[부동산] 헐값 이양ㆍ고밀도 개발 논란 클 듯

서울 여의도 통일교부지와 중소기업전시장부지가 초고층 업무용 빌딩과 호 텔 등으로 개발될 경우 여의도는 향후 외국 금융자본 유치의 메카로 자리잡게 된다.

하지만 이들 부지의 개발권을 외국계 투자사에 넘기는 조건이 국익에 비춰 볼 때 불리하다는 지적이 나오고 있고 실제 개발에 있어 도시계획 관련 법 규들과의 충돌이 예상돼 앞으로 개발추이에 귀추가 주목되고 있다.

◇개발일정과 계획은 어떻게 되나=

통일교부지와 전시장부지는 마포대교 남단에서 각각 길 하나를 사이에 두고 마주보고 있는 노른자위 상업ㆍ업무용지로 각각 1만4,000여평과 1만여평 규모다. 이들 부지의 개발은 여의도를 외국인관광특구와 국제금융 메카 로 키우겠다는 서울시의 구상과 맞물려 있다.

통일교부지는 외국계 M펀드가 70년간 지상권을 임대해 최고 75층 높이의 업무용 빌딩 2개 동과 저층의 호텔 2개 동을 지을 예정으로 국내의 한 대형 설계업체가 설계안까지 마련한 상태다.

교단 내 한 간부는 “이번 투자유치는 통일교 본단의 일부 고위급 간부가은밀히 추진해온 것으로 구체적인 개발계획과 임대계약조건의 윤곽은 오는 5~7월께 나올 것으로 보인다”고 말했다.

전시장부지는 미국계 대형 금융사인 AIG그룹에 50년간 임대돼 업무용 빌딩 2개 동이 연면적 7만5,000여평 규모(인근 LG트윈타워 정도의 규모)로 지어 질 계획이다.

서울시는 당초 AIG와 공동사업자로 나서 개발이익을 나눠 갖는다는 계획을 세우고 양해각서(MOU)까지 체결했었다. 하지만 AIG측이 공동사업 형태로 개발하면 수익성이 맞지 않는다며 본계약 체결에 나서지 않자 AIG측의 요구대로 장기임대하는 방향으로 선회한 것.

이명박 서울시장은 이들 부지 개발계획과 관련해 사업 관계자들로부터 몇차례 보고를 받은 것으로 알려졌다. 이들 빌딩에는 각종 전시를 위한 컨벤 션센터와 사무실ㆍ호텔 이외에도 오피스텔이 들어서 주거용으로도 일부 활 용될 것으로 보인다. 실제로 서울시는 지난 2월 여의도를 비롯한 강남권에 외국인전용 임대주택을 짓겠다는 방침을 밝히기도 했다.

시의 한 관계자는 “전시장부지 등이 개발될 경우 해당 빌딩에 외국기업들 의 본사를 유치하도록 적극 노력할 계획”이라며 “여의도를 국제금융 메카로 성장시키고 고용도 창출시키는 효과를 불러올 것으로 기대된다”고 말했다.

◇개발권 '헐값 이양' 논란=

전시장 개발의 경우 서울시가 AIG와의 본계약 체결에 급급한 나머지 헐값에 개발권을 넘기는 게 아니냐는 개발전문가들의 지적이 일고 있다.

알투코리아에 따르면 2월 현재 여의도의 대형 오피스 월임대료 시세는 평당 4만4,000원에 보증금 43만원이다. 따라서 AIG가 7만5,000평의 빌딩으로 지어 이 같은 시세에 임대할 경우 얻게 되는 연간수익은 월세 총액 396억원과 보증금에 대한 이자(연리 5% 기준) 약 16억원을 합쳐 412억원대에 이 른다.

그러나 시는 전시장부지를 공시지가의 0.01% 가량을 연간임대료로 받고 AIG측에 임대할 방침이다. 이 부지의 공시지가가 1,600억원선(평당 1,600만 원선)임을 감안하면 연간 불과 1억6,000만원 정도의 임대료만 받고 개발권 을 넘기는 셈이다.

◇건축허가상의 문제도 숙제=

더구나 이 같은 고밀개발은 도시계획상의 논란도 함께 일으킬 것으로 전망 된다.

통일교부지와 전시장부지는 서로 연접해 있는데다 양쪽 부지 모두 호텔과컨벤션ㆍ오피스텔 등의 비슷한 용도로 개발돼 서로의 경쟁력을 갉아먹는 등 토지이용의 효율성을 떨어뜨리고 있다는 것.

한 도시계획전문가는 “통일교부지와 전시장부지는 각각 소유주는 다르지만 사실상 같은 블록 내에 있는 땅으로 간주해 서로의 건축용도에 차별성을 둘 수 있도록 개발돼야 한다”고 지적했다.

또 이 같은 초고층 빌딩이 신축될 경우 주변의 교통난이 우려돼 교통영향평가와 환경영향평가 등의 심의과정에서 상당한 진통이 예상된다는 게 건축전문가들의 견해다.

한 대형 건축사무소의 관계자는 “여의도에는 용적률과 고도 관련 제한들이 잇따라 적용되는데다 상업부지 내 주거용 시설을 짓지 못하도록 하는 등의 규제도 적용되고 있다”며 “여기에 주차장 확보 등의 교통문제까지겹칠 경우 실제 착공은 내년 하반기 이후에나 가능할 것”이라고 내다봤다 .민병권기자 [e-mail]

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