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부동산경기 불황이 깊어지면서 서울시내 정비사업에서 강남ㆍ강북 간 양극화 현상이 뚜렷하게 나타나고 있다. 강북권의 뉴타운ㆍ재개발사업이 무더기로 무산되고 있는 가운데 강남권 재건축사업은 경기침체에도 성사가 잇따르고 있는 것. 전문가들은 강북권에 집중됐던 뉴타운사업이 집값 하락으로 줄줄이 표류하면서 강남ㆍ강북 간 주거환경 격차가 더욱 커질 것으로 내다보고 있다.
18일 서울시는 제12차 도시계획위원회를 열고 동대문구 용두동 39 일대 용두3주택재개발구역을 비롯해 ▦제기동 67 일대 ▦양천구 신월동 77-1 일대 ▦성동구 금호동3가 574 일대 ▦은평구 불광동 23 일대 등 5개 정비(예정)구역 해제안건을 통과시켰다. 이번 해제안의 통과로 지난해 서울시가 뉴타운 출구전략을 발표한 후 모두 구역에서 해제돼 사업이 무산된 곳은 64곳으로 늘어났다.
반면 이날 도계위에서는 강남구청장이 서울시에 제출한 대치동 쌍용1ㆍ2차 아파트의 재건축정비계획안이 조건부 가결됐다. 994가구의 대치 쌍용아파트는 최고 35층 높이 1,706가구의 대단지로 탈바꿈하게 된다. 대치 쌍용은 대로를 사이에 두고 강남권 최대 중층 재건축 추진단지인 은마아파트와 마주보고 있는 요지의 아파트다.
업계는 이날 도계위 심의 결과가 서울 재정비사업의 현주소를 극명하게 나타내는 사례라고 지적하고 있다. 집값 하락 속에서도 재건축 중심의 강남권 사업은 꾸준히 진전되는 모습을 보이는 반면 강북권은 첨예한 주민갈등으로 사업 추진 자체가 어려워지고 있다는 것이다.
통계상으로도 강남과 강북 정비사업의 대조적인 모습이 분명하게 드러난다. 올 들어 열린 12차례의 서울시 도계위서 구역 해제가 결정된 정비구역 수는 모두 37곳. 그중 한강 이북 14개 구가 28곳으로 전체의 75%에 달한다. 정비계획안이 통과된 경우도 한강 이남은 6건이었지만 강북은 3건에 그쳤다. 특히 강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동 등 이른바 강남권에서는 단 한 건의 구역 해제도 없었다.
전문가들은 이 같은 현상이 벌어지는 가장 큰 원인을 강남과 강북의 아파트 가격 차이라고 분석하고 있다. 정비사업 진행에 결정적 영향을 끼치는 개발이익은 사업 완료 후 아파트 가격이 결정하는데 강북의 경우 강남에 비해 아파트 가격이 많이 낮다 보니 그만큼 사업 진행에 대한 주민 의견이 미지근할 수밖에 없다는 것이다.
실제로 부동산114에 따르면 7월12일 기준 한강 이남 아파트의 3.3㎡당 매매가격은 1,867만원인 데 반해 강북은 1,312만원으로 500만원이 넘는 차이를 보이고 있다.
더욱이 주택경기 호황기에 서울시가 무리하게 뉴타운사업을 추진했던 것이 강북 지역의 무더기 해제의 또 다른 원인이 되고 있다. 서울시는 뉴타운사업을 추진하면서 개별구역으로 진행되던 재개발ㆍ재건축사업을 광역적 범위로 확대하는 과정에서 주택 노후도 등과 같은 정비사업의 물리적 조건을 대폭 완화했다. 이 때문에 재개발이 시급하지 않은 강북의 많은 지역들이 뉴타운에 묶이게 됐고 불황이 깊어지면서 이 구역들의 해제가 잇따르고 있다는 것이다.
권순형 J&K부동산연구소 대표는 "기본적으로 집값 차이 때문에 정비사업에서 얻을 수 있는 개발이익에서 차이가 나면서 강남과 강북이 대조적인 모습을 보이고 있는 것"이라며 "여기에 서울시가 무리하게 뉴타운사업을 추진하면서 강북의 정비구역에 포함된 지역들이 불황으로 이탈하면서 그 같은 현상을 가속화시키고 있다"고 말했다.
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