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정부가 건설업체에 자금을 지원하는 방법은 시장 메커니즘을 활용하는 방안과 토지공사 등 공공기관을 이용하는 경우 등 크게 두 가지다. 이 가운데 시장 메커니즘 지원방안을 보면 ▦건설사 회사채 유동화 지원 ▦대한주택보증을 통한 민간 부동산 펀드 조성 지원 ▦담보대출이 허용되는 미분양 아파트 범위 확대 ▦대주단(貸主團)을 활용한 프로젝트파이낸싱(PF)ㆍ자산담보부기업어음(ABCP) 만기 연장 등이다. 대책이 시행되면 민간이 부동산 펀드를 조성, 미분양 아파트를 매입했을 때는 주택보증으로부터 사실상의 무제한 지원을 받는다. 또 건설사는 투기지역 내에서도 자사 소유인 준공 후 미분양 아파트를 담보로 운전자금 등으로 대출을 받을 수 있는 길이 열리게 된다. 단 PF대출 등의 만기 연장이 종료 시점에서 최장 1년으로 제한돼 있고 대한주택보증을 활용한 민간 부동산 펀드 지원도 수익률 제고 등에는 별 다른 도움을 주지 않는다는 게 단점으로 지적되고 있다. ◇미분양 펀드 지원, 안전성에 초점=민간이 펀드를 조성, 미분양 아파트를 매입했을 때 대한주택보증이 분양보증을 해주게 된다. 현재 펀드 소유 부동산 등 분양계약자가 아니면 주택보증으로부터 분양보증을 받을 수 없다. 분양보증은 주택보증이 준공시까지 책임지는 일종의 보험이다. 금융위의 한 관계자는 “분양보증을 원하면 펀드가 미분양 아파트를 매입한 뒤 주택보증에 신청서를 제출하면 된다”며 “보증 대상 아파트 규모는 따로 정하지 않아 사실상 민간에서 원하는 대로 보증을 서주게 될 것”이라고 말했다. 펀드는 이에 앞서 건설사 등과 협의, 미분양 아파트 매입가를 결정하게 된다. 단 이 같은 정부 지원은 펀드 수익률보다 안전성에 초점을 맞춘 것이 특징이다. 분양보증을 통해 사업의 안전성을 담보했기 때문이다. 반면 펀드 수익률 제고 등을 위한 세제혜택은 제외됐다. 또 펀드가 분양보증을 받으려면 일정 수수료도 납부해야 한다. 이 관계자는 “일정 기간 후 집값이 오르면 펀드 수익률도 크게 오를 것”이라며 “이번 정부 조치는 펀드의 (수익성보다) 안전성에 주안점을 뒀다”고 지적했다. ◇준공 후 미분양 담보, 건설사 회사채 1조원 매입=정부는 또 투기지역 내에서 건설사가 보유한 준공 후 미분양 아파트에 대해 담보대출(운전자금 등)을 허용하기로 했다. 현재는 투기지역 내 준공 후 미분양 아파트에 대해서는 기업자금으로 사용되는 것을 막기 위해 대출이 금지돼 있다. 즉 이번 조치 시행으로 건설사는 수도권 등 투기지역 내 준공 후 아파트를 은행에 맡겨 운전자금을 차입할 수 있게 된다. 7월 말 현재 준공 후 미분양 주택은 전국 4만562가구에 이른다. 건설사의 회사채 유동화 방안도 시행된다. 정부는 건설사가 발행한 회사채에 대해 대한주택보증ㆍ주택신용보증기금 등이 신용을 보장하고, 이를 기초로 유동화 채권을 발행하도록 한다는 계획이다. 한마디로 주택보증 등이 회사채를 싼값(시세의 60~70%)에 사들인 뒤 특수목적회사(SPC) 등을 통해 채권을 발행하는 구조다. 이 과정에서 건설사는 미분양 아파트를 담보로 제공한다. 정부의 한 관계자는 “11월 중으로 신용보강에 필요한 관련 규정을 개정해 시행할 계획”이라며 “현재 회사채 매입 규모는 현재 1조원 정도로 추정하고 있다”고 전했다. ◇PF대출ㆍABCP, 최대 1년까지 만기연장=정부는 또 건설사 현안인 PF와 ABCP 등의 대책도 내놓았다. PF는 6월 말 현재 73조원, ABCP는 2조6,000억원에 이르고 있다. 당초 정부는 만기가 돌아오는 ABCP를 직접 매입하는 것도 검토했으나 시행하지 않기로 했다. 대신 채권금융기관으로 구성된 대주단에서 회사 사정 등을 고려, 자율적으로 PF대출과 ABCP 만기 연장을 유도해나간다는 계획이다. 단 만기 연장은 최대 1년으로 제한된다. 금융당국의 한 관계자는 “현행 대주단 협약을 보면 만기 연장은 만기가 돌아오는 시점부터 최대 1년으로 돼 있다”며 “이 규정은 그대로 유지된다”고 전했다.
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