상가 임대료 年12%이상 못 올려

■ 임대차보호법 시행령월세전환율도 年 15%로 제한

법무부는 8일 세입자에게 5년간 계약기간을 보장하는 상가건물임대차보호법의 시행령안을 발표했다. 정부는 이달 중 공청회를 거쳐 시행령안을 확정, 오는 11월부터 시행할 예정이다.

▶ 임대료는 보증금+월세의 보증금 전환금액

법적용 대상 상가와 연간 인상한도에서 기준이 되는 임대료는 통상 목돈으로 지급하는 보증금에다 매월 내는 월세를 보증금으로 환원한 금액을 합친 개념이다. 월세를 보증금으로 환원할 때는 연12%의 전환율이 적용된다.

예컨대 보증금 1,000만원을 주고 월세를 100만원 내고 있는 경우라면 임대료는 1,000만원(보증금)+100만원(월세)X12개월/0.12(전환율)로 계산돼 1억1,000원이 된다.

▶ 적용대상 상가

기본적으로 영업용 건물만 해당되므로 동창회 사무실 등 비영리단체의 건물 임대차에는 적용되지 않으며 영업용 건물이더라도 지역별로 임대료가 일정금액 이하인 경우만 보장된다.

위에서 제시한 방법으로 구한 임대료를 기준으로 서울은 1억6,000만원, 수도권 중 서울을 제외한 과밀억제권역은 1억2,000만원, 광역시(인천광역시, 군 지역 제외)는 1억원, 기타 지역은 9,000만원 이하의 임대료를 내는 상가가 법 적용을 받는다.

이 가운데 수도권 중 서울을 제외한 과밀억제권역은 인천광역시ㆍ의정부시ㆍ구리시ㆍ남양주시ㆍ하남시ㆍ고양시ㆍ수원시ㆍ성남시ㆍ안양시 ㆍ부천시ㆍ광명시ㆍ과천시ㆍ의왕시ㆍ군포시ㆍ시흥시 등이 해당된다.

▶ 임대료 인상 최고 연12% 제한

기준에 부합되는 상가건물은 상가주인이 임대료를 연12%까지만 올릴 수 있다. 임대료 조정계약기간을 2년으로 하면 종전 임대료의 24%까지만 인상할 수 있다.

보증금을 올리지 않고 월세만 올린다든지, 월세는 안 올리고 보증금만 올린다든지, 보증금과 월세를 모두 올린다든지 등 어떤 경우라도 임대료 개념으로 이전보다 연12%를 넘어서는 안된다.

▶ 월세전환율 최고 연15% 제한

주택의 경우 전세를 월세로 돌리듯이 보증금의 전부나 일부를 월세로 전환할 때는 전환율이 연15%를 넘지 못한다.

예컨대 보증금 5,000만원 중 4,000만원을 월세로 전환하려면 4,000만원의 원금을 연15%로 운용할 때 매월 받게 되는 이자에 해당하는 50만원이 월세 상한선이 된다.

▶ 법 적용시 혜택

법 적용을 받으면 상가 세입자에게 최초 임대차기간을 포함해 최대 5년간 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 부여, 5년간 임대계약을 유지할 수 있는 권리를 법으로 보장받게 된다.

그러나 임대료를 세차례 연체하거나 허위 등 부정한 방법으로 임차한 경우, 쌍방의 합의로 상가주인이 세입자에게 보상을 한 경우, 세입자가 상가주인 동의 없이 전대한 경우, 세입자가 고의ㆍ중대한 과실로 건물을 파손한 경우, 건물 멸실, 상가주인이 건물을 철거하거나 재건축을 하는 경우, 기타 세입자가 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 발생한 경우 등은 상가주인이 계약갱신 요구를 거부할 수 있다.

▶ 영세상인 최우선변제권

임대료가 일정금액 이하인 영세상인은 건물주가 부도가 나더라도 다른 채권자에 앞서 최우선으로 변제받을 수 있다.

서울의 경우 임대료가 4,500만원 이하인 상가에 대해서 1,350만원을 보장해 주고 수도권 중 서울을 제외한 과밀억제권역은 임대료가 3,900만원 이하인 상가에 대해서 1,170만원을 보장해준다.

또 광역시(인천광역시ㆍ군 지역 제외)는 임대료가 3,000만원 이하인 상가에 대해 900만원, 기타 지역은 2,500만원 이하를 대상으로 750만원을 최우선적으로 보장받는다.

한동수기자