주거용 오피스텔 '귀하신 몸'

최근 송도 더？？ 시티파크 등내 오피스텔이 인기를 끌면서 주거용 오피스텔에 대한 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 주상복합 아파트에 대한 규제가 강화되면서 입주전 전매가 금지되자 투자자들이 주거용 오피스텔로 발길을 돌리고 있기 때문이다. 오피스텔의 경우 청약통장을 사용하지 않고 신청을 할 수 있으며 전매가 자유롭기 때문에 부동산 투자자들에게 매력 있는 투자 상품으로 여겨지고 있다. 특히 지난해 오피스텔 건축에 대한 기준이 강화되기 전에 건축허가를 신청한 오피스텔들은 주거성능이 뛰어나기 때문에 더욱 주목을 받고 있다. ◇웃돈 껑충= 최근 들어 분양된 주거용 오피스텔들은 수천만원대의 웃돈이 붙는 등 부동산 시장에서 ‘귀하신 몸’ 대접을 받고 있다. 얼마전 분양한 송도 포스코 더？？오피스텔은 평형에 따라 2,000만원에서 최고 8,000만원까지 웃돈이 붙어 거래가 되고 있다. 방이 3개짜리인 39평형은 7,000만~8,000만원 정도 프리미엄이 형성돼 있으며 매물도 드물다는 게 중개업소 관계자들의 전언이다. 그 이상 평형대는 비교적 매물이 많이 나와 있는 편이지만 역시 2,000만~3,000만원 정도의 프리미엄이 붙어 있다. 용산 파크타워 역시 단지내 오피스텔 웃돈이 1억원 안팎까지 붙어 있는 상태다. 인근 부동산국제타운관계자는 “7,000만~8,000만원까지 웃돈을 주고 하겠다는 수요자들이 아직까지 있다”며 “그러나 매도자와 매수자간의 호가 차이가 커 거래는 잘 안되고 있다”고 말했다. 바로 옆에 위치한 시티파크도 8,000만~1억원까지 오피스텔에 웃돈이 붙어 있다. 그러나 이 같은 오피스텔 인기는 분양 초기에 급격히 형성됐다가 그 이후에는 큰 변화가 없다는 점에서 주의해야 한다. 초기에 프리미엄이 급격이 올랐다가 그 가격이 입주전후까지 이어지는 것. 시티파크의 오피스텔의 경우 현재 형성돼 있는 프리미엄 수준이 지난해 분양 당시와 거의 비슷하다는 게 인근 중개업소 관계자들의 설명이다. 이 같은 현상은 다른 오피스텔도 마찬가지다. 게다가 입주시 실수요자가 뒷받침 되지 않는 지역 및 소규모 단지의 경우 향후 수요자를 찾기 힘들 가능성도 있다. 해밀컨설팅 황용천 사장은 “오피스텔의 경우 초기 떳다방 등의 가수요가 붙어 웃돈이 급격히 형성되지만 입주시기에 전매자를 구하지 못해 장기간 돈이 묶이는 경우가 많다”며 “대단지, 인기지역, 브랜드 등을 감안해 신청해야 한다”고 조언했다. ◇건축규제 피하는 오피스텔 뭐가 있나=조만간 분양을 앞둔 오피스텔들은 냉난방과 같은 건축 규제를 피해가는 상품이들이 대다수이다. 지난해 강화된 건축규제에 따르면 오피스텔 전용면적 중 업무부분 비중이 50%에서 70%로 높아졌으며 온돌 이나 온수온돌에 의한 난방 설치가 금지됐다. 화장실은 큰 오피스텔이라 하더라도 0.8평짜리 1개만 설치할 수 있다. 그러나 규제 강화 이전 건축허가를 신청한 오피스텔의 경우 이 같은 규제를 피해가기 때문에 주거성이 양호한 편이다. 오는 27일 분양예정인 수원시 인계동 동양파라곤도 이 같은 건축규제를 피해가는 오피스텔 단지. 총 20층 4개동 38~47평형 244실 규모다. 온돌마루로 시공되며 화장실도 가구당 2개씩 마련된다. 전용면적도 75%선이다. 송파구 신천동 포스코 더？瀕？주상복합과 주거용 오피스텔이 합쳐진 단지로 6월 분양을 준비중이다. 총 332가구중 30~59평형 118실이 주거용 오피스텔로 분양된다. 지방에서는 창원 두대동 더시티세븐과 울산 중구 우정동 울산마제스타워 등이 관심을 끈다. 대단지 주상복합내 대형평형 유리 편의시설 고려 블루칩지역 골라야 서울 용산구에 사는 K씨는 지난해 서울에서 분양받은 오피스텔 때문에 전전긍긍하고 있다. 이 오피스텔은 초기에는 프리미엄이 2,000만~3,000만원까지 붙었으나 현재는 도통 거래도 없고 매수세도 뚝 끊겼기 때문. 입주가 시작된다 하더라도 매수세가 크게 살아날 거 같지 않아 그의 고민은 깊어지고 있다. K씨처럼 오피스텔을 잘못 분양받아 장기간 돈이 묶이는 사례를 쉽게 찾아볼 수 있다. 초기에 떳다방의 말이나 광고에 혹해 분양을 받았다가 거품이 사라지면 전매할 사람을 찾지 못하는 경우가 많다. 이를 방지하기 위해 다음과 같은 투자유의점을 체크해 봐야 한다. ◇대단지 주상복합내 오피스텔을 골라라=시티파크, 파크타워, 송도 포스코 더？？등 최근들어 잘나가는 오피스텔들은 대부분 대단지 주상복합내 위치한 것들이다. 가장 대표적인 사례가 바로 타워팰리스내 오피스텔. 대단지 주상복합내 아파트 가격이 올라가면 같이 있는 주거용 오피스텔 가격도 덩달아 올라가기 마련이다. ◇큰 평형을 골라라=소평형평 아파트가 힘을 못쓰듯 오피스텔도 마찬가지다. 이에 따라 10~20평형대는 피하고 30평형대 이상, 최소 방3개가 갖춰진 오피스텔을 골라야 한다. 소형평형은 이미 공급이 과잉된 상태이기 때문에 아파트를 대션？만한 평형을 선택해야 한다. ◇인기지역 위주로 골라라=오피스텔은 아파트에 비해 상품성이 약하다. 그럴수록 선호지역을 꼼꼼히 따져야 한다. 강남, 목동, 용산, 마포, 송도, 판교, 동탄 등 이른바 블루칩 지역을 위주로 분양을 받아야 한다. ◇직접 들어가서 산다는 생각으로 골라라=직접 살고 싶을 만큼 메리트가 있는지 따져봐야 한다. 그래야 수요자가 있기 때문이다. 향후 수요자가 뒷받침 되지 않으면 울며 겨자먹기로 장기보유를 할 수밖에 없는 만큼 교통, 학교, 편의시설, 주거여건 등을 살펴봐야 한다.