경매로 신혼집 마련 해 볼까

서울·수도권 저평가 물건 잘 고르면 전세자금으로 가능

개발호재 중소형 물건 시세차익 노려볼수도

전철로 1시간내 출퇴근 가능 역세권 선택을

권리분석은 기본…토지대장등 서류 확인 필수

최근 투자자와 일반 실수요자 뿐 아니라 청약가점제로 분양받기 불리해지는 신혼부부들도 저렴한 내집마련 수단으로 경매를 찾고 있다. 최근 부동산 경매가 열린 서초동 서울중앙지방법원 입찰 법정이 입찰자들로 붐비고 있다.

본격적인 결혼시즌에 접어들었지만 예비 신혼부부들의 시름은 커졌다. 9월부터 시행된 청약가점제는 예비 신혼부부들에게 절대적으로 불리하기 때문이다. 기존 시장에 눈을 돌려봐도 자금사정이 넉넉치 않은 예비 신혼부부들에게는 3.3㎡당 평균 1,627만원(8월 서울 지역 기준, 부동산정보업체 부동산써브 조사)에 이르는 집값이 부담 되기는 마찬가지이다.

그래도 내집 마련의 길은 있다. 서울 외곽이나 수도권 지역에 비교적 저평가된 알짜 경매 물건을 잘 고르면, 전셋집 마련할 자금으로 내집 마련에 성공할 수 있다.

예비 신혼부부들을 위한 ‘경매로 신혼집 마련 가이드’를 소개한다.

◇현재 가치 보다는 미래 가치=처음부터 과욕은 금물. 자금 여력이 적은 신혼부부들이 무리해서 서울 인기지역에 신혼집을 마련할 필요는 없다. 편의시설 등 모든 조건이 잘 갖춰진 곳은 더 이상의 개발 호재나 큰 시세차익을 노리기도 어렵다. 그보단 서울 외곽이나 수도권이라도 개발호재가 있는 중소형 물건을 잡아 시세차익을 노리는 것이 투자 측면에서는 훨씬 유리하다.

◇출퇴근이 용이한 역세권을 선택=신혼부부가 주택을 선택하는데 있어서 고려해야 할 것 중 하나가 바로 출퇴근 시간. 특히 맞벌이 부부에게 있어 직장과 집의 거리는 더욱더 절실 할 수밖에 없다. 수도권의 경우 출퇴근 시간이 버스나 자가용이 아닌 전철을 기준으로 1시간 이내의 거리가 양호하다. 역세권 주택은 출퇴근의 용이함은 물론, 지하철 노선이 지나지 않는 지역의 주택보다 시세차익의 기회가 많다.

◇입주시기를 여유롭게 잡아야=일반매매를 통해 부동산을 매입하게 되면 잔금 지급 날짜에 맞춰 이사날짜 조정이 가능하다. 하지만 경매의 경우 잔금을 내고 소유권 이전이 되더라도 전소유자나 세입자를 내보내는데 별도의 명도기간이 필요하다. 따라서 경매로 주택을 구입할 때에는 입주기간에 충분한 시간적 여유를 두고 경매에 참가해야 한다.

◇대출은 보유자금 및 월 소득에 맞게=시세보다 저렴한 부동산을 경매로 낙찰 받아 경락잔금대출을 이용하면 소유권이전과 동시에 은행에서 근저당설정이 1순위로 일반 대출보다는 유리한 조건의 대출이 가능하다. 하지만 가구의 월 소득 및 이자상환 능력에 맞추어 부담이 되지 않는 수준에서 대출을 받아야 한다. 일반적으로 대출은 전체 매입금액의 50%이내로 하는 것이 좋다. 또 취ㆍ등록세, 법무사비용, 명도 합의금 등 부대비용도 함께 감안해 자금계획을 세워야 한다.

◇경매에서 권리분석은 기본=경매는 물건 특성상 권리분석이 매우 중요하다. 낙찰을 받았을 때 등기부 등본은 깨끗이 정리가 되는지, 대항력 있는 임차인은 없는지 등을 사전에 조사하여 권리상 아무런 문제가 없는 물건만 입찰을 해야 한다. 만약 본인이 직접 권리분석을 할수 있는 능력이 되지 않는다면 일정한 수수료를 지불하고 전문가의 도움을 받는 것이 좋다.

권리 분석 이외에 본인이 응찰하고자 하는 물건에 대해서는 반드시 직접 모든 서류를 발급 받아 다시 확인해야 한다. 확인서류는 등기부등본, 건축물관리대장, 토지대장, 지적도, 토지이용계획서 등이다.

일반적으로 신혼부부가 청약가점제에 있어서 상대적으로 불리한 것이 사실이나 자신의 가점으로 청약 가능한 분양 물량과 경매 물건을 꼼꼼히 비교해 보는 것도 좋은 방법이다.

박갑현 지지옥션 연구원은 “수도권 아파트 당첨을 어느 정도 기대해 볼 수 있는 청약가점 30점 이상의 예비 신혼부부라면 경매와 청약시장을 두루 활용하는 것이 현명하다”고 말했다.