[시프트 2년… 주거 새 패러다임 제시] (하) 재원이 공급 확대 관건

국·공유지 활용하고 임대료 차등화를

5만8,000가구 건축때 8,300억 들어 지을수록 재원 부담

공공임대 비율 4%선… '저소득층용 주거' 편견도 문제

서울시는 대가구 중산층을 위해 전용면적 114㎡인 대형 시프트를 선보이고 있지만 재정 부담이 공급확대의 발목을 잡고 있다. 전용 114㎡ 시프트가 공급된 강일지구 전경.

장기전세주택인 ‘시프트(shift)’는 임대주택에 대한 고정관념을 바꿔놓은 것으로 평가 받고 있다. 시프트를 계기로 보다 수요자 특성에 맞춘 다양한 유형의 임대주택 활성화 계기를 마련했다는 평가까지 나오고 있다.

하지만 여전히 우리 임대주택 문화는 유럽 등 선진국에 비하면 양적ㆍ질적으로 보완해야 할 과제가 많다는 것이 전문가들의 지적이다.

일본의 경우 국가ㆍ지방자치단체ㆍ공사 등 공급주체에 따라 공영주택, 특정공공임대주택, 특정우량임대주택, 고령자용 우량임대주택 등 다양한 유형의 임대주택이 활성화돼 있다.

또 저소득층은 물론 중산층까지 아우르는 사회보장시스템 구축과 급격한 집값 변화에 대한 완충 역할을 위해 임대주택에 대한 재정지원이 더욱 확대돼야 한다는 지적도 제기되고 있다.

◇공공임대 비율 아직 한자릿수=우리나라 전체 가구 중 본인 소유 주택에 거주하는 비율은 45%로 절반이 채 되지 않는다. 나머지 55%는 전세든 월세든 ‘남의 집살이’를 하고 있는 셈이다.

하지만 이 같은 여건에도 불구하고 공공임대는 전체 주택의 4% 안팎에 머물러 있다. 공공기관은 재원이 부족하다는 이유로, 민간은 수익성이 없다는 이유로 임대주택 건립을 외면하고 있기 때문이다. ‘임대주택은 품질이 나쁘고 저소득층이 산다’는 사회적 인식도 임대주택 확산을 막는 요인이다.

이 같은 현실은 임대주택이 활성화된 유럽과 비교하면 그 차이가 뚜렷하게 드러난다. 유럽의 임대주택은 공공임대가 주축을 이루고 있다. 자가비율이 52%로 우리나라와 큰 차이가 나지 않는 네덜란드의 경우 전체 주택의 36%를 공공임대주택이 차지하고 있다. 오스트리아와 덴마크 역시 공공임대 비율이 각각 28%, 20%로 전체 세입자의 절반이 공공임대주택에 거주하고 있다.

◇시프트 확대, 재원이 걸림돌=서울시의 장기전세주택인 시프트는 수요층의 욕구를 반영한 ‘성공작’이라는 평가를 받지만 고민거리가 없는 것은 아니다. 바로 갈수록 늘어나는 비용 부담이다.

시프트는 크게 SH공사가 직접 짓는 ‘건설형’과 일반 재건축 임대분을 매입해 임대하는 ‘매입형’이 있다. 매입형은 재건축조합으로부터 건축비만 주고 사들이기 때문에 큰 부담이 없지만 건설형은 토지까지 사들여 지어야 하기 때문에 비용이 많이 들어간다. 서울시 시정개발연구원에 따르면 시프트 5만8,000가구를 지을 때 서울시는 6,000억~8,300억원을 부담해야 하는 것으로 나타났다. 지으면 지을수록 재원 부담은 늘어날 수밖에 없다는 것이다.

이 때문에 시프트가 새로운 임대주택의 해법으로 자리잡기 위해서는 정부가 재정을 지원해주거나 상대적으로 토지매입비용 부담이 적은 국ㆍ공유지를 적극적으로 활용할 필요가 있다는 지적이다.

시프트의 임대료를 소득에 따라 차등해야 한다는 목소리도 나오고 있다. 시프트는 임대료를 주변 시세의 80%로 일괄 적용하고 있어 가구의 소득 대비 임대료 비율(RIR)이 낮은 편이다. 통상 RIR가 25%를 넘을 때 임대료가 부담된다고 보는데 시프트의 경우 25%를 넘는 가구의 비율은 38.7%로 나타났고 소득 수준이 전체의 7분위 이상인 가구는 RIR가 20%를 넘는 경우가 한건도 없었다.

양용택 서울시 시프트팀장은 “선진형으로 가기 위해서는 소득에 따라 임대료를 차등하는 것이 맞는 방향 같다”며 “이에 대한 국민적 공감대가 필요하다”고 말했다.