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서울경제신문 창간 48주년을 맞아 기획한 ‘위기의 건설산업 비상구를 찾아라’ 시리즈를 시작한 후 정부와 업계ㆍ학계 등에서는 다양한 반응이 쏟아졌다. 최근 건설업계의 위기에 대해 인식을 같이하고 원인과 처방을 찾기 위해 다양한 의견을 내놓았다. 우선 정부는 8월 중으로 지방 미분양 해소 및 주택거래 활성화를 위한 추가 대책을 내놓을 예정이라고 밝혔고 업계와 학계도 정부에 각종 건의사항을 전달했다. 이에 본지는 실효성 있는 대책을 모색하기 위해 각계를 대표하는 전문가들을 초청해 좌담회를 가졌다. 이재영 국토해양부 주택토지실장, 최윤호 대한건설협회 전무, 김호철 단국대학교 도시계획ㆍ부동산학부 교수가 참석했다. -건설업계의 시장상황에 대해 정부ㆍ업계ㆍ학계 간의 시각차가 존재한다. 하지만 지금은 더 이상 책임공방만 할 게 아니라 실효성 있는 대책이 나와야 한다는 목소리가 높아지고 있다. 지금의 시장상황을 어떻게 보고 있나. ▦최 전무=전국 미분양이 공식 13만채, 업계 추산으로는 25만채가 넘을 것으로 보인다. 여기에 묶인 돈이 45조원이다. 금융비용만도 연간 3,000억~4,000억원이 들어가고 있다. 이런 미분양 사태가 장기화되면 건설PF 우발채무 가능성이 확대돼 금융기관 부실까지 이어진다. 올해 500위 이내 건설사 중 7~8개사가 부도가 났다. 규모가 큰 회사들이 무너지고 있다는 점에서 외환위기 때보다 문제가 심각하다. 최근에는 투자적격 BBB 등급 이상의 건설업체들도 사채시장에서 금리가 9%까지 치솟았다. 이런 사태가 계속되면 건설산업 전반에 위기가 올 수 있다. ▦이 실장=정부도 업계가 어렵다는 것은 잘 알고 있다. 어려움이 발생한 이유는 세가지 측면에서 찾을 수 있다. 기본적으로 분양가 자체가 소비자들이 지불할 의사에 비해 너무 높다. 여기에 전반적인 경기침체와 고금리에 수요가 위축됐다. 분양가상한제 같은 규제로 밀어내기식 공급도 이뤄졌다. 고분양가는 업계의 책임이 크지만 규제에 따른 공급 과잉 문제는 정부도 책임이 있다. 정부도 건설업계 위기가 지역경제와 일자리 창출에 부정적인 영향을 끼치고 장기적인 주택공급 시스템을 망가뜨리기 때문에 대책을 강구하고 있다. 다만 업계의 어려움을 직접적으로 해결해주는 방식은 아닐 것이다. -강남권 집값 하락, 거래 감소, 신규 미분양 적체 등이 겹치면서 주택건설시장은 IMF 외환위기 때보다 더 어렵다는 얘기가 나오고 있다. 일부에서는 부동산발 자산 디플레이션 가능성까지 거론되고 있는데 이에 대한 의견을 듣고 싶다. ▦김 교수=우리나라 집값 지표들을 보면 외국과 비교할 때 아직 높은 편이다. 자산 디플레이션에 대한 우려는 과도한 추측이 아닌가 한다. 외환위기 때랑 비슷한 상황이라는 말도 반복되는데 너무 지나친 감이 있다. 지금까지 부동산 시장에서는 정부의 규제가 강해져 경기가 침체되면 다시 규제를 풀어 경기를 살리고, 집값이 치솟으면 다시 규제를 강화하는 방식이 끊임없이 반복돼 오히려 문제가 커졌다. 지금 시점에서는 굵직한 주택정책의 틀을 만드는 것이 중요하다. -주택시장에 대한 정부의 인식도 최근 바뀌고 있는 분위기다. 6ㆍ11 지방미분양대책이 그만큼 별 효과가 없었다는 얘긴데 정부에서는 어떤 쪽으로 추가 대책의 방향을 잡고 있는지 궁금하다. ▦이 실장=시장 안정기조 정책, 중장기적인 주택공급 확대, 실수요자 거래촉진 등 세가지를 포괄하는 종합적 대책을 준비 중이다. 올해 7월까지 전국 주택가격 상승률은 3.9%로 지난해 전체보다 높다. 강남ㆍ용인 등이 가격 하락세로 돌아서며 주택 시장 침체로 보이는데 전체적으로는 지난해보다 많이 올랐다. 이에 따라 정부는 앞으로도 시장 안정기조는 유지할 방침이다. 단 미분양이 계속돼 주택공급 시스템의 기반이 무너지는 것은 막으려 한다. 또 인위적으로 규제가 과도하게 설정된 부분은 실수요자들의 거래를 활성화하기 위해 해소해줄 방침이다. -규제완화 얘기가 나왔는데 업계에서 우선순위로 꼽는 규제완화 정책은 무엇인가. 또 미시적인 시장상황에 따라 정부정책이 급변해왔는데 정부가 향후 중장기적으로 주택정책의 큰 틀을 어디에 맞춰야 할 것으로 보나. ▦최 전무=업계는 지금 정부의 널뛰기식 규제로 큰 어려움을 겪고 있다. 시장이 정상적으로 흐를 수 있는 조치가 우선적으로 필요하다. 주택 수요자들이 금융조달을 좀 쉽게 할 수 있도록 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 규제를 완화하고 양도세ㆍ취득세 등 주택거래에 들어가는 세금은 조정할 필요가 있다. 또 수도권에서의 과도한 전매제한 규제 등을 풀어주면 어느 정도 주택 시장의 기능을 찾지 않을까 생각한다. ▦김 교수=조금 다른 생각이다. 건설업체의 어려움이 서민 경제에 미치는 부분을 무시할 수는 없지만 큰 틀에서 주택정책의 틀은 바뀌지 않아야 한다. 주택 소비자 주권을 위한 후분양제나 분양가상한제가 뒤로 물러서는 일은 없어야 한다. 물론 대출규제나 각종 이중규제 등은 풀어줘야 하고 지방 시장과 수도권 시장에 같은 규제를 적용하는 것은 바람직하지 않다. 단 전매제한을 풀어줘서는 안 된다고 생각한다. 실수요자들의 주택 구입을 어렵게 만들고 투기를 조장할 수 있다. -업계에서는 택지가 가장 문제라고 한다. 토지 값은 치솟았고 업체들이 사업을 할 만한 땅은 공공기관이나 지자체가 독점하고 있다. 택지 문제에 대한 방안은 없나. ▦이 실장=세가지 대책을 준비 중이다. 지금 공공택지-민간택지 비중이 대략 5대5 정도 된다. 공공택지 부문에서 대통령 공약대로 민간과 경쟁하는 시스템을 도입하기 위해 연구용역 중이다. 내년부터는 공공기관끼리 경쟁, 그 다음에는 공공과 민간 컨소시엄 간의 경쟁, 마지막 단계로 완전경쟁 방식을 도입할 예정이다. 단 이 과정에서 토지수용 문제, 개발이익환수 문제에 있어서는 국민적 합의가 이뤄져야 할 것으로 보인다. 두번째는 산지ㆍ구릉지 활용방안을 검토 중이다. 대규모 택지 개발이 아니라 산지ㆍ구릉지를 외국처럼 쾌적하고 살기 좋게 만들 수 있도록 하고 여기에 민간의 참여를 유도할 계획이다. 세번째로 기존 도심을 활용하는 부분이 있다. 여기에는 용적률ㆍ층수 문제 등 여러 가지가 걸려 있어 이 부분을 효과적으로 해결할 방안을 모색 중이다. -주택을 벗어나 건설시장 전반의 문제도 짚어봐야 할 것 같다. 업계는 가뜩이나 주택시장이 침체된 상황 속에서 공공 사회간접자본(SOC) 발주까지 줄어들어 어려움을 겪고 있다고 하는데 실상이 어떤지 궁금하다. 또 최저가낙찰제, BTL 사업 확대로 중견ㆍ중소업체의 어려움이 크다는데 이에 대한 업계와 정부 입장은 어떤 것인가. ▦최 전무=공공 부문 시장이 크게 축소된 것은 아니지만 늘어나고 있지 않다. 지난 2004년 대비 공공공사 수주금액은 비슷하지만 발주건수가 17% 감소했다. 지역 중소업체들 몫이었던 100억~500억원 규모 공사들도 많게는 60%까지 감소했다. 대기업들의 공사물량은 지속적으로 늘어나는데 중소기업들의 수익성은 크게 떨어지고 있다. 앞으로 정부의 예산절감 정책인 최저가 낙찰 중심의 정책은 좀 바뀌어야 한다. 실제 최저가낙찰제를 시행하는 싱가포르ㆍ중동 같은 곳은 건설산업 자체가 없는 것이나 마찬가지다. 건설을 산업으로 인정해주는 일본ㆍ독일 같은 곳은 최저가낙찰제가 없다. 적정한 가격에 최고의 품질로 건설할 수 있도록 보장해주는 제도가 필요하다. ▦이 실장=정부도 공공기관 공사물량을 늘리려 한다. 전체적인 SOC 물량이 영국ㆍ미국 등 선진국의 3분의1 수준이다. 경기부양책으로도 SOC 투자는 유효한 정책이다. 단 중소업체들의 어려움은 건설산업뿐만 아니라 모든 산업군에서 나타나는 양극화 현상의 일종이다. 가장 좋은 방법은 업계 스스로 경쟁력을 키우는 것이다. 최저가낙찰제 등에 따른 업계의 어려움은 정부도 잘 알고 있다. 정부는 건설산업 선진화 방안을 준비하며 전반적인 입찰 시스템을 점검 중이다. 우리 상황에 최저가낙찰제가 좋은 것인지, 최적격낙찰제가 좋은 것인지 내년 정도 되면 윤곽이 드러날 것으로 보인다. -해외건설 부문에서 사상 최대의 플랜트 호황이 지속되고 있지만 대기업들만 수혜를 누릴 뿐 중견건설사들은 여전히 해외시장 진출이 어렵다. 건설회사의 사업 다각화를 위해 해외시장 진출이 절실한데 중견건설사를 위한 정부나 업계 차원의 대책은 없나. ▦이 실장=해외건설산업이 대기업 위주로 갈 수밖에 없는 것은 리스크가 워낙 크기 때문이다. 정부에서는 해외건설협회를 중심으로 해외 수주 정보를 제공하거나 인력양성 프로그램 등을 운영하고 있다. 해외시장은 단순히 시장이 좋다고 나가서 투자하는 그런 시장이 아니다. 중견건설사들도 장기적인 안목에서 투자가 필요한 부분이다. ▦최 전무=대기업이나 중소기업이나 가장 큰 문제는 인력이다. 특히 공사를 관리할 수 있는 현지화가 가능한 인력이 절대적으로 부족하다. 이러다 보니 수주 정보가 있어도 섣불리 뛰어들 수가 없다. 중소업체들이 해외에 나가도록 알선해봤지만 마지막 단계에서 포기한다. 인력이 없기 때문이다. 앞으로는 그런 인력들을 양성하는 부분이 가장 필요하다. 대기업에서 해외 건설 인력이 나와 중소업체들을 좀 이끌어줘야 되는데 건설협회 차원에서도 여러 방안을 강구하고 있다. /참석자:이재영 국토해양부 주택토지실장, 최윤호 대한건설협회 전무, 김호철 단국대학교 도시계획ㆍ부동산학부 교수 /사회=정두환 부동산부 차장
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