리모델링 경제성 재건축 50배 달해

중층 단지아파트의 리모델링은 재건축과 비교할 때 수익률에서 크게 차이가 난다. 중층단지의 경우 면적증가가 거의 없는데다 사업기간이 길어 수익률이 그만큼 떨어지는 것. 하지만 리모델링은 전용25.7평 이하에 대한 부가세 면제가 없어 이에 대한 개정요구가 늘고 있는 상황이다.

◇중층단지 수익률, 월등 높아 = 리모델링과 재건축의 경우 경제성에서 큰 차이가 있다. 실제로 오는 11월 쌍용건설이 국내에서는 처음으로 단지전체를 리모델링 하는 방배동 궁전아파트 31평형의 경우 리모델링 경제성은 163.55%임에 반해 재건축 경제성은 2.94%에 불과하다. 50배 이상의 경제성이 차이가 나는 셈이다.

31평형을 리모델링 할 경우 늘어나는 면적은 5.8평. 여기에 직접투자비 6,450만원과 현시세 3억7,000만원을 합해 총 투자비는 4억3,450만원이다. 하지만 리모델링 후 이 아파트는 평당 1,500만원에 달할 전망이다. 따라서 36.8평형(종전 31평형)으로 증가한 아파트의 시세가 5억4,000만원으로 뛰면서 약 1억500만원의 차익을 보게 된다. 반면 재건축을 했을 경우 31평형은 면적이 3평 증가하는 데 그친다. 또 직접투자금액 1억3,600만원과 간접투자금액 3억7,000만원을 합해 총 5억600만원이 투자된다. 재건축 후 이 아파트의 평당 매매가가 1,500만원에 이를 것을 전망 돼 34평형(기존 31평형)의 매매가는 5억1,000만원. 결국 투자비 대비 400만원 차익을 거두는 데 그친다. 더구나 최근 재건축 연한이 강화된 데다 안전진단 등으로 인해 재건축 추진 일정은 더욱 늦춰져 시간비용까지 따질 경우 차익은 거의 없는 셈이다.

◇부가세 면제혜택 부여해야 = 리모델링이 주거환경 개선의 대안으로 주목 받고 있는 가운데 세제문제가 잇따라 제기되고 있다. 국민주택(전용면적 25.7평) 이하 아파트 재건축은 부가세가 면제되는 반면 리모델링은 규모에 관계 없이 공사비의 10%를 부가세로 내야 하기 때문. 실제 정부가 시범사업으로 추진한 서울시 마포구 용강아파트 리모델링은 공사비(가구당 평균 4,680만원)의 10%인 425만원을 부가세로 내야 한다. 특히 이 아파트는 재건축했을 경우 부가세를 전혀 내지 않아도 되기 때문에 형평성 문제마저 제기하고 있는 상황이다.

한 전문가는 “정부가 무분별한 재건축 추진으로 인한 폐해를 막기 위해 각종 규제책을 내 놓고 있지만 그 보도 중요한 것은 리모델링에 대한 세제 형평성 유지”라며 “국민주택 규모의 아파트에 대한 리모델링 역시 부가세 10% 면제를 하는 게 당연하다”고 말했다. 한편 건설교통부는 지난해부터 리모델링도 전용면적 25.7평 이하는 재건축아파트와 마찬가지로 부가세 면제 방안을 추진했지만 재정경제부의 반대에 부딪혀 있는 상황이다. 또 지난 2월 여야 의원 10명이 국민주택(전용면적 25.7평 미만)의 리모델링에 대해 부가가치세를 면제해 주는 방안을 담은 조세특례제한법 개정안을 국회에 제출 한 바 있다.

<이철균기자 [e-mail]>