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지난해 9월 한국토지주택공사(LH)가 분양한 인천시 서창2지구 1블록 단지 내 상가(전용면적 36㎡)는 낙찰가율이 최고 463.87%를 기록했다. 분양 예정가격은 2억4,000만원으로 3.3㎡당 2,200만원선. 하지만 낙찰가격은 11억1,700만원에 달해 3.3㎡당 1억원을 넘었다. 저금리 상황이 계속되면서 안정적인 임대수익을 올릴 수 있는 아파트 단지 내 상가에 대한 관심도 높아지고 있다. 위례신도시 등 일부 인기 지역의 단지 내 상가는 웃돈까지 형성될 정도로 경쟁이 치열한 상황이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "단지 내 상가는 아파트 분양시장의 영향을 많이 받는 편"이라며 "저금리와 함께 올해 분양시장 전망도 나쁘지 않은 만큼 단지 내 상가에 대한 기대도 이어질 것으로 보인다"고 말했다.
◇저금리시대 안정적 수익 매력 … 수익률 7% 맞추고 접근=아파트 단지 내 상가가 인기를 끄는 이유는 무엇보다 저금리 기조가 지속되면서 안정적인 수익을 올릴 수 있는 투자처로 인식되고 있기 때문이다. 일반적으로 수익형 부동산의 임대수익률은 대형 빌딩의 경우 2% 후반, 중소형 빌딩은 4%대, 오피스텔은 4~5%대지만 LH 단지 내 상가는 예상 수익률을 7% 정도로 본다. 특히 단지 내 상가의 경우 상가 수가 많지 않아 동일 업종이 경쟁하는 경우가 드물고 대부분 500가구 이상의 배후수요를 품고 있어 일반 상가보다 더 안정적이다.
물론 유의할 점도 있다. 우선 매입가격이다. 민간 아파트의 경우 공급가격이 다소 높아 입점 후 받을 수 있는 임대료 수준을 미리 파악하는 것이 가장 중요하다. 대체로 상가 수익률은 7% 안팎이면 괜찮은 편이므로 매입가격과 주변 임대료를 비교해 이보다 수익률이 현저하게 낮다면 무리하게 투자해서는 안된다. LH 단지 내 상가 역시 최근 낙찰가율이 높게 형성되는 경우가 많아 반드시 인근 부동산 중개업소 등을 찾아가 주변 시장 상황을 파악해둬야 한다.
LH 관계자는 "높은 가격으로 매입할 경우 수익률이 저하될 수밖에 없다"며 "가격이 높은 수도권만 고집하기보다 상대적으로 가격이 낮은 지방 인기 택지지구 등으로 눈을 돌리면 수익성이 좋은 물건을 찾을 수 있을 것"이라고 말했다.
◇LH 단지 내 상가 낙찰가율 고공 행진 … 올해 공급은 줄 듯=1일 LH에 따르면 지난해 전국 92개 아파트 단지에서 공급한 단지 내 상가의 평균 낙찰가율은 169.41%로 조사됐다. 예정가격이 1억원인 상가라면 적어도 1억7,000만원은 돼야 낙찰을 받을 수 있다는 의미다. 수도권보다 지방의 상가 경쟁률이 더 높았다. 수도권은 평균 낙찰가율이 159.76%였지만 지방은 183.2%에 달했다.
LH 관계자는 "안정적인 투자 수단으로 LH 단지 내 상가가 자리매김하고 있는 것으로 보인다"며 "오피스텔 등 주거용 수익형 부동산의 수익성이 떨어지는 상황에서 앞으로도 꾸준히 주목받을 것으로 예상된다"고 설명했다.
시장의 관심이 높아지고 있는 가운데 올해는 지난해보다 LH 단지 내 상가에 대한 경쟁이 더욱 치열해질 것으로 보인다. 통상 LH 단지 내 상가는 아파트가 분양된 지 1년 뒤쯤 분양하는데 지난해 LH가 공급한 아파트 물량이 2013년보다 적어 상가 공급량 역시 줄어들 것으로 예상되기 때문이다.
아직 LH는 올해 상가공급계획을 발표하지 않고 있다. 하지만 지난해 공급한 아파트를 고려한다면 수도권에서는 경기도 구리갈매 A2·B1블록, 미사강변도시 A2·A5·A7블록, 수원세류 1~3블록 등이 공급될 것으로 보인다. 지방에서는 대구 신서혁신 A-3블록, 대구테크노폴리스 A1·A2블록, 대구 옥포지구 S-1블록, 상주 함창 A-1블록, 경남혁신도시 A8블록, 양산 물금2지구 45블록, 거제 하청지구 1블록, 제주 삼화지구 1-8블록 등의 공급이 유력하다.
◇분양시장 활황 … 민간 아파트 상가도 관심=민간 아파트 단지 내 상가에 대한 인기도 공공아파트 상가 못지않다. 지난해 10월 경기도 화성 동탄2신도시에 선보인 '반도유보라 아이비파크4.0' 단지 내 상가인 '카림 애비뉴 동탄'은 계약 시작 불과 10여일 만에 100% 완판됐다.
올해 민간 아파트 단지 내 상가 공급은 지난해보다 많을 것으로 보인다. 지난해 말부터 분양물량이 급증한데다 올 상반기에도 역대 최대 수준의 아파트가 공급될 것으로 예상돼 단지 내 상가 공급 역시 증가할 것으로 예상된다.
LH 단지 내 상가는 대부분 도심 외곽에 위치하지만 민간 아파트 단지 내 상가는 도심 내외곽을 가리지 않고 공급되기 때문에 보다 면밀한 상권 분석이 필요하다. 전문가들은 무엇보다 상대적으로 입주 리스크가 적은 청약 경쟁률이 높았던 단지와 유동인구를 함께 흡수할 수 있는 곳을 우선적으로 고려해야 한다고 입을 모은다.
투자자들이 관심을 가질 만한 상품도 풍부하다. 수도권에서는 ㈜효성이 공급하는 '광명역 효성해링턴 타워 더 퍼스트' 단지 내 상가가 분양을 앞두고 있고 롯데자산개발은 서울 마곡지구 '마곡나루역 캐슬파크' 오피스텔 내 상가 분양을 진행하고 있다. 대우건설도 '논현 2차 푸르지오 시티' 내 상가를 분양하고 있다.
정태희 부동산써브 부동산연구팀장은 "전반적인 상가 시장 분위기는 좋은 편이지만 상가 시장이 경제 상황의 영향을 많이 받는 편이라는 점을 고려해야 한다"며 "특히 올해는 상가 권리금 법제화라는 변수도 있어 신중한 접근이 요구된다"고 말했다.
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