8·31 부동산대책 관련 세법 시행령 문답풀이

8.31 부동산대책을 담은 종합부동산세법 등 관련 세법이 1월부터 시행된다.

정부는 개정 세법 시행을 위해 관련 시행령과 시행규칙을 개정했다. 개정 시행령과 시행규칙에 대한 궁금증을 문답풀이로 알아본다.

◇종합부동산세 관련

--세대별 합산 원칙인데 '1세대'는.

▲1세대란 본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속,형제자매)으로 구성하는 하나의 집단을 말한다. 취학, 요양, 근무상 형편에 따른 일시퇴거자도 1세대로 봐 합산한다.

--배우자가 없는 경우에 1세대로 인정하는 사례는.

▲30세 이상인 경우, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우, 세대원이 해당 주택을소유하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우로서 국민기초생활보장법에 의한 최저생계비 수준 이상의 소득이 있는 경우 등이다.

--부부가 별도세대를 구성하는 경우에는 어떻게 하나.

▲본인과 배우자가 주민등록상 별도세대를 구성한다 하더라도 1세대로 봐 합산해 과세한다. 이혼한 경우에는 합산하지 않지만 이혼 후 사실상 혼인관계를 유지하는 위장이혼인 경우에는 합산한다.

--미성년자는 단독세대가 인정되지 않는가.

▲미성년자는 원칙적으로 단독세대를 인정하지 않는다. 다만 생계를 유지할 수있는 소득이 있는 경우로서 가족의 사망, 결혼 등의 사유로 부득이하게 1세대를 구성하는 경우에는 단독세대를 인정한다.

--혼인ㆍ노부모 봉양을 위해 세대를 합가한 경우 어떻게 과세하나.

▲합가한 경우 1세대이므로 원칙적으로 종부세를 합산과세하나 합가한 날로부터2년간은 합가전의 상태를 각각 1세대로 봐 종부세 과세여부를 판단한다.

--세대별 합산과세시 세대원 중 누가 납세의무자가 되는가.

▲소유한 주택의 가액이 가장 큰 자가 주된 주택소유자가 되고, 주된 주택소유자가 납세의무자가 되며 나머지 주택소유 세대원은 연대납세의무자가 된다.

--주거겸용 놀이방도 종부세 합산과세 대상에서 배제되는데.

▲요건을 갖춰야 한다. 시장.군수.구청장의 인가를 받고, 그 주택의 소유자 또는 소유자와 동일한 세대에 속하는 세대원이 주거겸용 놀이방의 장으로서 과세기준일 현재 국세청에 사업자등록을 한 후 5년 이상 계속 운영해야 한다. 의무운영기간을 충족하지 못하면 경감세액을 즉시 추징한다.

--부득이하게 주거겸용놀이방을 중간에 중단하는 경우는.

▲수용, 사망으로 인한 상속, 이사(계속해서 주거겸용놀이방을 운영하는 경우)등 부득이한 사유일 경우는 경감세액을 추징하지 않는다.

◇양도소득세 관련

--1세대가 보유한 주택 2채 중 1채가 재건축사업 시행으로 2006년 이후 관리처분계획인가를 받아 조합원입주권으로 전환된 경우 다른 주택을 양도할 때.

▲현재는 일정한 요건을 갖춘 경우 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받지만 2006년부터는 1주택과 1조합원입주권 상태에서 주택을 양도하는 경우 양도세가 과세된다.

--1세대 1주택자의 주택이 조합원입주권으로 전환됨에 따라 대체주택을 취득해거주하다가 재건축주택 완공후 대체주택을 양도할 때.

▲재건축사업 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득해 1년 이상 거주해야 하고,재건축주택이 완공되기 전 또는 완공된 후 1년 이내 대체주택을 양도해야 하고, 재건축주택이 완공된 후 1년 이내 재건축주택으로 세대 전원이 이사해 1년 이상 거주해야 한다. 이 요건을 모두 충족해야 한다. 다만 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등으로 세대원 일부가 이사하지 않는 경우는 세대원 전원이 이사한 것으로 인정한다.

--1세대 1주택자가 재건축 조합원입주권을 취득하고 종전 주택을 양도할 때.

▲재건축입주권을 취득한 후 1년 이내 종전 주택을 양도하는 경우 양도세 비과세된다. 또 재건축주택이 완공되기 전 또는 완공된 후 1년 이내에 종전주택을 양도하고, 재건축주택이 완공된 후 1년 이내 재건축주택으로 세대전원이 이사해 1년 이상 거주하고, 종전 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우에도 비과세된다.

--수도권 또는 광역시에 주택 1채, 지방에 주택 1채를 소유하고 있을 때 1세대2주택에 해당되는가.

▲수도권 또는 광역시에 소재하는 주택은 모두 주택수 계산에 포함되나 지방에있는 주택은 기준시가가 3억원을 초과하는 경우에만 주택수 계산에만 포함된다.

--그럼 지방에 있는 주택이 기준시가가 3억원을 초과하면 어떻게 되나.

▲지방에 있는 주택은 중과대상에 해당되며 수도권 또는 광역시에 있는 주택은기준시가가 1억원을 초과하거나 '도시 및 주거환경 정비법'에 의한 정비구역으로 지정.고시된 지역에 소재한 주택인 경우 양도세 중과대상에 해당된다.

--수도권에 기준시가 2억원인 주택 1채, 기준시가 9천만원인 주택(정비구역으로지정.고시된 지역이 아닌 경우) 1채 등 모두 주택 2채를 가진 경우 양도세가 중과되나.

▲수도권의 경우 모든 주택이 주택수 계산에 포함되므로 1세대 2주택에 해당된다. 기준시가 9천만원인 주택을 먼저 양도하는 경우 수도권에 소재한 기준시가 1억원 이하인 주택은 1세대 2주택 양도세 중과대상에서 제외하므로 양도세가 중과되지않는다. 그러나 기준시가 2억원인 주택을 먼저 양도하는 경우는 수도권 기준시가 9천만원 주택은 1세대 2주택 중과대상에는 해당되지 않지만 1세대2주택을 계산하는데주택수에는 포함되기 때문에 수도권 기준시가 2억원인 주택은 1세대2주택에 해당돼양도세가 중과된다.

--수도권에 소재하는 조세특례제한법상 감면대상 주택 1채(기준시가 1억원 초과)와 거주주택 1채(기준시가 1억원 초과) 등 2채를 보유한 경우는 어떻게 되나.

▲1세대가 수도권에 2개의 주택을 소유하고 있으나 어느 것을 팔아도 2주택 모두 중과되지 않는다.

--비사업용 토지는 어떻게 판단하나.

▲사업용 토지는 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용했거나 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용한 경우, 보유기간 중 80% 이상을 직접사용한 경우를 말한다. 세가지 요건을 하나도 충족하지 못하는 토지는 비사업용 토지가 된다. 비사업용 토지는 올해부터 양도소득세가 실거래가로 과세되고 2007년부터는 양도소득세가 60%의 세율로 과세되며 법인세가 30% 추가과세된다.

--올해부터 양도세가 실가과세되고 내년부터 양도세가 60% 중과되고 법인세가 30% 추가과세 되는 개인소유 농지의 범위는.

▲원칙적으로 농지소재지 시.군.구와 연접한 시.군.구에 거주하고, 농업에 항상종사하거나 농업의 반 이상을 자신의 노동력에 의해 경작하는 농지만 중과대상에서제외된다. 특별시, 군지역을 제외한 광역시, 읍.면 지역을 제외한 시지역 도시지역안 농지는 재촌. 자경여부에 관계없이 중과된다. 다만 재촌.자경하던 농지를 도시지역 편입 일로부터 3년 안에 양도하면 중과대상에서 제외된다. 재촌.자경하지 않더라도 중과대상에서 제외되는 경우는 △세대당 300평의 주말.체험 영농 소유 농지 △종자생산자, 농업기자재 생산자 소유 농지 △상속일로부터 5년 내 양도시 상속농지 △이농일로부터 5년 내 양도시 이농농지 △공유수면매립법에 의해 취득한 매립농지 등이다. 또 △농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 하거나 농지전용협의를 끝낸 농지로 전용목적으로 사용하는 경우 △2005년 12월31일 이전에 취득한 종중소유농지△개발사업지구 안에 소재하는 1천500㎡의 농지나 한계농지의 정비사업으로 조성된농지 △5년 이상 재촌.자경한 농지를 소유자가 6개월 이상 질병이나 고령(65세 이상), 징집, 취학, 선거에 의한 공직취임 등의 사유로 재촌.자경할 수 없어 임대하는 경우 △토지수용, 공익사업, 개발사업과 관련해 농지를 취득해 사업에 사용하는 경우등도 중과대상에서 제외된다.

--올해부터 양도세가 실가과세되고 내년부터 양도세 중과와 법인세 추가과세 대상 법인소유 농지의 범위는.

▲원칙적으로 농업을 주업으로 하는 법인이 소유한 농지만 중과대상에서 제외된다. 특별시, 광역시, 시지역의 도시지역 안 농지는 주업법인 여부에 관계없이 법인세가 중과된다. 다만 주업법인이 소유하던 농지는 도시지역 편입 일로부터 3년 이내양도하는 경우 중과대상에서 제외된다. 중과대상에서 제외되는 경우는 △학교, 공공단체, 농업연구기관, 종자생산자, 농업기자재 생산자가 시험, 연구, 실습지로 소유하는 농지 △유동화 전문회사 등이 담보농지를 취득해 소유하는 농지 △농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 하거나 농지전용신고 협의를 완료한 농지로 전용목적으로 사용하는 경우 △제사, 종교, 자선, 학술, 기예 등 공익사업을 목적으로 하는 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 농지 등이다.

--올해부터 양도세가 실가과세되고 내년부터 양도세 중과와 법인세 추가과세대상 개인소유 임야의 범위는.

▲원칙적으로는 도시지역 밖 또는 도시지역의 보전녹지지역 안의 임야 중 개인이 영림계획인가를 받아 사업을 시행하고 있는 임야 또는 특수개발지역으로 지정된임야나 재촌하는 사람이 소유한 임야는 중과대상에서 제외된다. 또 산림계가 고유목적에 직접 사용하는 임야, 임업후계자가 산림용 종자, 산림용 묘목, 버섯, 분재, 산채 등 기타 임산물을 생산하는 토지 자연휴양림이나 수목원의 조성 또는 관리운영업에 사용하는 임야, 종묘 생산업자가 산림용 종자와 산림용 묘목을 생산하는 임야,올해 말까지 20년 이상 소유한 임야, 지난해 말 전 취득한 종중소유 임야, 5년내 양도하는 상속임야 등은 중과대상에서 제외된다.

--중과제외 법인소유 임야의 범위는.

▲원칙적으로는 도시지역 밖 또는 도시 내 보전녹지지역 안의 임야 중 임업을주로 하는 법인 및 독림가의 법인이 영림계획인가를 받아 업무를 시행하고 있는 임야 또는 특수개발지역으로 지정된 임야는 중과대상에서 제외된다. 도시지역으로 편입된 경우 편입일로부터 3년 이내 양도하는 경우 중과대상에서 제외된다. 개인소유임야의 경우와 마찬가지의 예외가 적용된다.

--개인소유건 법인소유건 중과대상에서 제외되는 임야는.

▲사찰림, 동유림, 보안림, 산림유전자원보호림, 채종림, 시험림, 자연보존지구및 자연환경지구 안 임야, 문화재보호구역 안 임야, 개발제한 구역 안의 임야, 전통사찰이 소유하고 있는 경내지, 군사시설보호구역, 해군기지구역, 특별보호구역, 접도 구역, 철도노선인접지역, 도시공원, 연안구역으로 고시된 지역 안의 임야, 상수원보호구역 안의 임야 등 공익상 필요하거나 산림보호를 육성하려고 필요한 임야는개인소유건 법인소유건 중과대상에서 제외된다.

--올해부터 양도세가 실가과세되고 내년부터 양도세 중과와 법인세 추가과세 되는 개인소유 목장용지 중 중과제외의 범위는.

▲축산업을 하는 개인이 소유한 도시지역 밖 목장용지로 기준면적 범위 내의 토지는 중과대상에서 제외된다. 도시지역으로 편입된 경우 3년 이내 양도하면 중과대상에서 제외된다. 또 상속받은 목장용지나 지난해 말까지 취득한 종중소유 목장농지,올해 말까지 20년 이상 소유한 목장용지는 중과대상에서 제외된다.

--중과제외 법인소유 목장용지의 범위는.

▲축산업을 주업으로 하는 법인이 소유한 도시지역 밖의 목장용지로 기준면적범위 내의 토지는 중과대상에서 제외된다. 또 초.중등교육법과 고등교육법에 의한학교 및 연구기관이 시험.연구.실습지로 사용하는 목장용지, 제사, 종교, 자선, 학술, 기예 등 공익사업을 목적으로 하는 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 토지, 작년 말까지 취득한 종중소유 목장용지는 중과대상에서 제외된다.

--중과대상 비사업용 나대지.잡종지의 범위는.

▲원칙적으로 지방세법상 재산세 종합합산과세대상토지를 중과대상으로 한다.

예를 들면 건축물이 없는 일반적 의미의 나대지, 공장건축물 부속토지, 기준면적 초과분, 일반건축물 부속토지 기준면적 초과분 등이다. 또 주택부수토지 초과분, 별장과 별장부수토지를 중과대상으로 한다. 재산세 종합합산과세대상 토지이더라도 사업.

거주에 필수적인 토지는 중과대상에서 제외된다. 제외 대상은 선수전용 체육시설용토지, 운동경기업 법인의 선수훈련용 토지, 종업원용 체육시설용 토지, 체육시설업용 토지, 경기장 운영업용 토지, 휴양시설업용 토지, 건축물 부설주차장용 토지, 업무용 자동차가 필수적인 사업의 주차장용 토지, 개발사업자가 조성한 토지, 청소년수련시설용 토지, 예비군훈련장용 토지, 무주택 1세대가 소유하는 200평 이내 토지,상품의 보관.관리를 위한 하치장용 토지, 허가.면허.신고어업을 하는 양어장 및 지소용 토지 등이다.

--토지 취득 후 법령에 의해 사용이 금지된 경우는 사업에 사용된 기간인가 아닌가.

▲사업에 사용된 기간으로 계산된다.

--일정기간동안 사업에 사용하지 못한 경우 사업에 사용한 것으로 인정해 주는부득이한 사유는 어떤 게 있나.

▲법령에 의해 사용이 금지 또는 제한된 토지는 사용이 금지 또는 제한된 기간동안 사업에 사용했다고 인정된다. 문화재 보호법에 의해 지정된 보호구역 안의 토지, 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지, 건축자재의 수급조절을위한 행정지도에 의해 착공이 제한된 토지, 사업장의 진입도로로 불특정다수인이 이용하는 도로 등이 해당된다. 또 △빈 토지를 취득해 사업용으로 사용하기 위해 건설에 착공한 경우는 토지 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행중인 기간을 사업에 사용했다고 인정하며 △채권을 변제받기 위해 취득한 토지와 청산절차에 따라잔여재산의 분배로 인해 취득한 토지도 취득일부터 2년간은 사업에 사용한 것으로인정한다. 이 밖에 △도시개발구역 안의 토지로 환지 방식에 의해 시행되는 도시개발사업이 끝나 건축이 가능한 토지는 가능한 날로부터 2년 △건축물이 멸실.철거되거나 무너진 토지는 철거되거나 무너진 날로부터 2년 △2년 이상 사업에 사용한 토지로 휴업, 폐업 또는 이전에 따라 직접 사용하지 않게 된 토지는 휴업폐업 이전일로부터 2년 △예보나 정리금융기관, 금융기관이 계약 이전 결정이나 적기시정조치에따라 부실금융기관으로부터 취득한 부동산은 취득일로부터 2년 △유동화전문회사가자산유동화계획에 따라 자산보유자로부터 취득한 토지는 취득일로부터 3년 천재지변에 따라 농지의 형질이 변경돼 황지가 돼 자경하지 못하는 농지는 사유 발생일로부터 3년이 사업에 사용한 기간으로 인정된다.

--경매를 통해 토지를 양도하면 언제부터 사업에 이용하지 않았다고 보나.

▲경매를 통해 양도된 경우 1차 경매기일 이후에는 토지를 사업에 직접 사용하지 못하므로 1차 경매기일에 양도했다고 봐 사업이용기간이 계산된다.

--사업용 토지를 판정하는 기준이 되는 양도일은 어떻게 판별하나.

▲농협이 농협자산관리회사에 매각을 위임한 토지는 매각을 위임한 날을 양도일로 봐 사업용 토지 여부를 판정한다. 또 민사소송법에 의한 경매나 국세징수법에 의한 공매를 통해 양도되는 토지는 최초의 경매기일이나 공매일을 양도일로 봐 사업용토지 여부를 판정한다. 한국자산관리공사에 매각을 위임해 양도된 토지는 매각을 위임한 날을, 일간신문에 매각을 공고한 경우 매각 공고일을 양도일로 본다.

--사업에 사용하지 못하는 부득이한 사유로 인정돼 비사업용 토지에서 제외되도록 하는 사유는 어떤 게 있나.

▲토지의 취득일로부터 3년 내 법인의 합병 또는 분할로 인해 양도되는 토지,공장의 가동에 따른 소음.분진.악취 등에 의해 생활환경의 오염피해가 발생하는 지역 안의 토지로 해당 토지소유자의 요구에 따라 취득한 공장용 부속토지의 인접토지,수용되는 토지 등은 비사업용 토지에서 제외된다.

--부동산과 동일한 세율을 적용받게 되는 부동산 과다보유법인의 주식은.

▲법인의 자산 총액 중 부동산과 부동산을 취득할 수 있는 권리의 가액의 합계액이 50% 이상이고 주주 1인과 특수관계자가 주식의 50% 이상을 소유하면서 주주 1인과 특수관계자가 50% 이상을 양도하는 경우의 해당 주식을 말한다. 또는 법인의자산총액중 부동산과 부동산을 취득할 수 있는 권리의 가액의 합계액이 80% 이상인법인으로 골프장, 스키장, 휴양콘도미니엄업 법인의 주식도 해당된다.

--부동산 과다보유 법인의 주식을 양도하는 경우 부동산과 동일한 세율을 적용하는 이유는.

▲부동산 과다보유 법인 주식의 양도는 실질적으로 부동산 또는 부동산에 관한권리의 양도와 같거나 유사하기 때문에 일반적인 주식양도세율을 적용하는 경우 개인이 법인을 통해 부동산을 보유함으로써 부동산 양도세율 적용을 회피할 수 있다.

따라서 조세부담의 공평성을 도모하기 위해 부동산 양도세율을 적용한다.

--부동산 과다보유 법인 주식을 양도할 때 어떤 경우에 양도세가 60%세율로 중과되나.

▲부동산 과다보유 법인 중 법인의 자산 총액 중 비사업용 토지가액의 합계액이50% 이상인 법인의 주식을 양도하는 경우 60%의 세율을 적용해 양도세를 과세한다.