고 2005년부터는 종합부동산세까지 내야 한다. ◇내년 유예기간중 팔아도 최고 50% 중과세=양도세 중과세 유예기간인 내년중 아파트를 팔아도 고율의 양도세를 부담하는 경우도 있다. 내년부터 1년 미만 보유 부동산을 양도할 경우 50%의 세율이 적용되고 1~2년 보유 부동산의 경우 양도차액의 40%를 세금으로 내야 한다. 게다가 1가구3주택자와 1년 미만 보유자는 실거래가격기준으로 과세되기 때문에 세금부담은 더 늘어난다. 또 최소 임대기간3년을 채우지 못하고 임대사업자 등록을 취소할 경우 2년 이하의 징역이나 2,000만원이하의 벌금까지 부과된다. 10년 임대기간을 끝까지 채우나 내년중 팔거나 세금을 피할 수 없는 것은 마찬가지라는 결론이다. 다주택자에 대해서는 임대사업자로 등록하든 하지 않든 못 견디도록 한다는 게 정부의 의도기 때문이다. 재경부의 한 관계자는 “다주택자가 임대사업자로 등록해 양도세 중과조치를 회피하는 것을 막기 위해 세제지원기준을 강화했다”며 “그 마나 내년에 주택을 파는 것이 유리할 것이다”고 설명했다. ◇임대사업자에 대한 양도세 60% 중과 제외 요건 ------------------------------------------------------------------------------ 구분 임대가구수 임대기간 주택크기 주택가격 ------------------------------------------------------------------------------- 10월29일 이전 등록 2가구이상 5년이상 전용 25.7평이하 기준시가 3억원이하 10월30일 이후 등록 5가구이상 10년이상 전용 25.7평이하 기준시가 3억원이하 ------------------------------------------------------------------------------ *자료:재정경제부 <권구찬기자 이철균기자 chans@sed.co.kr>