 | | 신규 분양시장이 달아오르면서 지역주택조합을 모집하려는 사업장도 늘어나고 있다. 지난 2007년 준공된 '브라운스톤 상도'의 전경. |
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물량 우선 배분하고… 분양가 싸고… '지역주택조합' 다시 관심
[커버스토리] 일반분양보다 1억~4억 저렴… 사업추진 속도가 변수
전재호기자 jeon@sed.co.kr
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신규 분양시장이 달아오르면서 지역주택조합을 모집하려는 사업장도 늘어나고 있다. 지난 2007년 준공된 '브라운스톤 상도'의 전경.
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최근 서울 및 경기 인기 지역에서 신규 분양시장이 뜨겁게 달아오르면서 내집마련 수요자들의 마음은 조급하기만 하다. 좀 괜찮은 단지다 싶으면 청약경쟁률이 수십대 1까지 치솟다 보니 당첨 가능성은 점점 낮아지고, 한동안 내리는가 싶었던 분양가도 다시 치솟고 있기 때문이다.
분양시장이 활기를 띠면서 한동안 뜸했던 지역조합아파트도 다시 늘어나고 있다. 비교적 저렴하게 내 집을 마련해보려는 수요자들을 끌어들이기 위한 것이다.
지역주택조합은 무주택자에게 주택을 마련할 수 있는 기회를 제공하기 위한 제도로, 자체적으로 조합을 구성한 후 주택건립에 필요한 토지를 공동으로 매입해 주택을 짓는 사업을 말한다. 십시일반 돈을 모아 땅을 사서 집을 짓는 셈이다.
주택조합은 크게 직장조합과 지역조합으로 나뉘지만 직장조합은 최근 추진되는 곳이 거의 없기 때문에 현재 조합을 구성해 사업을 추진하는 대부분은 지역조합이라고 보면 된다.
지역주택조합은 일반 재개발과 유사하게 조합원에게 우선 주택을 배분하고 남은 물량을 일반 분양분으로 돌리기 때문에 일반 분양분에 비해 저렴하게 주택을 구입할 수 있는 장점이 있다. 그러나 개인들이 모여 추진하는 사업이기 때문에 사업 추진 과정에서 그만큼 변수도 많다.
치열한 경쟁을 벌여야 하는 신규 분양시장과 기존 재개발, 재건축 사이에서 틈새 상품으로 거론되는 지역주택조합의 특징과 투자 유의점을 살펴보자.
● 청약통장 필요없고 조합원 100%땐 전매제한 제외사업주체가 개개인… 진행 늦어지면 손해 볼수도
지역주택조합이란 주택법에 따라 같은 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군(광역시의 관할 구역에 있는 군은 제외)에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합을 말한다.
이 방식은 특정 지역의 주민들이 자체적으로 합의해 아파트를 짓는 만큼 청약 통장이 따로 필요 없는 게 장점이다. 또 건립 가구수 만큼 조합원을 100% 모집하거나 일반 분양 가구 수를 20가구 미만으로 줄이게 되면 분양승인이 필요 없어 분양가 상한제의 적용을 받지 않아 전매 제한에서도 자유롭게 된다. 다만 이 경우 사업성이 나빠져 조합원 부담이 늘어날 수 있다.
◇ 일반분양가보다 1~4억 원 가량 저렴
지역주택조합의 최대 장점은 분양가가 일반 분양분에 비해 크게 저렴하다는 것이다. 이수건설이 동작구 상도동 24-52 일대에 지난 2007년 준공한 '브라운스톤 상도'의 경우 조합원의 분양가는 76㎡(이하 공급면적 기준)가 1억8,580만 원, 105㎡가 2억5,000만 원 수준이었다.
반면 일반 분양가의 경우 76㎡가 2억8,700만 원(이하 기준층 기준), 105㎡가 4억2,000만 원으로 조합원 물량에 비해 1억 원에서 1억7,000만 원 가량 비싸게 책정됐다. 조합원의 경우 일반적으로 2,000만~3,000만 원 가량의 추가 분담금을 내야 하는 점을 감안해도 분명 저렴한 가격이다. 현재 '브라운스톤 상도'의 호가는 76㎡ 3억8,000만 원, 105㎡ 5억8,500만원선이다.
한진중공업이 지난해 분양했던 '상도 해모로'도 조합원 분양가와 일반 분양가 격차가 크게 벌어진 곳이다. 총 1,559가구인 이 단지 82㎡형은 조합원 분양가가 2억2,000만 원 가량이었지만 일반분양가는 4억7,500만 원으로 두배 이상 차이나 났고, 109㎡는 조합원에겐 3억 원 안팎에서 분양했지만 일반 분양가는 무려 7억 원에 달해 4억 원 이상 격차가 벌어지기도 했다.
지난 2002년 풍림산업이 성동구 옥수동에서 일반 분양분 없이 조합원 269가구에게만 109㎡단일형으로 시공한 '옥수강변풍림아이원'은 당시 분양가가 2억2,700만~2억3,000만 원이었지만 현 시세는 6억5,000만 원을 웃돌고 있다.
◇ 사업추진 속도가 성패 가른다
지역주택조합은 통상적으로 일반 분양분에 비해 분양가가 저렴하지만 사업주체가 개개인으로 구성된 모임이다 보니 속도가 느려질 수 있다는 게 약점이다. 사업이 자칫 몇년씩 지체되는 경우도 있기 때문에 사업 초기 단계에 투자를 했다가는 낭패를 볼 수도 있다.
'상도 해모로'의 경우 2008년에 일반분양을 했지만 사업이 처음 추진되던 때는 2001년 이었다. 공사기간까지 감안하면 투자 후 10년 뒤에나 아파트에 입주하게 되는 것이다. 만약 사업 초기에 투자를 했다면 분양가가 일반 분양분에 비해 낮더라도 기회비용 등을 감안했을 때 오히려 손해를 볼 수도 있는 상황이다.
토지 작업 외에 시공사가 참여하지 않아 사업이 늦어지는 경우도 있다. 건설업계의 한 관계자는 "최근 땅 값이 오른 상태여서 조합원과 시공사가 함께 이익을 남기기 위해선 일반 분양분이 100가구는 넘어야 하기 때문에 발주를 해도 건설사들이 관심을 보이지 않는 경우가 종종 있다"고 말했다. 이 경우 사업을 진행하기 위해선 조합원 부담금이 높아지게 돼 수익성이 떨어지게 된다.
또 지역주택조합은 재개발과 달리 조합원들의 돈으로 토지를 공동 매입해 아파트를 짓기 때문에 아파트 착공 전에 지출해야 하는 자금이 재개발에 비해 상대적으로 많은 편이다. 착공 전에 지역조합신청금, 토지대금 등을 내야 하고 별도로 조합운영을 위한 업무추진비도 내야 한다. 이 때 사업추진 중간에 조합에서 탈퇴하게 되면 업무추진비는 돌려받지 못하므로 주의해야 한다.
김은경 부동산1번지 팀장은 "지역주택조합은 사업추진이 지연될 경우 문제점이 생길 수 있지만 사업이 정상적으로 이뤄진다면 상당한 시세차익을 거둘 수 있고 전매가 가능해 환금성도 좋기 때문에 실수요자들은 관심을 가질 만하다"고 말했다.
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