[재건축 시장 급매물 쏟아진다] “값하락 어디까지” 강남 불패론 흔들

지난 주말에 일어난 강남 재건축 단지의 가격급락 현상은 `강남 재건축 불패신화`에 대한 투자자들의 맹신이 흔들리고 있음을 보여준다. 일부 재건축단지를 중심으로 사업 와해 위기감이 고조되고 있고, 금융비용마저 눈덩이처럼 불어날 것이란 전문가들의 전망들이 나오면서 투자자들의 `팔자`주문이 급증하고 있는 것이다.

곽창석 닥터아파트 이사는 “9.5조치 이후에도 집 값이 오른다면 정부는 더 강한 대책을 내놓을 것”이라며 “정부의 의지가 분명한 만큼 예전과 같은 고수익을 기대한 투자는 실패할 위험이 크다”고 말했다.

◇재건축 아파트 값 왜 떨어지나 = 가격 거품논란에도 불구 재건축 아파트에 대한 투자자들의 매수 주문이 들끓었던 것은 기존 노후아파트를 재건축, 평형이 커진 새 아파트를 받게 되면 투자비용 이상의 수익을 얻을 수 있다는 기대 때문이었다.

대치동 은마아파트가 대표적인 사례. `9ㆍ5대책` 발표 직전 이 아파트 31평형의 매매시세는 최고 7억5,000만원. 그나마 매물이 없어 8억원 선까지 호가되기도 했다. 이는 재건축 후 41평형 이상을 배정 받을 수 있다는 기대감이 작용한 탓. 8억원에 은마 31평형을 매입한 뒤 금융비용과 추가부담금을 부담하더라도 차익을 얻을 것이란 계산이었던 것이다.

하지만 9ㆍ5대책에 따라 전용 25.7평 이하 아파트를 60%이상 짓게 되면 31평형 조합원 대부분이 21~33평형 아파트를 배정 받을 수 밖에 없다. 따라서 8억원에 은마 31평형을 산 뒤 금융비용과 추가부담금을 더 지불해야 한다면 손실이 불가피할 것으로 예상된다.

또한 4억5,000만~4억6,000만원에 거래가 이뤄졌던 강동구 둔촌 주공 1단지 16평형도 4억3,000만원 선으로 호가가 내려갔고 6억원까지 올라갔던 3단지 31평형도 2,000만원 가격이 떨어졌다.

◇양도세 강화도 급매물 부추겨 = 내년부터 주택구입 후 1년 내에 되팔 경우 양도세율은 50%(현행 36%), 2년 내에 되팔 때는 40%(현행 9~36%)로 급등하게 된다. 따라서 강화된 양도세율 적용을 피하기 위해서라도 올해를 넘기기 전에 매물을 처리하려는 매도자들이 늘어날 전망이다.

서울 서초구 반포동 삼동부동산의 정명자 실장은 “내년부터 새로운 양도세율을 적용 받아 시세차익의 절반 가까이를 세금으로 내게 되면, 금융비용과 등기비용 등을 감안할 때 단타매매를 노린 투자자들은 거의 건질 것이 없게 된다”고 말했다.

◇그래도 아직 `불씨`는 남았다 = 하지만 정부의 이번 조치로 재건축 투기의 `불씨`마저 완전히 꺼진 것은 아니라는 게 부동산 전문가들의 지적이다. 이번 조치는 끓어오르는 투기열기를 잠시 잠재운 `해열제`에 불과하다는 것. 따라서 이번 조치시행에 따른 부작용을 막고, 강남권 대체 주거지역 공급과 같은 근본적인 처방을 함께 실행해야 한다는 의견이 설득력을 얻고 있다.

일례로 같은 중층재건축 단지 내에서도 재건축 후 대형 평형을 배정 받을 가능성이 높은 분양권에는 매수세가 집중돼 투기가 재연될 수 있다. 중ㆍ소형 평형 의무건립확대로 강남권 대형아파트가 더욱 희소해질 것이기 때문이다. 실제 저밀도 지구내 일부 재건축아파트와 개포지구 등 택지개발지구내 고층단지는 9ㆍ5대책 이후 오히려 매물이 사라져 가격상승 기미 마저 보이고 있다.

김희선 부동산114상무는 “재건축아파트 거래 시장이 전반적으로 위축될 것이 분명하다”면서도 “9ㆍ5조치를 피해갈 수 있는 사각지대의 재건축단지는 오히려 값이 올라 주택시장 불안을 초래할 수도 있다”고 말했다.

<민병권기자 [e-mail]>