보금자리주택 당첨확률 높이는 방법

"비인기지역 1지망 선택해라"

납입횟수 216회 넘을땐 강남 세곡·서초 우면

안정적 당첨원할땐 물량많은 하남지구 청약을

청약예금 가입자는 내년 민간분양분 노려볼만

9월 중으로 사전예약방식을 통해 시세의 50~70% 수준에 보금자리주택을 공급키로 하면서 무주택자의 청약경쟁이 치열할 것으로 보인다. 그린벨트를 풀어 인근 시세의 절반 수준에 공급 될 예정인 서초구 우면지구 전경.

인근 시세보다 최대 50% 저렴할 것으로 보이는 보금자리 주택에 무주택자의 청약이 몰릴 것으로 전망되는 만큼 치밀한 청약 전략이 필요할 것으로 보인다.

전문가들은 보금자리 주택 입주자 선정방식이 거주지역→지망순위→청약저축의 선정기준(납입횟수ㆍ납입총액ㆍ무주택기간) 등의 순으로 이뤄지는 만큼 납입횟수가 최소 216회(18년)가 넘으면 강남권(강남 세곡, 서초 우면)을, 이에 다소 못 미칠 경우 공급물량이 많은 하남지구에 청약할 것을 권했다. 청약저축 납입횟수와 납입총액이 적더라도 2지망보다 1지망을 우선순위로 쳐주기 때문에 상대적으로 비인기지역에 1지망으로 청약하는 것이 당첨확률을 높일 수 있는 방법이기 때문이다.

이번에 청약 대상이 아닌 청약 예금 가입자들은 기다렸다가 내년에 보금자리주택 지구에서 분양되는 민간분양 물량을 노려볼만 하다. 특히 청약 가점이 60점을 웃돌 경우 청약 통장을 아껴둔 후 민간 공급분을 노리면 시세 차익을 거둘 수 있다는 게 전문가들의 조언이다. 채권입찰제가 실시돼도 시세의 80%수준에서 분양될 것으로 예상되기 때문이다.

◇안정적인 당첨을 원한다면 경기 하남에=예비 청약자들이 가장 선호하는 지역은 물론 강남 세곡과 서초 우면지구이지만 안정적인 당첨을 원한다면 경기 하남 지역을 고려해볼 만 하다.

우선 강남 세곡과 서초 우면은 주변 시세의 절반 수준에 공급하는 만큼 서울 지역 거주자이면서 청약저축 납입 횟수가 많은 예비 청약자들의 청약 전쟁은 불가피해 보인다. 그러나 경기 하남 지역은 보금자리 분양 물량이 3만 가구에 달할 정도로 물량이 많아 당첨 확률을 높일 수 있다.

경기도에 1년 이상 거주하고 청약저축 1순위 가입자라면 확률은 더욱 높아진다. 경기도의 경우 경기도 거주 1년 이상인 예비 청약자에게 전체 분양 물량의 30%를 우선 공급하고 나머지 70%를 탈락자 및 서울 등 기타지역 거주자와 경쟁하기 때문이다.

국토해양부의 한 관계자는 “예비 청약을 할 때 1~3지망을 선택할 수 있지만 4개 시범지구에서 1지망을 선택하는 사람이 분양 가구수를 넘을 것으로 보여 2지망 청약자는 사실상 기회가 없을 가능성이 높다”고 말했다. 결국 청약 저축 납입횟수와 금액보다 더욱 중요한 것이 1지망을 어디로 선택하느냐가 당첨의 중요한 기준이 될 수 있다는 의미다.

4개 시범지구의 분양 물량은 하남 미사 지구가 3만 가구로 가장 많고 고양 원흥이 6,000가구, 강남세곡이 5,000가구, 서초 우면이 3,000가구다.

전문가들은 강남 세곡과 서초 우면지구의 안정적인 당첨권 가입기간으로 18년을 꼽고 있다. 양지영 내집마련정보사 팀장은 “강남 세곡과 서초 우면 지구에 당첨되기 위해서는 불입금액이 최소 2,000만원 이상에 달해야 할 것으로 보인다”며 “결국 18년 이상 가입하고 매달 10만원 이상 가입한 가입자가 안정권에 들어갈 수 있다”고 예상했다.

◇청약예금 가입자들은 내년에 공급되는 민간 분양분 노려볼만=청약 예금 가입자이면서 청약 가점이 높은 예비 청약자라면 통장을 아껴서 보금자리 단지내 민간 공급분에 청약하는 전략이 필요하다. 보금자리주택단지의 전체 가구수중 70% 이상이 전용면적 85㎡이하의 보금자리로 공급되는 나머지 30% 이하의 택지는 민간에 매각돼 민간에 의해 일반 공급된다.

4개 보금자리 단지 내에서 민간이 공급하는 아파트 규모는 강남 세곡(1,300가구)과 서초 우면(700가구), 고양 원흥(2,200가구), 하남 미사(1만500가구) 등 전체 1만4,700가구에 이를 전망이다.

전문가들은 강남 세곡과 서초 우면 지구내의 민간 공급분 역시 시세보다 저렴할 것으로 보이는 만큼 청약 예금 가입자들이 이들 물량에 관심을 높여야 한다고 조언했다. 이들 아파트는 분양가 상한제 적용을 받는 만큼 채권입찰제가 적용돼도 주변 시세의 80%선에 공급될 것으로 보이기 때문이다.

김미영 스피드뱅크 분양팀장은 “은평 뉴타운 인기 단지의 중대형 당첨 청약가점이 60점 이상(전용면적 101㎡형 기준)인 점을 감안할 때 보금자리단지내 민간 공급분 역시 60점 이상에서 당락이 결정될 것”이라고 내다봤다.

다만 국토해양부는 민간 공급분에 대해 채권입찰제 도입이 불가피하다는 입장을 보이고 있다. 택지지구여서 분양가 상한제가 적용되는 만큼 인근 시세와 분양가격이 큰 차이를 보일 수 있기 때문이다.

◇어떻게 청약하나=보금자리주택 청약은 일반 청약과 다르게 진행된다. 1년 전 사전예약방식이다.

정부는 9월 중으로 개략의 설계도와 주택형 등을 공개한 후 예비 청약자들이 4개 시범지구중 1지망과 2ㆍ3지망을 직접 선택, ‘인터넷 사전 예약시스템’을 통해 신청하게 할 예정이다. 사전 예약제를 통해 분양분의 80%를 정한 후 나머지 20%는 차후에 본청약을 통해 다시 청약 접수를 받는다.

신혼부부와 생애최초 주택청약자, 다자녀ㆍ장애인 등 특별 공급 대상자들은 사전 예약을 통해 청약할 때 특별공급분과 일반 공급분 모두 청약할 수 있을 것으로 보인다.

국토부측은 이에 대해 “특별공급분에 대한 명확한 원칙은 정해지지 않았지만 특별공급 대상자들은 특별공급 물량과 일반 공급 물량을 동시에 청약할 수 있도록 한다는 내부 방침을 세웠다”고 전했다. 사전 예약 물량은 ▦일반공급이 35% ▦신혼부부 15% ▦근로자 생애 최초 주택 청약 20% ▦다자녀와 장애인 등이 30% 등이다.