[재건축의 핵, 種 세분화 해부] 1. 재개발ㆍ재건축, 지역별 희비교차

서울시 일반주거지 종 세분화가 윤곽을 드러냈다. 서울시 25개구 중 양천구를 제외한 전 지역의 종 세분화 작업이 거의 완료돼 결정고시 단계만 남겨놓은 상태다. 종 세분화는 해당 지역의 부동산 가치를 결정짓는 주요 요소. 때문에 지역별로 종 세분화가 최종 고시되면 희비가 엇갈릴 것으로 보인다. 3회에 걸쳐 종 세분화의 현황과 영향 등을 살펴본다.

서울시 심의를 통과한 24개구(양천구 제외)의 종 세분화 현황을 보면 `강남 고(高), 강북 저(低)`로 요약된다. 250%의 용적률이 적용되는 3종 주거지 비율이 강북권보다 강남권이 높다.

또 재개발 단지가 몰려 있는 지역에서 1종 주거지 비율이 높은 것이 특징이다. 재건축을 추진중인 노후 대형 단지도 3종과 2종(12층)으로 분류되는 등 단지별로 희비가 엇갈리고 있다. 종별 용적률은 1종 150%, 2종(7ㆍ12층) 200%, 3종 250%다. 서울 강남권 A급 단지를 대상으로 시뮬레이션을 해 보면 용적률이 10% 감소하면 개발이익은 3% 정도 감소하는 것으로 나타났다.

◇강북은 1종, 강남은 3종= 1종 주거지 비율이 가장 높은 곳은 종로구로 58.7%에 이른다. 이곳은 2종(7층)도 26%나 돼 전체 지역의 84.7%가 1종과 2종(7층)으로 묶이게 된 셈이다. 그 뒤는 중구(45.6%), 서대문구(45.3%), 용산구(37.5%), 관악구(36.8%), 동작구(31.2%) 등의 순으로 1종 주거지 비율이 높게 나타났다.

눈길을 끄는 것은 이들 지역이 노후 불량주택 단지가 몰려 있어 재개발을 추진중인 곳이 많다는 점이다. 강북권 재개발지역은 종 구분상 1종과 2종 등으로 구획됐다 해도 과언이 아니다.

이에 비해 강남권은 40% 이상이 3종 주거지로 지정됐다. 3종 주거지비율은 송파구(49.8%), 강남구(47.8%), 서초구(43%), 강동구(41.1%) 등의 순을 기록하고 있는 것이다. 강남구는 3종 47.8%, 2종(12층) 20.9% 등 고층 개발이 가능한 비중이 68.7%로 서울시 24개 구 중 1위를 기록했다.

◇대형 재건축 단지 희비 엇갈려= 대형 노후 재건축 단지 역시 희비가 엇갈리고 있다. 재건축을 추진중인 대형 노후 단지의 일반주거지 구분 현황을 보면 3종으로 지정된 곳도 적지 않다.

3종으로 지정된 노후 대형 재건축 단지는 송파구 가락동 한라시영, 강남구 대치동 은마, 역삼동 개나리 1ㆍ2차 등이 대표적이다. 용적률만 놓고 보면 이들 단지는 사정이 나쁘지 않다.

반면 송파구 가락동 가락시영을 비롯 용산구 이촌동 한강맨션과 이촌동 삼익 등은 2종(12층)으로 지정됐다. 관심을 모은 강동구 고덕동 주공과 둔촌동 주공 아파트는 종 구분이 유보됐다.

<이종배기자 [e-mail]>