19일 정부가 지난해 11월에 이어 다시 부동산 대책을 내놨다. 서울 전 지역이 등기를 이전하기 전까지는 분양권을 되파는 것이 금지되고 부산 기장과 부산진구, 경기도 광명시 등이 규제 대상에 포함됐다. 이와 함께 부동산 금융 규제의 핵심인 주택담보인정비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI)이 각각 10% 강화됐고 집단대출에도 DTI가 적용된다. 정부는 “부동산 과열은 일부 지역에서 투기 수요가 늘었기 때문”이라고 진단하며 “투기가 지속되면 투기과열지구를 지정할 것”이라고 강조했다. 이와 함께 공급물량 확대 정책은 유지한다는 계획이다.
다음은 부동산 대책 일문일답. 고형권 기획재정부 1차관과 박선호 국토교통부 주택토지실장, 김용범 금융위원회 사무처장이 답했다.
Q. 수요억제 방안에 치중된 것처럼 보인다.
A. (고형권 기재부 1차관) 이번 대책 준비할 때 현 시장에 대한 상황인식은 우리 공급 규모를 쭉 앞으로 분양물량이나 이런 걸 보면 공급 쪽에서는 과거에 비해 줄어들었다든지 이런 건 아니다. 과거 평균에 비해 상당히 그래도 많은 수준이고 특별히 공급이 줄어든 요인은 없다. 최근 국지적 과열되는 건 주로 수요 측면에서 촉발된 부분이 많다. 그래서 대책의 방향도 공급 억제 위한 조치는 이번에 들어있지 않다. 대신 수요관리를 하는데 수요관리도 시장 전반에 수요 위축시키는 게 아니라 투기적인 수요, 과도하게 차입에 의존해 시세차익 노리는 투기적 수요를 필터하고 아웃 시키는 데 중점을 뒀다. 수요자는 내집마련의 꿈 이룰 수 있도록 계속 정부의 지원을 강화할 것이다.
그리고 대책의 강도. 저희가 사용한 수단의 강도를 보면 좀 중상 수준이다. 앞으로 시장이 불확실한 측면이 좀 있으므로 이번에 중상 수준의 강도로 대응하고 쭉 시장 상황을 모니터링하면서 필요시에는 투기과열지구 지정 등 더 강도가 강한 수단을 동원할 수 있다.
공급 별도 대책은 주거복지 확충이라는 기조 아래 현재 지금 국정과제를 가다듬고 있다. 공적임대주택 17만호 연간 공급하는 계획 등 여러가지다. 그 다음에 주택시장 제도 개편 등 이번 대책과 별도로 중장기적 시계에서 준비하고 있다.
(박선호 국토부 주택토지실장) 기재부 차관보 말씀하신 대로, 서울을 비롯해 주요 지역의 신규주택 공급량 자체가 부족하진 않다고 판단하고 있다. 서울의 금년도 새 주택 입주물량이 7만5,000호 정도 예상된다. 예년 수준이다. 최근 집값 불안에 대한 진단도 공급 위축보다는 단기적인 투자 수요가 특정 지역으로 집중된 데 있다. 그렇기때문에 수요관리 필요하다는 차원에서 DTI·LTV 등을 연계해서 조정대상 지역 제도 실효성 강화하는 것이다.
필요한 곳에 양질 주택 지속적으로 확충해 나갈 것이다. 공적 임대 17만호 포함해 새 단지 개발 사업 같은 걸 적정 규모로 시행해 도심과 교통접근성 양호한 주택에 대해 유발될 수 있는 수요를 충족시켜나갈 예정이다.
Q. 서민 실수요자에 대해 주담대에 대해선 LTV DTI 규제비율 적용 않았다. 실요자가 어느 정도라고 파악하고 있나.
A. (김용범 금융위 사무처장) 이번 조정대상지역 전체를 대상으로 볼 때 주택가격 5억 이하, 소득 6,000만원이 약 55%. 물론 서울 대상으로 뽑진 않았지만 조정대상지역 전체를 놓고 볼 때 55%가 서민 실수요자로 파악된다
Q. 총부채상황비율(DSR) 도입에 대해 말 오가는데, 금융 쪽에서도 대출 수요 줄일 수 있는 방안인데 이번엔 안 나왔다.
A. (금융위) 이번 대책은 국지적인 부동산 가격 과열 급등에 대한 선별적 대응이다. 그래서 이번 가계부채 증가속도를 관리한다거나 그런 차원의 대책이 아니기 때문에 가계부채 전체적인 상황에 대한 진단, 그리고 저희가 추가적으로 규제 정비할 사항에 대해선 계속 검토하고 있다. 필요하면 관계부처 협의 거쳐서 8월 종합대책에 필요한 내용들을 그때 준비가 되면 담도록 하겠다.
Q. LTV·DTI원래 7월말에 일몰 예정이었다. 이번 대책에는 조정지역 등만 적용됐다. 앞으로 어떻게 되나.
A. (금융위) 이번에 행정지도를 두 번 하는 게 아니라, 이번 조정대상지역 규제 강화하는 내용이 새로 추가됐다. 거기까지 이번 행정지도하면서 기왕에 있는 행정지도를 변경해서 일괄적으로 하겠다. 그래서 7월말 기존 일반지역에 대한 행정지도도 그대로 유지되고 1년 더 연장된다. 그리고 조정대상지역 10%포인트 강화하는 이 두 가지 내용이다. 둘다 포함해서 하나의 단일한 행정지도로 예고해서 마련하겠다.
8월 가계부채 종합대책에 어떤 내용 담길 것인가는 지금까지 몇 년 간 해온 대책의 실효성 진단해서 기본적으로 담보가치, 차주의 상황 등을 정교하게 감안할 예정이다. 몇 년 간 해온 정책 실효성을 좀 보고 금리 인상 기조 등을 종합적 고려해서 하겠다. 기본 원칙은 담보 리스크와 차주 상황에 맞는 정교한 대책 담겠다는 것이다.
Q. 투기과열지구 이번 지정 안 됐는데 내용 보면 앞으로 지정할 수 있다고 나와 있다.
A. (기재부) 어떤 정책 판단할 때 지표를 보기도 하지만, 그걸 딱 정해서 기계적으로 하진 않는다. 상황변동이 있기 때문이다. 계속해서 저희들이 시장 상황 모니터링하면서 그것이 더 확산되고 계속되고 강도가 강해진다하는 경우엔 실기하지 않고 단호하게 대응할 것이다.
(국토부) 투기과열지구 지정은 크게 정량적 기준 정성적 판단 두 가지로 나뉜다. 아시는 대로 일단 주택가격 상승률, 청약 경쟁률 같은 정량적 지표로 1차 판단하고, 그와 관련해서 정량적으로 투기과열의 조짐 있다고 판단된 지역에 관해서 과열 심화된 수준이라거나 다른 지역으로 확산돼 주택시장 전반 안정해할 우려 있다고 하면 지정하게 될 것이다. 정부로선 지금 내부적으로 투기과열지구 향후 지정과 관련된 기준을 마련해서 검토하고 있다. 작년 11월에도 투기과열지구 지정 문제 관련해서 과열이 지속될 경우에는 지정 적극 검토하겠단 말 한 적 있다. 지금 여러가지 상황 종합했을 때 현 수준 과열 좀 더 지속된다면 작년 11월보단 한 단계 더 투기과열 지구 지정할 가능성 높아졌다.
Q. 지금 맞춤형 LTV DTI 조정방안 시행 다음 달 3일이다. 그전에 대출받으려는 수요 몰릴 수 있는데 대책이 있나.
A. (금융위) 대출이 최종적으로 실행 안 되더라도 그전에 금융회사와 상담 완료돼서 금융사 시스템에 신청이 완료된 경우에는 기존대로 할 수 있도록 할 것이다. 과거에도 우리가 제도 변경하더라도 2~3주간은 그렇게 해왔다. 예전에 제도 변경 관행을 준용해서 할 예정이다.
Q. 분양권 전매제한은 작년 11월에도 내놨는데 약효 별로 없다고 분석하지 않았나. 이번엔 왜 효과 있을 걸로 보나.
A. (국토부) 작년 11.3. 부동산 대책 경우 신규, 즉 새 아파트 청약 시장 중심으로 국지적 과열 완화 위한 대책이었다. 소기의 성과 상당 부분 거뒀다고 평가하고 있다. 주요 조정대상지역 청약경쟁률이 상당 부분 완화된 게 증거다. 다만 지금 분양권 전매기간 경우 강남 4개구 제외한 나머지는 대부분 1년 6개월 이후 가능하게 돼 있다. 이런 부분에서 일부 분양권 전매를 하는 청약 가수요가 발생한 것이 사실이다. 이번 서울 전역 규제수준을 분양권 전매와 관련해 소유권등기까지 하는 걸로 했다.
국지적 과열이 기존 주택시장에 수요 증가로 인한 것도 있다. 적정 수준의 대출 통해 금융기관 리스크관리와 함께 주택시장 안정성 도모하는 차원에서 관련된 금융규제도 조정대상지역제도에 연계도입 했으므로 이번 대책의 효과는 종전 대책을 보강하는 수준에서 상당한 실효성 거둘 수 있을 것으로 기대한다.
(금융위) 이번 조정대상지역 내 LTV DTI 강화로 시뮬레이션을 해보니 차주의 24.3% 정도가 영향 받을 걸로 예상한다. 조정대상지역 내 차주 전체 중 이번에 규제 강화되면 LTV 60, DTI 50 초과하는 차주가 약 54% 정도 된다. 그리고 이번에 규제 강화 적용받지 않는 서민 실수요자 층이 55% 정도다. 다시 말하면 규제 강화 영향받는 분이 45% 정도. 그래서 LTV·DTI를 각각 60%, 50% 초과 하는 비중 54%다. 영향받는 45%를 곱하면 24.3% 정도 되는 걸로 결과 나왔다./빈난새기자 binthere@sedaily.com
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