무엇보다 수익형 부동산 투자의 첫 번째 원칙은 공실 우려가 적은 곳을 택하는 것이다. 수요가 풍부한 곳인지 확인해야 하고 또 세입자가 나간 뒤 재임대까지의 기간이 짧은 곳인지도 확인해야 한다. 이 때문에 예전에는 서울 도심과 역세권 주변의 물건이 투자 1순위였다. 하지만 서울 못지 않게 수도권 주요 부도심 지역의 역세권 오피스텔이나 도시형생활주택도 공실률이 적고 재임대기간이 짧은 경우도 많다는 것을 기억해 둘 필요가 있다.
임대 상품이므로 세입자의 이사 부담을 줄일 수 있도록 갖출 것은 다 갖춰 놓은 상품이 좋다. 특히 최근 분양하거나 입주하는 오피스텔은 가전 제품이나 가구가 다 갖춰진 '빌트인'으로 공급되는 경우가 많아 수요자들의 선호가 높다. 오래된 오피스텔이라고 하더라도 리모델링 등을 통해 생활기구나 가구, 가전 등을 갖춰놓은 상품을 택해야 한다.
매입가격은 최소화해야 한다. 오피스텔은 기본적으로 임대료를 받아 투자비를 회수하는 상품이다. 하지만 월 임대료는 쉽게 올릴 수가 없다. 주변 시세도 감안해야 하고 무엇보다 전반적인 가처분소득이 늘지 않으면 월세 상승은 제한될 수밖에 없기 때문이다. 이 때문에 수익률을 높이기 위해서는 매입가격을 낮추는 수밖에 없다. 월세 100만원, 매매가 3억원 짜리 오피스텔보다는 월세 50만원을 받을 수 있는 1억원 짜리 원룸이 훨씬 이익이다.
관리비도 고려해야 할 요소다. 편의시설이나 부대시설 등을 이유로 주변보다 관리비가 턱없이 높은 오피스텔이나 도시형생활주택은 피하는 것이 좋다. 오피스텔이나 도시형생활주택 세입자들의 대부분은 젊은 층이다. 이들은 집 밖에서 시간을 보내는 경우가 많기 때문에 불편하지 않을 정도의 시설만 갖춰놓으면 된다.
마지막으로 꾸준한 관리가 가능한 물건이어야 한다. 건물 내에 관리사무소 등 시스템이 갖춰져 있어 직접 관리해주는 것이 가장 좋다.
봉천동 S 공인 관계자는 "관리가 소홀하면 재계약이나 새로운 세입자 구하기도 쉽지 않다"며 "소형일수록 관리 소홀이 수익성 악화로 이어지는 경우가 상당하다"고 말했다.
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