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부동산펀드, 지난해까지만 해도 투자자들에게 생소했던 이 금융상품이 어느 새 저금리시대의 대안펀드로 자리매김했다. 부동산펀드는 간접투자자산운용업법 시행으로 지난해 5월 판매가 허용된 이후 지금까지 1조 4,889억원 규모의 시중 자금을 끌어들였다. 부동산경기가 그다지 좋지 않았고, 비슷한 유형의 간접상품인 리츠(REITs)가 대중적인 인기를 끌지 못했다는 점을 감안하면 매우 성공적인 셈이다. 부동산펀드가 시장에 조기 정착할 수 있었던 것은 초기 상품이 프로젝트파이낸싱(Project Financing, 이하 PF)형태로 안정성과 수익성을 부각시켜 투자자들의 호응을 끌어냈기 때문이다. PF형 부동산펀드는 부동산개발사업에 대출을 해주고 이자를 받는다. 지난해 출시된 펀드들은 대부분 은행금리보다 높은 7% 수준의 수익을 목표로, 펀드 내에 토지담보, 시공사(건설사)의 지급보증 등의 안전장치를 포함해 판매했다. 시공사가 우량한 건설사일 경우 투자자 입장에서는 큰 위험을 지지 않고 은행금리 이상의 수익을 기대할 수 있었던 것이다. 최근 부동산펀드는 경매형, 임대형, 실물투자형, 해외투자형, 부동산 펀드오브펀드 등으로 다양해지고 있다. 이는 PF형 부동산펀드에 편입시킬 만한 마땅한 물건을 찾기 어려워진 데다 운용사간의 경쟁이 심해지면서 기존의 펀드와 같은 구조로는 기대수익률을 맞추기가 어려워졌기 때문이다. 상품이 다양해지는 것은 각기 다른 투자자의 수요를 만족시킬 수 있다는 점에서 긍정적이다. 그러나 펀드에 투자하는 투자자 입장에서는 상품별로 기대수익률과 위험이 달라질 수 있다는 점을 반드시 기억해야 한다. 또 앞으로 다양한 전략이 혼합된 상품도 출시되므로 투자하고자 하는 펀드가 어떤 투자전략을 위주로 사용하는지도 체크 해봐야 한다. 부동산펀드의 다양화는 큰 틀에서 보면 트렌드로 자리잡을 것으로 보인다. 따라서 앞으로 부동산펀드에 투자하고자 한다면 좋은 펀드를 고르는 안목을 길러야 한다. 부동산펀드의 기초자산이 되는 부동산은 다른 금융상품 시장보다 정보 접근성이 떨어진다. 특히 어떤 부동산펀드는 펀드 판매 후 수개월이 넘도록 물건을 찾지 못하거나, 건물부지를 매입하지 못해 투자자들에게 고민을 안겨주는 경우도 있다. 여기에 대부분 1~3년의 만기를 가진 장기 상품이어서 투자기간 중에 현금화하기도 쉽지 않다. 따라서 투자자들이 펀드를 선택할 때는 가입시점부터 펀드의 구조와 투자대상, 펀드 내 안전장치 유무, 인허가, 분양위험 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다.
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