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“집값이 떨어질까, 다시 오를까”, “청약통장은 어떻게 해야 하지”, “지금 사야 돼, 아니면 기다려볼까”…. 참여정부 출범이후 끝이 보이지 않을 듯 하던 집값은 지난해 연말을 전후해 2달 가까이 제자리걸음이다. 서울 강남권 일부 지역에선 호가가 떨어지는 곳을 제외하고는 거래시장이 팔려는 사람도, 사려는 사람도 없이 요지부동이다. 차라리 집값은 단순하다. 공급확대(11ㆍ15), 분양가상한제와 청약제도 개편(1ㆍ11), 임대공급확대(1ㆍ31) 등 주택시장을 근본적으로 뒤흔들 메가톤급 대책들이 정신차릴 수 없을 지경으로 잇따라 쏟아져 나오면서 수요자들은 어디서부터 어떤 방향으로 내집마련 전략을 바꿔 나가야 할지 갈피잡기 조차 힘겹다. 한 치 앞을 예측할 수 없는 혼돈의 시기다. 이런 가운데서도 대책을 구체화하기 위한 정부의 움직임은 빠르게 진행되고 있다. 정책 방향과 시장의 흐름을 놓쳤다가는 엉뚱한 내집마련 전략으로 실패를 맛볼 수 있는 전환기에 서있는 셈이다. ◇집값, 낙관도 비관도 금물= 내집마련 수요자들의 결정을 가장 어렵게 하는 것은 최근의 집값 흐름이다. 반짝 주춤했다 다시 상승세를 탔던 것이 그동안 나왔던 정부대책 이후의 흐름이었지만 최근 거래시장의 움직임은 다르다. 전문가들조차 최근에는 오히려 집값 상승 보다는 급락을 우려하는 목소리가 늘고 있다. 일단 시장은 멈춰서 버렸다. 강남권 일부 재건축추진단지를 제외하면 가격이 전혀 움직이지 않은 채 매수세도 매도세도 사라졌다. 서울 잠실동 A공인 관계자는 “거래가 없는데 호가가 무슨 의미가 있겠느냐”며 “지금으로선 다시 오를지 떨어질지 감을 잡을 수 없다”고 전했다. 이 때문에 실수요자들은 일단 서두르지 말고 시장을 관망하면서 지켜볼 필요가 있다고 조언하고 있다. 정책변수와 시장심리가 팽팽히 맞서 있는 상황인 만큼 섣부른 판단을 유보하라는 것이다. ◇분양가 내리지만 ‘내집’ 만들기는 더어려워진다= 지난해 11ㆍ15대책을 기점으로 ‘공급확대’로 급격히 선회한 정부 주택정책은 1ㆍ11, 1ㆍ31대책으로 이어지면서 수요자들에게 주택에 대한 마인드 변화를 요구하고 있다. 일단 공급확대 측면만 본다면 수요자들에게는 희소식이다. 상반기중 후보지가 확정될 분당급신도시를 비롯해 파주ㆍ광교 등 대규모 신도시 공급이 잇따를 예정이기 때문이다. 민간 분양가를 15~25% 내리게 될 분양가상한제 전면확대 역시 싼값에 내집마련을 할 수 있다는 측면에서는 긍정적이다. 하지만 공급이 늘어나도 모든 수요층에게 균등한 기회확대를 의미하지는 않는다. 청약가점제 등 청약제도의 전면개편이라는 변수가 있기 때문이다. 무주택자ㆍ저소득층 등에는 내집마련의 문이 넓어지지만, 유주택자나 고소득자는 오히려 새로운 청약제도의 소외계층이 될 가능성이 높다. 공급 역시 확대물량중 상당수가 임대로 채워질 것으로 보여 ‘소유’ 개념에 익숙한 수요자들의 의식전환을 요구하고 있다. ◇갈아타기 보다는 목표를 향해 한번에= 투기세력 차단을 전면에 내세운 정부의 거래규제 강화로 과거 정답으로 여겨졌던 ‘잦은 갈아타기’도 힘들어진다. 수도권에서 신규분양을 받으면 최소한 5년간은 팔고 싶어도 팔 수가 없어졌기 때문이다. 공공택지라면 최대 10년까지 거래가 금지된다. 여러 차례 사고 팔기를 되풀이하면서 내집 늘려가기가 어려워진 셈이다. 특히 다주택자에 대해서는 올해부터 무거운 양도세가 부과되고 취ㆍ등록세도 실거래가 기준으로 과세돼 집을 팔고 살 때 물어야 할 세금 부담도 점점 커지고 있다. 이처럼 잦은 갈아타기가 어려워진 만큼 최고 내집마련이나 교체수요자들은 목표를 확실히 정할 필요가 있다. ‘일단 산 뒤 안오르면 마는 식’의 묻지마 청약ㆍ거래는 피하라는 것이다. ◇효자노릇 했던 ‘대출’에 발목 잡히지 말아야= 일선 중개업소들은 최근 주택거래 위축은 주태공급확대나 분양가상한제 등 정책 요인보다는 ‘대출규제 강화’가 더 직접적인 원인이라고 지적하고 있다. 금융당국의 잇따른 총부채상환비율(DTI) 강화 등 대출규제의 강도가 높아지면서 일부 실수요자를 제외하고는 은행 돈 빌려 집살 길이 거의 막혀 버린 상황이다. 특히 최근 금융권이 신규대출 축소는 물론 기존대출에 대한 회수에 나서는 움직임을 보이고 있는데다 대출이자율도 급격히 오르고 있다는 점도 주목해야 한다. 수억원의 돈을 빌려 집을 사도 자고나면 집값이 수천만원 뛰었던 최근 2~3년간과는 상황이 바뀌어 버린 것. S은행 관계자는 “지난해 집값 오름세가 컸던 것은 상환능력이 부족한 수요자들이 무리하게 대출을 얻어 집사기에 나섰던 것도 원인”이라며 “당분간은 상환능력을 고려해 적정 대출 수준을 유지할 필요가 있다”고 조언했다. /특별취재팀=구동본차장(팀장), 정두환·김창익·이연선·김문섭·김광수기자 dbkoo@sed.co.kr
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