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Q: 1가구 2주택자입니다. 그중 1채를 주택을 소유하고 있지 않은 자녀에게 증여하려고 합니다. 이 경우 증여받은 자녀가 부모가 소유한 기간을 합해 보유기간이 2년 이상인 상태에서 매도하면 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있나요?
A : 자녀가 부모에게서 증여받은 후 5년 이내에 양도하면 원칙적으로 양도소득세 이월과세 대상이 됩니다. 이월과세 대상이 되면 증여받은 자녀가 양도소득세를 부담하는 주체가 되지만 그 취득가액과 취득일은 증여 전 소유자의 취득가액과 취득일을 기준으로 합니다. 즉 자녀가 양도한 주택의 취득가액은 증여 당시 평가액이 아닌 부모의 취득가액이 되며 취득일도 부모가 취득한 날이 됩니다. 증여받을 당시 부담한 증여세는 필요경비로 인정됩니다.
따라서 위 사례의 경우 자녀가 증여받은 후 5년 이내에 양도하면서 이월과세 대상이라는 전제 하에 당초 부모가 취득한 날부터 양도일까지의 기간이 2년 이상이면 1가구 1주택 양도세 비과세 대상이 될 수 있는 것처럼 오해할 수 있습니다. 하지만 현행 소득세법은 증여받은 주택이 1가구 1주택 비과세 대상에 해당하는 경우 이월과세 규정 적용대상에서 제외하고 있으므로 부모의 보유기간은 자녀의 1가구 1주택 비과세 판단 시 보유기간에 합산할 수 없음을 주의하셔야 합니다. 즉 증여받은 후 보유기간이 2년 이상이 되어야 한다는 것입니다.
또 증여받은 후 보유기간이 2년 이상인 경우에도 양도소득세 부당행위계산부인 규정의 적용대상이 되지 않도록 매매대금의 귀속에 주의해야 합니다. 매매대금이 부모에게 귀속되는 경우 부모가 직접 양도한 것으로 봐 계산한 양도소득세와 자녀가 부담한 증여세 및 부담할 양도소득세의 합계액을 비교해 큰 쪽으로 과세하는 부당행위계산부인 규정 적용대상이 되어 1세대 1주택 비과세 혜택을 누리지 못할 수도 있기 때문입니다.
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