[달아오르는 여름 분양] 일산 과거 명성 되찾을까

1기 신도시지만 개발 호재 풍부·수직증축 리모델링도 수혜

주변 공급 폭탄에 집값 추락 16년간 신규분양 실적 전무

새 아파트 찾는 수요 충족땐 잠재가치 커 활성화 기대 높아

전문가들은 개발 호재가 남아있는데다 건설 중인 광역 교통망 등을 고려할 때 일산 신도시의 잠재가치가 여전히 높다고 분석한다. 16년 만에 신규 분양도 시작돼 주택경기 활성화의 기대감이 커진 일산신도시 전경. /사진제공=LH

분당과 일산. 수도권 주택시장에서 동남부와 서북부를 각각 이끌던 신도시의 맏형이다. 특히 1기 신도시 중에서 일산신도시는 녹지비율이 가장 높고, 103만4,000㎡의 호수공원이 조성돼 있어 가장 살기 좋은 도시로 불리기도 했다.

하지만 2008년 글로벌 금융위기로 시작된 주택경기 침체가 길어지면서 그 같은 명성도 희미해지기 시작했다. 특히 파주운정신도시와 덕이지구, 고양삼송지구와 원흥 보금자리, 김포한강 신도시 등 수도권 서북부에 공급폭탄이 떨어지면서 집값이 곤두박질쳤다. 지난해에는 3.3㎡당 평균 집값이 1,000만원 아래로 떨어지기도 했다.

그럼에도 전문가들은 단순 집값 하락만을 놓고 시장을 평가하기엔 여전히 일산신도시의 잠재가치가 높다는 지적이다. 여전히 개발호재도 풍부한데다, 16년 간이나 분양이 없었던 만큼 새 아파트에 대한 수요도 높기 때문이다.

◇일산 침체는 주변부 공급과잉이 원인= 일산의 집값이 급전직하한 것을 두고 업계 일각에서는 준공 15년 이상 된 노후주택이 대부분인데다, 고양삼송지구와 덕이지구ㆍ식사지, 그리고 파주운정ㆍ김포한강신도시에서 벌어진 과잉공급이 겹친 탓으로 풀이하고 있다.

실제로 이미 주택보급률이 100%에 근접하거나 초과한 지역임에도 2007~2008년 사이 고양ㆍ파주ㆍ김포에서 공급된 주택은 7만6,000가구에 달한다. 이렇다 보니 4월 현재 미분양 현황도 고양은 2,617가구, 파주는 2,493가구, 김포는 3,188가구에 달한다.

하지만 이 같은 공급과잉은 엄밀히 따지면 일산의 문제는 아니라는 것이 업계의 분석이다. 행정구역상 일산신도시가 고양시 관할이긴 하지만, 일산에선 지난 16년간 분양 실적이 '전무(全無)'하기 때문이다. 오히려 일산의 집값 하락은 '과소공급'이 원인으로 지목된다. 주변부에 새 아파트가 대량으로 공급되면서 신규주택 수요가 주변부로 건너간 것이 결정적 원인이라는 것이다.

때문에 계속해서 일산의 쾌적한 주거환경을 누리면서도 새 아파트를 찾는 수요를 만족시킨다면 일산이 예전 명성을 다시 찾을 수 있다는 전망도 나오고 있는 것이다.

◇개발 진행중인 1기 신도시=더욱이 일산은 개발이 대부분 끝난 분당과 달리 여전히 개발이 진행되고 있는 1기 신도시기도 하다. 특히 최근에 북서부 최대의 복합 문화공간인 '고양 원마운트'가 개장했다.

원마운트(연면적 16만1,602㎡)는 일산 서구 대화동 2606번지 킨텍스 지원부지내 4만8,000㎡에 지하2층에서 지상 9층의 건물로, 실내외 워터파크ㆍ스노우 테마파크ㆍ개방형 쇼핑몰ㆍ스포츠센터 등이 들어선 복합문화시설이다. 특히 개방형 쇼핑몰엔 H&M, ZARA 등의 글로벌 SPA브랜드와 대형매장 100여개, 트렌디 패션 브랜드 숍 150여개, 카페ㆍ음식점 50여개 등 모두 300여개의 매장이 입점해 있다.



개발이 지지부진했던 한류우드 내에도 최근 1만8,000석 규모의 K-POP 전용 공연장 들어서기로 결정됐다.

특히 강남권까지 10분만에 연결되는 수도권광역급행철도(GTX) 건설로 자족기능이 부족해 '배드타운(Bed-town)'이라 불렸던 일산의 단점도 극복될 전망이다.

여기에 이번 정부의 리모델링 규제완화가 일산에겐 더 없는 호재라 할 수 있다. 그 동안 개발 가능한 가용부지의 부족으로 신규주택 공급이 단절돼 있었던 것이 리모델링을 통해 가능해진 것이다. 특히 수직증축을 통해 단지의 높은 건폐율과 긴 동간 거리 등의 일산신도시 특유의 쾌적한 주거환경을 잘 살릴 수 있다는 점도 수혜로 꼽힌다.

다만 향후 집값 상승에 대한 전망이 높지 않아 리모델링이 활성화 되기까진 시간이 걸릴 것으로 예상된다.

◇요진 와이시티… 16년 만에 신규분양=이런 와중에 요진건설산업이 일산신도시에서 16년 만에 신규 분양에 나서 시장의 이목을 끌고 있다. 전문가들은 특히 새아파트를 찾아 파주운정신도시까지 진출하는 젊은 부부층 때문에 파주운정신도시의 전셋값이 급등하는 것을 보면, 일산에서도 신규 분양이 충분히 먹힐 수 있다는 분석이다.

업계는 덕이지구, 식사지구 등 일산신도시 주변부에 공급됐던 기존 물량과 달리 일산신도시의 초입인 백석동에 공급되는 만큼 일산 시민의 관심이 높을 것으로 예상하고 있다. 더욱이 초고층 주상복합임에도 전용 85㎡이하 국민주택규모가 60%가 넘고, 분양가도 최저 1,100만원대로 파격적으로 낮춰 실수요자의 주목을 받고 있는 상황이다.

두산건설도 2009년 일산서구 탄현동에 공급했던 주상복합 탄현 위브더제니스를 파격적인 조건에 전세상품으로 내놓는 등 공급에 발벗고 나섰다.