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이건희도 산 강남 고급주택 값이 무려…
[부동산 이슈 분석] 불황 모르는 고급주택 시장사생활 보호 최우선… 교통·학군보단 '인맥적 입지'도 중시고급빌라엔 연예인·기업인 많아… 주상복합은 전문직 종사자 선호수요층 얕지만 투자가치는 높아… 서초동 트라움하우스 2배 훌쩍
김경미기자 kmkim@sed.co.kr
주택경기 침체에도 불구하고 극소수를 대상으로 한 고급주택은 인기가 식을줄 모르고 있다. 서울 평창동 오보에힐스. /서울경제DB
청담동 상지리츠빌 카일룸2차. /서울경제DB
부동산 경기 침체 속에서도 30억~50억원에 이르는 고급빌라들이 상대적으로 우수한 성적표를 거두고 있다. 서울 강남 논현동에서 입주를 시작한 평균 40억원대 고급빌라 '논현아펠바움 2차'는 3가구를 제외한 35가구가 분양을 완료했으며 성남 판교에서 분양하는 50억원대 타운하우스 역시 80% 가까이가 주인을 찾았다.
시장이 전반적으로 침체된 와중에 고급주택 시장만 호황일 수는 없다. 하지만 애초부터 상위 0.1%라는 극소수의 수요층을 대상으로 한 시장인 만큼 침체의 영향을 훨씬 덜 받고 있는 것은 사실이다.
고급주택 시장은 앞으로도 더 커질까. 전문가들의 대답은 '예스(Yes)'다. 고급주택 분양 전문업체 미드앤D&C의 심상훈 차장은 "대기업 최고경영자(CEO), 기업 오너 등 정ㆍ재계 인사들 위주로만 움직이던 시장이 최근 들어서는 연예인, 고소득 전문직 종사자들에게까지 수요층을 넓혀가고 있다"며 "서초동 트라움하우스, 청담동 카일룸을 뛰어넘을 만한 고급주택이 나온다면 분명히 지갑을 열 소비자들이 나타날 것"이라고 말했다.
'상위 0.1%를 위한 집'으로 불리는 이들 고급주택은 무엇이 다를까.
◇고급주택에는 누가 살까=고급주택은 일반적으로 ▦분양가 또는 시세가 30억원 이상 ▦분양면적 300여㎡(100여평) 이상 ▦고급 인테리어 시공 등의 특징을 가진다.
고급주택 시장은 두 가지 주택 유형을 중심으로 커져왔다. 40가구 미만의 소규모 단지 위주로 개발되는 고급빌라(타운하우스)와 50층 이상 초고층 건물과 최첨단 하이테크 주거 시스템을 갖춘 주상복합이다.
고급빌라 및 타운하우스를 선호하는 수요층은 '사생활 보호'를 최우선으로 둔다.
심 차장은 "엘리베이터에서 다른 사람들과 마주치는 것도 꺼리다 보니 강남권 빌라의 경우 한 개 층에 많아야 15세대가량이 함께 거주하게 돼 타인과의 마주침을 최소화할 수 있다"고 말했다. 또 주거 쾌적성을 우선시해 도심 한복판에서 다소 떨어져 있는 경우가 많아 출퇴근 시간에 제약을 덜 받는 연예인, 퇴직한 고급 공무원, 기업 총수 등이 많다는 설명이다.
반면 주상복합 아파트를 선호하는 수요층은 '생활의 편의성'에 중점을 둔다. 아파트 생활이 익숙한 IT 벤처사업가들을 비롯해 의사ㆍ변호사 등 고소득 전문직 종사자가 많다.
업계의 한 관계자는 "고급 주상복합 선호자들은 편리한 교통과 다양한 상업시설 등 생활편의를 최우선으로 고려한다"며 "풍부한 상업시설을 바탕으로 원스톱 라이프 스타일을 즐기는 젊은 고소득층의 선호도가 높다"고 전했다.
◇입지가 가장 중요, 상품성과 가격 뒤따라=수요자들이 고급주택을 선택하는 데 있어 가장 중요시하는 요소는 바로 주택의 '입지'다. 다만 '좋은 입지'란 대중교통 이용이나 학군 유무가 아닌 주변에 얼마나 좋은 사람들이 함께 거주하느냐를 의미한다.
업계 관계자는 "고급빌라나 타운하우스 선호 수요층은 비슷한 사회적 위치를 가진 사람들끼리 어우러져 살려는 욕구가 강하다"고 설명했다. 인맥 쌓기에 대한 욕망도 커 영향력 있는 누군가를 따라 주택을 매입하는 경우도 종종 있다고 한다.
상품성도 중요한 요소다. '한번 살아보고 결정하겠다'는 20억~30억원대 고가 전월세 수요자가 의외로 많다는 게 이 사실을 입증한다.
특히 가격 측면에서는 '저렴한 가격'보다 '합리적인 가격'이 좀 더 중요하다는 것이 업계의 설명이다.
고급주택 분양전문업체 ㈜신조의 허은희 대표는 "상품에 비해 가격이 과하다거나 뭔가 속이는 듯한 느낌이 들면 아무리 저렴해도 절대 지갑을 열지 않는다"고 전했다.
◇지역 랜드마크는 투자가치도 높아=대형 고급빌라 및 타운하우스는 투자가치가 없다는 것이 전문가들의 일반적인 견해다. 집 한 채가 30억~50억원에 달하는 시장인 만큼 매수 수요층이 너무 얕다는 게 이유다.
하지만 지역을 대표하는 최고급 빌라의 경우 분양 당시 가격보다 입주 시점 혹은 그 이후 2배 이상 가격이 오르는 경우도 많다.
국내 최고가 공동주택으로 유명한 서초동 트라움하우스가 대표적이다. 지난 2003년 이후 9년 연속 최고가 주택으로 꼽힌 트라움하우스 5차의 2011년 공시가격은 50억8,800만원. 하지만 실제 거래 시세는 100억원을 훌쩍 넘어선다는 것이 전문가들의 말이다.
업계 관계자는 "거래가 거의 없어 시세 파악이 어렵지만 국내 최고가 단지, 이건희 회장의 주택 매입 등으로 유명세를 타며 현재 매매 호가가 150억원까지 올랐다"며 "분양 최초 가격이 70억~80억원선이던 점을 감안하면 2배 가까이 가격이 오른 셈"이라고 설명했다.
청담동을 대표하는 고급빌라인 청담동 카일룸 2ㆍ3차도 높은 가격 상승세를 보인 단지다. 2006년 입주한 카일룸 2차는 분양가 40억원 중반대에서 현재 50억~60억원선에 시세가 형성돼 있다. 2009년 경매에 나왔던 최상층 주택은 62억원에 낙찰되기도 했다.
인근 A공인의 한 관계자는 "카일룸 3차 최상층의 경우 지난해 하반기 무렵 재계 오너 한 명이 45억원선에 전세계약을 했다. 해당 주택은 매매로도 물건이 나와 있는데 호가가 80억원선"이라고 전했다. 이 주택의 분양가는 63억원선이었다.
용산구 한남동 유엔빌리지 내 루시드하우스와 코번하우스 역시 각각 분양가 대비 10억~15억선의 가격 상승을 보인 단지들이다.
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