재건축 투자 `미운오리새끼` 전락

재건축 투자가 `황금알을 낳는 거위`에서 `미운 오리 새끼`로 전락하고 있다. 정부가 고강도 투기억제책인 `9ㆍ5대책`을 발표한데 이어 서울시도 일반주거지 세분화를 통한 재건축 개발밀도 억제에 나서 재건축 무더기 중단사태가 예견되고 있는 것.

주택업계에 따르면 서울시가 지난 9일 강남권의 대부분 노후아파트를 2종 주거지로 분류한 세분화안을 확정함에 따라 해당 지역 재건축 사업들이 타격을 받게 됐다.

결국 재건축 투자 기대수익률의 대폭적인 하향조정이 불가피한 셈이다.

◇수익성 하락폭 얼마나 될까 = 서울의 경우 2종 주거지역내 재건축 개발밀도는 용적률 200%이하, 층수 12층(혹은 7층)이하로 제한된다. 그나마 실제로 적용되는 용적률은 대부분 180%에 그칠 것이란 게 시 관계자의 설명. 이렇게 되면 230~250%의 용적률로 고층아파트 건립을 계획했던 대다수 재건축조합들은 손실을 입거나 아예 사업을 포기해야 하는 상황에 이르게 될 전망이다.

재건축 전문가들은 이번 조치로 인해 재건축 기대수익률이 30%이상 떨어질 것으로 분석하고 있다. 이는 당초 240%선의 용적률로 재건축을 추진했던 아파트가 2종 주거지역으로 분류돼 180%의 용적률을 적용 받게 되는 경우를 상정한 것이다.

용적률 하락은 바로 재건축 건립가구수 감소를 가져오고 이는 다시 일반분양 가구수를 줄이는 효과를 초래한다. 일반분양가구수가 줄면 해당 재건축 사업의 수익이 줄어 당초 각 조합원이 기대했던 무상지분률(재건축 조합원의 기존 대지지분 대비 재건축후 추가부담금 없이 받게 되는 지분의 비율)이 떨어지게 된다.

2종 주거지 분류 시 서울 강남권의 재건축아파트(도급제가 아닌 지분제 사업일 경우) 조합원 지분률은 평균 30~40%가량 하락할 것으로 전망되고 있다.

◇제자리 재건축 가능성도 감안하라 = 더구나 중층 재건축 아파트에 투자한 경우라면 평형이 더 이상 늘어나지 않는 `제자리 재건축`의 가능성도 염두에 둬야 한다. 9ㆍ5대책중 전용 25.7평 이하 아파트를 60%이상 짓도록 한 `중ㆍ소형 아파트 건립 의무비율` 때문. 기존 아파트 대부분이 이미 전용 25.7평 이상인 중층 재건축 단지는 의무비율이 적용될 경우 재건축을 통해 지을 수 있는 대형아파트가 기존 조합원수 보다 모자라게 돼 부득이하게 중ㆍ소형아파트를 배정 받게 되는 조합원이 나올 수밖에 없다.

따라서 중층재건축 단지에 투자할 때에는 재건축을 통해 배정 받게 되는 새 아파트가 기존의 평형과 같을 수 있다는 가정 하에서 투자수익성 여부를 따져야 한다. 즉, 현재의 노후아파트가 31평형이라면 재건축 후에도 31~34평형에 입주할 수 있다는 것. 결국현재의 노후아파트 구입비용과 재건축 추가부담금을 합친 총 투자금액이 인근의 비슷한 평형의 신축아파트 매매가격보다 높다면 섣부른 투자를 않는 것이 좋다.

예를 들어 현재 강남권 한 노후아파트 31평형 매매가격이 7억원이고, `제자리 재건축`시 추가부담금이 5,000만원 정도라면 금융비용을 제외한 총 투자금은 7억5,000만원이다. 이때 인근 31~34평형 신축아파트 매매가격이 7억5,000만원에 못 미친다면 해당 투자자는 손실을 볼 수 있다는 점을 감안해야 한다.

◇재건축 투자 관리처분 시점까지 미뤄라 = 실수요자라면 재건축 투자타이밍을 대폭 늦춰 관리처분단계 전ㆍ후 시점에 매수를 하는 전략도 생각해볼 수 있다. 관리처분 시점에는 해당 조합원이 재건축 후 배정 받게 되는 아파트의 평형과 동ㆍ호수 추첨이 이뤄지므로 같은 단지 내에서도 기존 평형보다 적거나 같은 규모의 아파트를 배정 받게 되는 `제자리 및 마이너스 평형 배정 조합원 분양권`을 솎아내고 기존보다 큰 평형을 배정 받는 분양권만 골라 매입할 수 있게 된다.

따라서 지난 9월 5일 이전에 조합설립인가를 받아 1회에 한해 조합원 분양권 매매가 가능한 재건축 단지를 눈여겨 봐 두었다가 관리처분시 평형배정 추첨 전ㆍ후 시점에서 매입하는 게 바람직하다.

물론 추첨 직후 기존보다 높은 평형을 배정 받게 되는 분양권은 값이 치솟게 돼 큰 시세차익을 노리긴 어렵다. 따라서 추첨 직전 단계에 매입하려는 경우라면 우선 해당 단지 내 조합원 분양권 중 상대적으로 대지지분이 많아 큰 평형추첨 우선권이 주어질 가능성이 높은 분양권을 고르는 것도 요령이다.

<민병권기자 [e-mail]>