[기고] 올 부동산 시장의 변수들

현대경제연구원 金善德 연구위원지난해 부동산 가격은 통계 작성이래 한해동안의 하락폭으로는 가장 컸다. 지난해 11월까지 토지는 13.4%, 주택은 12.7% 정도 하락했다.

IMF 이후 작년 상반기까지 급격한 하락세가 하반기 이후 점차 둔화되었고 연말에는 다소 상승한 것으로 나타나고 있다. 상반기 큰 폭의 하락은 기업 구조조정과 대량 실업으로 인한 급매물의 증가에 주로 기인한다. 지난해 부동산 가격 변동의 특징은 예년과 달리 그동안 가격 상승을 주도하던 대형 평형과 대도시 지역의 부동산 가격의 하락폭이 컸다는 점과 단기간 내에 등락을 거듭하고 있다는 점을 들 수 있다. 우리나라 부동산 가격은 대략 4~7년을 주기로 상승기와 하락기를 보였는데 작년이래 부동산 가격은 단기 등락 현상을 보이고 있다.

이러한 부동산 가격의 단기 등락은 IMF 이후의 부동산 가격 하락폭이 커 이제 바닥에 이르러 재반등할 가능성이 높다는 인식과 구조 조정의 추진으로 단기적으로 우리 경제의 불확실성이 크게 증가한 것이 복합적으로 나타난 결과라 볼 수 있다.

작년말의 금리 한자릿수 진입, 정부의 건설 부동산 위주의 경기부양 대책, 그린벨트 재조정 계획 등의 호재에 힘입어 12월들어 주택 부문은 상승세로 재반전되었지만 올해에도 상승세가 지속될 것인가, 얼마나 상승할 것인가에 대해서는 전문가 사이에서도 일치된 견해를 찾기 어렵다. 향후 부동산 가격에 대해서는 작년말의 상승세가 지속될 것이라는 「상승 지속론」과 최근의 상승은 지난해 8월과 같이 반짝 장세에 불과하다는 「일시 반등론」 등으로 정리해 볼 수 있다.

상승 지속론은 향후 금리 하향세가 지속되고, 작년에 주택 공급이 절반 가량으로 줄어서 2000년초에는 주택 부족이 심화될 가능성이 크고, 주택저당채권 제도나 자산유동화 제도가 도입돼 부동산 투자 자금이 크게 확대될 것이고, 전국토의 5.4%에 이르는 그린벨트의 재조정은 토지 가격 상승으로 이어질 것에 근거를 두고 있다. 이에 비해 일시 반등론은 공기업, 금융권 및 대기업 구조 조정으로 중소기업 도산과 실업 증가에 따라 부동산 급매물이 재등장할 가능성이 높고, 대기업의 부채비율 축소를 위한 부동산 등 자산 매각이 증가하고, 정부의 SOC 투자도 신규 투자보다는 기존 공사 집행률을 높이는 방향으로 나가 신규 부동산 수요가 늘어나지 않을 것이라는 데에 근거를 두고 있다.

이들 전망들은 모두 부분적으로 설득력있는 근거를 가지고 있다. 올해 부동산 가격도 상승 요인과 하락 요인이 혼재해 여전히 불투명한 구조가 지속되고 있지만 구조 조정에 따른 실업 증가를 어느 정도 수준에서 막을 수 있는가, 구조 조정에 따른 우리 경제의 불확실 요인이 얼마나 빨리 제거될 수 있는가, 경기 회복에 대해 언제쯤 자심감을 회복할 수 있는가에 크게 좌우될 것이라 본다.

현재 구조조정에 따른 기업의 자금 수요 축소로 금리 하락이 기대보다 큰 폭으로 이루어지고 있으며 정부의 예산의 조기 집행, 그린벨트 재조정, 부동산 경기부양책 확대에 따라 현재의 상승세는 이어질 것으로 보이나 올 상반기 중에도 투자 소비 부진 지속, 대기업 구조 조정, 실업의 증가, 소득 감소 등의 매물 증가 요인도 지속될 것으로 보여 상승폭은 크지 않을 것으로 보인다. 최근의 상승세는 작년 8월과 달리 지속될 가능성이 높다. 작년 8월의 부동산 가격의 일시 반등은 실물 경기의 하강기에 이루어져 상승세가 한 달을 지속하지 못했지만 최근 부동산 가격 상승은 제조업 가동률 상승, 재고 감소, 도소매 출하 감소폭 둔화 등 실물 경기의 회복세와 맞물려 있기 때문이다. 다만 금리가 하락세를 지속하고 있지만 아직 대출 금리는 높은 수준에 머물고 있어 여유 계층의 부동산 투자에서 전세 수요의 대규모 구매 수요로의 전환으로 인한 전반적인 가격 상승은 기대하기 어려울 것으로 보인다. 국내 경기가 내년 상반기에 저점에 도달하면 하반기 이후에는 그동안의 부동산 규제 완화의 효과가 나타나 상승세가 높아질 것이고, 2000년 이후에는 IMF이후 주택공급 부족 요인이 현실화돼 가격 상승이 본격화될 것으로 본다.

그동안 하락률이 가장 컸던 대형 평형의 아파트, 거주 여건이 개선된 수도권 신도시, 그린 벨트 지역의 부동산 가격의 상승이 기대되나 경기에 민감한 상가나 오피스의 경우에는 상당 기간동안 침체를 벗어나기 어려울 것으로 보인다. 그리고 전반적으로 상승 국면으로 접어들기는 했으나 지역과 개발 여지에 따라서는 부동산 가격의 차별화가 크게 진전될 것으로 보인다.