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정부가 판교 신도시 내 85㎡(25.7평) 초과 중대형 아파트 용지에 적용될 채권ㆍ분양가 병행입찰 비중을 7대3으로 한 것은 개발이익 환수 효과를 높이면서 분양가를 낮추려는 의도로 풀이된다. 사실 채권입찰제의 법적 취지는 개발이익 환수다. 이에 따라 채권ㆍ분양가 병행입찰 중 채권의 비중을 7로 하고 여기에 3은 분양가에 초점을 맞춰 법 취지도 살리고 집값 안정이라는 정책목표도 달성하겠다는 것이다. 하지만 채권ㆍ분양가 병행입찰로 마감재ㆍ평면 등이 기존 아파트보다 떨어지는 등 부작용도 우려되고 있다. ◇채권 및 분양가 평가방식=채권평가는 건축면적당 채권매입액을 기준으로 해 채권매입액만큼 점수를 가산하는 방식이다. 다만 채권매입 후 바로 유통시킬 경우 발생하는 손실은 감안한다는 게 건설교통부의 입장이다. 분양가 평가기준가격은 인근 유사지역 아파트 평균가격에 1.1을 곱한 값으로 사업시행자가 산정하게 된다. 인근 유사지역이란 해당 택지지구와 인접해 있거나 유사한 생활환경을 지닌 곳을 말하는데 판교 신도시의 경우는 분당이 해당된다. 또 아파트 평균가격은 중대형이 포함된 단지의 평형별 아파트 평균가격을 말한다. 경쟁입찰을 하지 않는 수의공급 대상 택지 중 채권ㆍ분양가 병행입찰제 해당 택지는 계약자가 낙찰평균 채권매입액만큼 채권을 매입하고 분양가는 낙찰평균 분양가를 넘지 못하는 조건으로 공급받을 수 있도록 했다. 건교부는 이번 채권ㆍ분양가 병행입찰제를 용인 흥덕지구와 판교 신도시에 이어 대부분의 신도시 예정지에 적용할 방침이다. 또한 앞으로 택지지구 인근 주택가격이 분양가상한제 아파트의 1.3배를 초과하는 지역 중 주택정책심의위원회 심의에서 주택시장 불안을 초래할 우려가 있다고 인정하는 지역에도 적용할 계획이다. ◇판교 중대형 선호도 높아질 듯=판교 신도시 중대형 아파트의 평당분양가는 1,500만원 이하가 될 공산이 크다. 지난 2ㆍ17 수도권 주택시장안정대책에 채권ㆍ분양가 병행입찰제 도입이 포함된 것은 판교 신도시발(發) 집값 불안에 따른 것이기 때문이다. 이 같은 상황을 감안하면 채권ㆍ분양가 병행입찰 중 분양가 비중이 상대적으로 적어도 분양가 인하를 위한 정부의 노력은 지속될 수밖에 없을 것으로 보인다. 분양가가 평당 1,500만원선에 묶여 당첨만 되면 상당한 프리미엄이 예상되는데다 청약경쟁률 역시 분양가상한제(85㎡ 이하) 아파트보다 낮아 판교 신도시 중대형 아파트에 대한 수요자의 선호도는 더 높아질 것으로 보인다. 특히 분양가상한제가 적용되는 아파트는 당첨 뒤 5년간 전매가 금지되지만 중대형 아파트는 그렇지 않다. 따라서 전문가들은 무주택 우선순위를 갖추지 못한 청약저축 가입자들은 중대형 평형에 청약할 수 있는 청약예금으로 갈아타는 것도 한 방법이라고 밝히고 있다. 전용면적 25.7평 초과 아파트를 청약하려면 통장 예치금이 서울은 600만원 이상, 경기도는 300만원 이상이다. ◇아파트 질 하락 우려도 있어=채권ㆍ분양가 병행입찰제로 판교 신도시 중대형 아파트의 분양가는 낮아지겠지만 마감재와 평면 등의 질적 하락도 우려되고 있다. 한 건설사 관계자는 “판교 신도시 분양가를 놓고 시뮬레이션을 해본 결과 기존 마감재 및 평면으로는 도저히 수익을 맞출 수 없다”며 “기존 아파트보다 단순화된 평면과 저렴한 마감재를 사용할 수밖에 없을 것”이라고 말했다. 특히 판교 신도시의 경우 다소 질이 떨어지더라도 미분양에 대한 부담이 없는 지역이기 때문에 서비스 면적 축소, 평면 단순화, 저가 마감재 사용 가능성을 배제하기 어려운 상태다. ◇건설사 경쟁 치열할 듯=채권ㆍ분양가 병행입찰로 건설업체의 수익이 줄어들 수밖에 없지만 건설사들 입장에서는 판교 입성에 대한 메리트를 포기할 수 없는 것도 사실이다. 중대형 평형은 희소성이 있기 때문에 브랜드 홍보효과만 해도 엄청나기 때문이다. 이미 일부 건설사들은 내부적으로 판교 응찰에 대한 검토에 들어간 것으로 알려졌다. 건설사들은 대체적으로 “손해 보지 않는 수준에서 응찰할 것”이라는 입장을 보였다. 특히 일부 중소형 건설사들은 “손해를 보더라도 판교에 입성하겠다”고 밝히고 있어 건설사들간 경쟁이 치열할 것으로 예상된다.
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