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정부가 18일 발표한 '총부채상환비율(DTI) 보완방안'은 주택 실소유자인 20~30대 젊은 층, 소득 없는 자산가의 주택구입을 유도, 바닥을 모르고 하락하는 수도권의 집값을 부양하기 위한 목적으로 나왔다. 장래예상소득 반영은 20~30대 사회초년병, 순자산 반영은 은퇴 후 소득이 없는 자산가, 6억원 이상 주택에 대한 DTI 가산제도 허용은 수도권 주택구입자를 위한 것이다.
하지만 경기침체가 계속되고 주택 구입에 대한 메리트를 크게 느끼지 못하는 젊은 층에 이번 조치가 얼마나 실효성을 가져다줄지에 대해서는 회의적 시각이 우세하다. 오히려 이번 조치는 시장이 얼어붙은 뒤 나온 뒷북 대응이라는 시각이 많고 시장을 제대로 살리려면 DTI를 전방위에 걸쳐 풀고 여기에 취득세 감면 등 보다 강력한 조치가 빨리 나와야 한다는 시각이 비등하고 있다.
◇사회초년병 대출한도 3,000만~4,000만원 늘어=장래 예상소득을 반영할 경우 20~30대의 주택담보대출 한도는 3,000만원 이상 늘어나게 된다. 예컨대 갓 취업한 25세 젊은이의 월 급여가 200만원이라면 대출한도가 1억5,000만원에서 1억9,000만원으로 26% 증가한다.
소득인정액이 첫해 연봉인 2,400만원에서 첫해 연봉과 10년 후 예상연봉의 평균액인 3,025만원으로 늘어나기 때문이다.
월 급여가 300만원인 35세 무주택자는 대출한도 규모가 종전 2억2,400만원에서 최대 2억6,000만원으로 3,600만원가량 늘어난다.
10년 후 예상연봉은 국세통계연보상 연령대별 근로자 급여증가율을 기준으로 산출한다. 20대의 경우 10년 후에는 급여가 52.1%, 30대의 경우 31.8% 늘어난다는 게 지난해 통계 수치다.
다만 정부는 만기일시상환보다 원금분할상환대출을 장려한다는 방침에 따라 DTI를 완화해주는 대출 형태를 10년 이상 비거치식 분할상환대출로 한정했다. 또 과도한 대출증가를 억제하기 위해 은행이 무조건 장래 예상소득을 최대로 인정하는 사례가 발생하지 않도록 감독을 강화할 방침이다.
◇9억원 순자산가 대출한도 1,300만원 증가=시가표준액 10억원의 부동산을 1억원의 임대보증금을 끼고 보유하고 있다면 대출한도가 기존 1억원에서 1억3,000만원으로 늘어난다.
자산 10억원에서 부채(임대보증금) 1억원을 제외한 9억원에 대해 은행 정기예금 가중평균 금리를 곱한 금액을 소득으로 인정해주기 때문이다. 순자산의 소득환산을 통해 인정되는 소득은 지난해 도시근로자 각의 연평균 소득액인 연 5,100만원을 초과할 수 없도록 했다. 자산을 통한 주택담보대출 건수도 1건으로 제한된다. 부채로 자금을 조달해 주택(자산)을 매입하는 방식으로 순자산을 증가시키고 또다시 주택을 구입하는 투기를 방지하기 위해서다.
순자산 산정시 기존에 받았던 대출원리금 잔액(연체금 포함)이나 신용카드 미결제액 등이 있다면 이는 부채로 취급돼 순자산에서 차감된다. 기초노령연급법에 기초해 보건복지부 장관이 정하는 기본재산액도 부채로 간주된다. 기초적인 생활을 위해 필요하고 인정되는 재산인 기본재산액까지 자산으로 인정해 대출한도를 늘려줄 경우 저소득층 가계부채 문제가 심각해질 수 있기 때문이다. 현재 기본재산액은 특별ㆍ광역시 1억800만원, 기타도시 6,800만원, 군 지역은 5,800만원 등이다.
또 자산을 소득으로 환산한 금액은 근로ㆍ사업소득이나 금융소득에 합산되지 않는다.
20~30대 젊은층이 자산까지 보유하고 있을 경우 장래예상소득과 자산의 소득환산을 통해DTI 완화 효과가 이중으로 적용되지는 않는다는 얘기다.
◇금융소득도 소득 인정…서울ㆍ수도권 DTI 사실상 15%포인트 상향=신고소득인 금융소득도 증빙소득인 근로ㆍ사업소득과 함께 DTI 산정시 소득으로 인정돼 대출한도가 높아진다. 예컨대 1,000만원의 이자소득을 벌고 있다면 대출한도가 5,600만원 늘어난다. 근로ㆍ사업소득에 금융소득을 합산해 DTI를 계산하는 금융소득종합과세 대상자와 분리과세 대상자 간 형평성을 고려한 것이다.
6억 이상 주택에 대해 DTI 가산을 15%포인트까지 허용한 것은 서울과 수도권 집값 하락을 막기 위한 것이다. 대출자가 고정금리ㆍ비거치식ㆍ 분할상환 대출을 받을 경우 DTI가 서울은 50%에서 65%, 수도권은 60%에서 75%로 상향돼 대출한도도 그만큼 높아진다.
역모기지 대출의 DTI 규제 적용을 배제한 것은 기대수명 연장에 따라 은퇴자의 노후재원 마련을 돕겠다는 취지다. 역모기지 대출 수요자는 일반적으로 소득이 부족한 경우가 많아 DTI 규제 적용시 대출한도가 줄어든다는 점을 감안한 것이다. 다만 DTI 적용을 면제하는 적격 역모기지대출의 범위는 정해지지 않았다. 금융위원회 관계자는 "최소지급기간, 지급방식, 수시인출한도, 가입자 최소연령별로 범위를 정해 조만간 발표할 것"이라고 말했다.
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