|
아파트 한 채와 상가건물을 보유하고 있는 K 씨는 조만간 아파트를 처분할 계획이다. K 씨는 이 아파트에 10년 이상 거주했기 때문에 당연히 1가구1주택 비과세에 해당된다고 생각해 왔다. 그러나 얼마 전 상가건물도 주택으로 간주될 수 있다는 기사를 보고 본인도 1가구2주택자가 되어 아파트 처분 시 비과세 혜택을 받을 수 없는 것인지 걱정되기 시작했다. 현행 세법에서는 주택과 상가의 기능이 복합된 건물을 겸용주택이라고 부른다. 그리고 실제로 어떤 용도로 사용하는 지와 사용 면적의 크기에 따라 주택 여부를 판정하고 있다. 구체적으로 살펴보면 건물 전체 면적 중 주거 용도와 주거 이외의 용도로 구분해야 한다. 주거 용도가 주거 이외의 용도보다 더 크다면 건물 전체를 주택으로 판정한다. 반면에 주거 용도가 주거 이외의 용도보다 작거나 같다면 주거 용도로 사용되는 부분만 주택으로 보고, 그 이외의 부분은 별도의 상가건물로 보게 된다. 여기서 중요한 것은 주거 용도가 단 1㎡라도 있다면 주택을 별도로 하나 더 가지고 있는 것으로 본다는 점이다. 그렇다면 K 씨가 소유하고 있는 상가건물(겸용주택)의 용도를 살펴보자. 이 건물의 1층과 2층은 상가로, 3층은 1층의 상가인이 주거용으로 사용하고 있다. 따라서 K씨는 본인이 거주하는 오래된 아파트와 별도의 겸용주택(상가건물의 3층 부분)이 있기 때문에, 아파트를 처분하는 날 현재 아파트(1주택)와 겸용주택(1주택)으로 2주택이 된다. 결국 먼저 처분하는 주택은 주택 비과세를 적용 받을 수 없다. 게다가 올해부터는 2주택자의 양도시 50%의 높은 세율이 적용되고 장기보유에 따른 특별공제도 받을 수 없게 된다. 그러므로 K 씨가 아파트를 처분할 때 1가구1주택 비과세 혜택을 받고자 한다면, 반드시 상가건물 전체를 상가 용도로 해두어야만 한다. 결국 상가건물에는 주거 용도가 전혀 없어야 한다는 얘기다. 혹시라도 주거 용도로 사용하는 면적이 있다면 아파트를 처분하기 이전에 상가 용도로 전환해 건축물대장의 용도를 변경해 두어야만 1가구1주택 비과세가 가능하다.
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
