[저밀도 재건축바람] 잠실벌일대 '술렁'

서울시의 5개 저밀도지구에 대한 재건축기본계획이 이달말 발표될 예정된 가운데 저밀도 아파트에 대한 관심이 높아지고 있다. 특히 잠실지역의 경우 최근 3단지의 시공사로 현대건설, 현대산업개발, LG건설 등이 선정되고 4단지도 시공사 선정작업을 추진중이어서 다시 한번 재건축바람이 몰아칠 전망이다. 3단지의 경우 시공사가 선정된 직후 매물이 일제히 회수된 가운데 시세도 평형별로 500만원이상 올랐다.서울시도 경기활성화차원에서 주민들이 최대한 사업 착수를 당길 수 있도록 배려할 방침이다. 그러나 기본계획의 핵심이 되는 용적률 등의 부분에서 주민과 서울시의 방침이 대립되고 있다. 5개 저밀도지구의 재건축 사업이 제대로 추진되기에는 아직 넘어야할 난관은 많다.

◇서울시 기본계획 어떻게 되가나=서울시는 당초 일정대로 오는 6월말 서울시내 5개 저밀도지구에 대한 기본계획안을 발표할 계획이다. 그후 30일간의 주민공람기간을 거친후 오는 8월에 계획을 확정할 방침이다. 그러나 기본계획의 가장 핵심인 용적률을 둘러싸고 서울시와 주민들간에 큰 이견이 노출되고 있기 때문에 서울시의 일정대로 저밀도 기본계획이 확정될 수 있을 지는 아직 미지수다.

서울시는 현재 전체 용지가운데 25%에 해당하는 공공용지부분을 제외한 나머지 순주택지에 대해 용적률을 최대 285%로 적용한다는 방침인 반면 주민들은전체 단지면적을 기준으로 용적률 285%를 주장하고 있다. 주민들은 서울시의 계산법에 따를 경우 실질 용적률은 240%이하가 돼 재건축사업성이 없다고 주장하고 있다.

◇언제쯤 착공 가능할까=서울시의 기본계획이 확정되면 다음절차는 일반 재건축과 같아진다. 즉 재건축조합 구성-사업승인-이주-착공 등의 순서를 구청을 통해 밟게된다. 시영아파트를 포함한 잠실지역 5개단지 가운데 시공사가 선정된 단지는 잠실 1, 2, 3단지 및 시영단지. 4단지는 오는 7~8월중 주민총회를 거쳐 시공사를 선정할 계획이다.

사업추진이 가장 빠른 곳은 잠실 1단지로 조합과 시공회사측은 내년 상반기중 이주작업에 들어가 2001년 조합원분을 제외한 아파트가 일반분양할 계획이다. 이번에 현대컨소시엄이 시공사로 선정된 3단지의 경우 오는 2002년 상반기중 분양될 예정.

그러나 이같은 분양계획은 순조롭게 사업이 진행되는 것을 가정한 것이어서 기본계획을 둘러싼 서울시와 주민사이의 마찰이 빚어질 경우 사업수행은 더 늦춰질 수도 있다.

잠실 5개 저밀도 단지에 건립될 아파트는 공공용지를 제외한 순주택 용적률을 서울시와 주민주장의 중간선인 250%로 잡았을 때 2만7,000여가구로 추산된다. 기존아파트가 2만1,200여가구인 점을 감안할 경우 6,000여가구가 일반분양될 전망이다.

◇시세동향=지난달 29일 3단지의 시공사가 결정된 후 이 곳에서 가장 눈에 띄는 현상은 매물이 철회되고 있는 것. 매물이 거둬들여지며 거래가 거의 끊어지다보니 뚜렷한 시세는 형성되지 않고 있다.

3단지의 경우 시공사 결정후 평형별로 500만원 남짓 올라 15평형 1억5,000만~1억5,500만원, 17평형 2억1,500만~2억2,000만원선에 이따금씩 거래가 이뤄지고 있다.

3단지 시공사 결정이 잠실주공아파트 전체의 가격에 영향을 미칠 것으로 예상했지만 아직 그 영향은 미미한 상태다. 가장 빨리 재건축이 진행될 것으로 예상되는 1단지 아파트는 올 상반기 이미 값이 오를대로 올라있는 상태. 올들어 2,000만원 이상 가격이 올라 1단지 13평형은 1억4,500만~1억4,800만원선에 시세가 형성돼 있다. 그러나 가격이 많이 올랐다는 인식이 확산되면서 수요자가 줄어들었으며 매물을 찾아보기 어렵고, 거래도 뜸하다.