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당정이 세입자에게 '계약갱신청구권'을 부여하기로 가닥을 잡으면서 주택 임대차시장에 큰 파장이 예상된다.
이번 방안은 세입자의 계약갱신 청구를 법적으로 인정함으로써 사실상 임대차 계약기간을 2년에서 3년으로 늘릴 뿐 아니라 이에 따른 임대료 인상폭을 5%로 제한함으써 사실상 전월세상한제의 효과를 갖게 된다. 세입자로서는 과도한 보증금 인상 우려 없이 장기간 안정적인 거주가 가능해지지만 집주인들은 사유재산권 행사에 그만큼 제약을 받게 돼 반발이 일 것으로 관측된다.
특히 주택부족으로 임차시장이 임대인 우위로 재편된 상황에서 자칫 단기 임대료 상승의 부작용이 뒤따를 것이라는 우려도 제기된다.
◇세입자 주거안정에는 긍정적 효과 기대=전문가들은 일단 세입자에게 1년의 계약갱신청구권이 주어질 경우 2년인 전월세 기간이 3년으로 늘어나는 효과가 있기 때문에 주거안정에는 도움이 될 것으로 보고 있다.
김규정 우리투자증권 부동산팀장은 "임대료 인상 상한선을 5%로 제한한 계약 연장이기 때문에 이는 사실상의 가격통제"라며 "장기적으로 서민주거 안정에 도움이 될 것"이라고 진단했다.
서울 전셋값 상승의 진원지인 강남 등의 전세수요가 상당수 학군에 따른 것인 만큼 '6+3+3년'제인 초중고교 학년제와 임대차 기간이 동일해지는 효과를 거둘 수 있다는 분석도 나온다.
박상언 유엔알컨설팅 대표는 "단기적으로는 집주인들이 전월세를 계약 전 미리 높일 수도 있지만 학군수요에 따라 움직이는 우리나라 전세시장의 특성상 세입자에게 안정적 거주여건을 제공할 수 있을 것"이라고 말했다.
◇단기 급등, 과도한 재산권 침해 논란 여전=반면 2년이라는 임대차 계약갱신 기간이 이미 시장에서 깊이 뿌리를 내리고 있는 만큼 새로운 제도의 도입으로 선의의 피해를 보는 임차인들이 상당수 있을 것이라는 우려도 적지 않다.
박원갑 국민은행 부동산팀장은 "집주인은 그동안 임차시장에서 우월적 지위와 협상력을 갖고 있었다"며 "만일 새로 시행되는 법이 계약기간을 늘리고 가격통제를 하는 방안으로 가게 되면 3년 후에 전셋값은 더욱 상승하거나 월세 전환을 더욱 가속화시켜 임차시장 불안요소가 가중될 것"이라고 전망했다.
그는 이어 "입주 아파트의 경우 잔금이 모자라 전세를 놓고 있다가 이사를 통해 입주에 나서려던 사람들이 임대차 기간이 안 맞아서 입주를 못할 수도 있다"며 "더욱이 집주인들이 이면계약이나 변칙계약을 쓸 가능성도 적지 않다"고 말했다.
서울 대치동 M공인의 한 관계자도 "집주인과 임차인 간 합의도출에 문제가 발생할 소지가 있다"며 "특히 계약기간이 늘어나면서 수리와 보상에 관한 분쟁도 증가할 수 있다"고 내다봤다.
계약갱신청구권이 사실상 가격상한제 성격을 띠고 있다는 점도 여전히 논란거리다.
업계 관계자는 "인위적인 가격억제책은 결국 정상적인 시장가격을 왜곡하게 된다"며 "당장 전셋값이 오른다고 반시장적인 제도를 무리하게 도입할 경우 오히려 풍선효과 등 더 큰 부작용을 낳을 것"이라고 우려했다.
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