재건축 과열억제 투기가수요 차단

■ 주택안정대책 의미·내용시·도지사 재건축 지정해야 사업추진 가능

정부의 '8ㆍ9 주택시장안정대책'은 재건축사업의 과열을 억제하기 위고 투기적 가수요를 차단한다는 게 핵심이다.

서울 강남 아파트값 폭등의 진원지가 재건축 추진예정 아파트인 만큼 이번 기회에 재건축 절차를 강화하는 제도적 틀을 만든다는 것이다. 또 투기적 수요를 가라앉히는 데 가장 효과적인 세무조사 카드와 함께 지난 4월에 이어 공동주택 기준시가를 또다시 조정하는 방안도 제시됐다.

재건축구역 지정제도를 도입하고 시공사 선정시기를 사업승인 이후로 개선한 것은 재건축 소문이 나기만 하면 값이 오르는 이상 과열현상을 차단할 수 있다는 점에서 진일보한 대책이라는 분석이다.

그러나 이미 시공사를 선정한 상당수 재건축아파트 주민들의 큰 반발이 예상되고 있고 잦은 세무조사로 세무조사의 약발이 반감될 뿐만 아니라 자칫 조세저항도 예상되고 있다.

▶ 세무조사로 투기적 가수요 잡는다

국세청은 지난 1ㆍ2차 세무조사를 통해 총 2,119명에 대해 367억원의 양도소득세를 추징했으나 급등하는 아파트값을 다소 누그러뜨렸을 뿐 사실상 큰 효과가 없었다.

양도세 추징 정도의 세무조사로는 투기적 수요를 근원적으로 차단하기에 역부족이어서 이번에 좀더 강도가 센 자금출처 조사라는 카드를 내놓은 것이다.

국세청의 한 관계자는 "서울 강남 지역 재건축 예정 아파트들은 안전진단도 받지 않은 채 시공사를 선정하고 재건축 추진사실이 확정된 것처럼 분위기를 띄우는 바람에 이상 급등했다"며 "여기에는 투기적 수요가 가세한 것으로 판단된다"며 자금출처 조사의 배경을 설명했다.

국세청은 조사대상과 관련해 서울 강남 지역 등의 재건축 추진예정 아파트와 고급 아파트를 구입한 사람에 대한 세원자료를 정밀분석 중이라고 밝혀 이들 아파트 구입자가 자금출처 조사를 받을 것으로 보인다. 국세청은 자료분석이 끝나는 이달 말께 조사대상자를 별도로 발표할 예정이다.

▶ 재건축구역 지정제도 도입

시공사만 선정해놓고 조합설립인가를 받지 못한 재건축 단지의 경우 장기간 사업지연이 불가피해졌다. 이들 단지의 경우 정부의 이번 조치로 인해 '재건축구역'으로 지정돼야 사업을 추진할 수 있게 된 것이다.

현재 재건축사업은 개별 단지별 주민의 신청에 의해 이뤄지고 있다. 그러나 앞으로는 시도지사가 사전에 '재건축구역'으로 지정하고 난 후 사업을 추진할 수 있도록 바뀐다.

▶ 시공사 선정기준 강화

조합설립인가를 받지 못한 재건축 단지는 다시 시공사를 선정해야 한다. 시공사 선정시기를 주민 자율에서 사업승인 후 공개경쟁 입찰방식으로 바꾸기로 한 것이다.

이 같은 내용을 담은 주거환경정비법은 이르면 오는 2003년 3월부터 시행될 것으로 보인다.

법 시행 이전에 조합설립인가를 받지 못하면 다시 시공사를 선정해야 한다. 현재 시공사를 선정해놓은 강남권 재건축 단지의 경우 지구단위계획 수립 등의 절차를 고려해볼 때 법 시행 이전까지 조합설립인가를 받기가 사실상 어렵다. 때문에 대치동 은마 등 중층 단지의 경우 시공사를 재선정해야 할 처지에 놓이게 됐다.

▶ 지구단위계획 수립대상 확대

서울시는 조례를 개정, 재건축 추진시 의무적으로 수립해야 하는 지구단위계획 수립대상 범위를 종전 300가구 이상에서 20가구 이상으로 확대할 방침이다.

이에 따라 새 조례가 시행되면 서울의 모든 재건축 단지가 지구단위계획 수립대상에 포함되는 셈이다.

재건축 지구단위계획의 경우 사실상 용적률을 규제하는 것. 강남 개포지구 용적률이 200% 이하로 결정된 것을 고려해볼 때 서울의 노후 단지의 경우 재건축 추진시 200% 이상의 용적률을 적용받기가 불가능할 전망이다.

▶ 경기도 투기과열지구 지정

이르면 9월부터 서울은 물론 경기도도 투기과열지구로 지정돼 분양권 전매기준이 강화될 전망이다. 경기도의 경우 성남ㆍ남양주ㆍ용인 등 일부 지역에 한해 투기과열지구로 지정될 가능성이 높다.

이에 따라 서울 지역 전매제한으로 인해 반사이익을 누리고 있는 수도권 분양시장이 침체될 것으로 보인다.

권구찬기자

이종배기자