메르스 여파로 경기가 타격을 받을 것이란 우려 속에 한국은행이 기준금리를 석달만에 또 내렸습니다. 연 1.5%, 또다시 사상최저치입니다. 내수와 수출이 모두 부진한 가운데메르스 충격까지 가세해 어느때보다 경기부양이 필요한 때지만, 늘어난 가계부채와 미국의 연내 금리인상이 복병으로 남아있습니다. 앞으로 전망에대해 HMC투자증권 이정준 연구위원과 함께 알아보도록 하겠습니다. 안녕하세요.
이정준 연구위원 : 네. 안녕하세요.
질문1) 오늘 한은의 사상 최저치 기준금리 인하에 대한 배경. 어떻게 보십니까?
하단> Q. 6월 한은 기준금리 인하 배경은
하단> 국내 경기부진 심각성 단적으로 보여준 결과
하단> 저성장·저물가 심화+메르스 사태 ‘설상가상’
이정준 연구위원 : 국내 경기 부진의 심각성을 단적으로 보여준 결과 저성장, 저물가 기조가 심화되는 상황에서 메르스 사태까지 가세함에 따라 추가적인 경기 부양책 명분이 강화.
질문2) 그렇다면 이번 금리인하, 어느정도의 효과가 나타날까요?
하단> Q. 기준금리 인하 효과는
하단> 실질금리 하락제한으로 효과 ‘미미’
하단> 경제주체 ‘심리완화’ 도움
이정준 연구위원 : 저물가 심화로 실질금리 하락이 제한되고 있어 기준금리 인하 효과는 미미할 것. 다만 경제주체들의 심리 완화에는 도움이 될 것으로 판단.
질문3) 마지막으로 이정준 연구위원님. 기준금리로 인한 앞으로의 전망은 어떨까요?
하단> Q. 향후 기준금리 전망은
하단> 연내 추가 금리인하 가능성 열어둬야
하단> 소비·투자개선 위해 실질금리 하락 필요
하단> 적극적이고 과감한 추가 금리인하해야
이정준 연구위원 : 연내 추가적인 금리 인하 가능성을 열어둘 것을 권고소비, 투자 개선을 위해서는 실질금리 하락이 나타날 만큼 적극적이고 과감한 금리 인하가 필요.
오늘 말씀 잘 들었습니다. 지금까지 HMC투자증권 이정준 연구위원과 함께 했습니다. 고맙습니다. 이번에는 부동산 시장 짚어보도록 하겠습니다. 전화연결 되어 있는데요. 주택산업연구원 김덕례 연구위원 안녕하세요.
<전화연결: 김덕례 주택산업연구원 연구위원>
김덕례 연구위원 : 안녕하세요.
질문1) 이번 금리인하로 인해 부동산 시장에는 어떠한 영향을 줄 것으로 보십니까?
하단> Q. 금리인하, 부동산시장 영향은
하단> 주택시장, 분위기 이어갈 기반 재구축
김덕례 연구위원 :
- 25bp의 금리인하가 주는 상징적 의미가 크다고 할 수 있음.
- 최근 메르스로 소비자의 심리가 하방압력을 받았다면, 금리인하로 상방압력을 받음으로써 주택시장은 지금까지의 시장 분위기를 이어갈 수 있는 기반을 재구축하고, 위축될 수 있는 경제심리를 지지하겠다는 정부의 일관된 시그널로 이해할 수 있음.
하단> 예견된 금리인하, 주택시장 확대에 한계
- 그러나, 이미 금리인하는 금융가에서 예견된 사안이고, 그동안 주택시장도 충분히 저금리 상황에서 작동해왔기 때문에 25bp 인하로 지금까지의 시장흐름 확대를 대세적으로 더 키우는 것은 한계가 있음.
하단> 매매시장·분양권 거래증가 전망
- 다만, 향후 금리를 더 이상 내리는 것은 어려울 수 있기 때문에 최저 금리일때 주택구입을 하려는 수요자들이 늘어날 수 있어
- 매매시장의 거래는 계속 증가해 지난해에 이어 100만 건을 넘어설 수 있을 것으로 보이며
- 분양시장도 지금까지의 활황을 당분간 이어가면서 분양권 거래가 더 증가할 것으로 보임. 결국 분양권 거래증가는 분양권의 프리미엄 상승으로 이어질 수 있음.
하단> 전·월세가격 상승 전망
- 다만, 금리가 내려가면서 수도권의 전세의 월세화의 속도가 더 빨라질 수 있기 때문에 서민들의 전셋집 찾기는 더 어려워지면서 전세가격 상승은 더 확대될 수 있음.
- 반면에, 월세물량은 꾸준히 늘어나면서 월세값은 안정세를 유지할 수 있겠지만, 전체적인 임대료의 상승기조에 따라 지역에 따라서는 월세는 오를 수 있을 것으로 보임.
하단> 건설업체 공급물량 증가 예상
- 건설업체는 지금의 황금기를 놓지지 않기 위해서 연내 물량들을 공급하기 위한 포트폴리오를 구축하면서 공급물량이 늘어날 수 있음.
질문2) 부동산 시장 앞으로의 전망은?
하단> Q. 부동산시장 전망
하단> 거래·가격·공급, 상반기 상승세 이어갈 것
김덕례 연구위원 :
- 6월 비수기에 들어 그동안 이어져 왔던 상승세가 다소 주춤할 수 있는 있겠지만, 전세물량의 급감으로 인해 과거의 비수기 개념이 사라졌기 때문에
- 거래, 가격, 공급측면에서 상반기의 상승세를 하반기에도 꾸준히 이어갈 것으로 전망됨.
- 이번 주가 고비라고 하는 메르스가 장기화되면 지금까지 유지되어 왔던 시장분위기가 다소 위축될 수 있지만, 안정화되면 주택시장의 상승세는 수도권과 부산, 대구, 광주, 울산 등 지방의 일부 지역을 중심으로 중심으로 꾸준히 이어갈 수 있음.
하단> 전매완화·분양시장 활황으로 고분양가 책정 우려
- 특히, 전매제한 완화로 분양권 거래가 활발히 이루어지고 있는 지역은 높은 프리미엄이 형성되면서 투자수요가 가세해 가격을 지나치게 끌어올릴 수 있으며.
- 분양시장 활황으로 강남 재건축 단지를 중심으로 일반분양가를 올리려는 움직임이 커지면서 지나치게 높은 분양가를 책정할 우려가 있음.
- 이는 결국 불안정한 회복세를 이어가고 있는 주택시장에 걸림돌이 될 수 있기 때문에 주의깊에 시장을 모니터링 해야 함.
하단> 주택담보 대출의 증가 불가피로 건전성 논란 가열
- 반면에 가계부채 특히 주택담보대출의 증가가 불가피해지면서 건전성 논란은 더욱 커질 수 밖에 없음.
질문3) 그렇다면 연구위원님. 마지막으로 금리인상시 대처방안도 짚어주시죠.
하단> Q. 금리인상시 대처방안
하단> 美 금리인상 방침으로 韓 기준금리 인하 장기화 힘들어
김덕례 연구위원 :
- 오늘 금통위의 기준금리 인하는 미국 연준이 연내 금리를 인상하기로 방침을 결정했기 때문에 장기화할 수 없음
- 내수가 어느 정도 회복되고 경제지표들이 호전되면 금리인상이 시작될 수 밖에 없음.
하단> 변동금리 자금, 고정금리상품으로 바꿀 필요
- 금리가 인상되면 변동금리로 자금을 쓰고 있는 가계나 기업은 상환부담이 커지면서 위험해질 수 있기 때문에
- 현재 변동금리로 자금을 쓰고 있는 가계들은 고정금리에 원리금을 꾸준히 상환할 수 있는 금융상품으로 바꿀 필요가 있으며
하단> 무리한 대출로 집사지 말아야
- 저금리라고 무리한 대출을 활용해 과한 주택을 소비하는 선택은 하지 말아야 할 것임.
하단> 정책당국, 금리인상 리스크헷지 필요
- 정책당국에서는 얼마 전에 출시했던 안심전환대출과 같은 금융상품 출시를 통해 만기일시의 변동금리 가계들을 원리금상환 고정금리로 전환해서 금리인상 리스크를 헷지할 필요가 있으며
- 특히, 향후 금리인상에 대처하기 위해서 2금융권의 고금리를 쓰고 있는 가계들을 1금융권의 저금리 고정금리로 전환할 수 있는 출구가 필요함.
하단> 무리한 대출·주택공급 ‘자제’
- 저금리는 주택시장에 분명히 기회일 수 있지만, 이를 잘 못 이용하면 부메랑이 되어서 위험요인으로 돌아 올 수 있기 때문에
- 소비자들을 자산과 원리금상환능력을 고려하지 않는 무리한 대출은 자제해야 하며, 건설업체는 지역의 주택수요를 고려하지 않는 무리한 밀어내기식의 주택공급은 자제해야 함.
하단> 대출수요 심사강화 등 금리 리스크시스템 구축 필요
- 또한, 대출기관은 대출수요에 대한 심사를 강화하여 충분한 상환능력을 가지고 있는 가계와 기업에 대출을 해줘야 하며, 금리인상으로 발생할 수 있는 리스크를 사전에 최소화시켜 놓아야 하며, 금리 리스크를 소비자와 나눌 수 있는 시스템의 구축도 필요함.
하단> 지나친 가격상승 동반한 주택거래 증가는 악재
- 과거보다 주택거래가 늘어나는 것은 주택시장 규모 자체가 커지고 있기 때문에 바람직한 일이지만, 다만 이것은 명목가격으로 물가상승률이나 경제성장률 수준의 적정한 수준의 가격상승을 동반해야 함.
- 지나친 가격상승을 동반한 주택거래 증가는 투기수요와 가수요에 의한 버블이 생길 수 있기 때문에 장기적으로 보면 주택시장의 악재로 남을 수 있음.
오늘 말씀 잘 들었습니다. 지금까지 주택산업연구원 김덕례 연구위원과 함께 했습니다. 고맙습니다.
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