정부가 주택 시장의 과열을 잡기 위해 고강도 규제책을 내놓았다. 주택을 사는 것부터 시작해서 파는 것까지 정부가 할 수 있는 규제는 모두 담았다는 평가가 나오고 있다. 정부가 출범 100일도 안 돼 두 번째 부동산 대책을 내놓으며 주택 시장에 강력한 경고 메시지를 던짐에 따라 시장도 상당히 충격을 받은 모양새다. 특히 이번 8·2부동산대책의 경우 범위가 워낙 광범위한데다 다양한 규제가 담겨 있어 상당히 혼란스러워하는 분위기다. 이에 독자들이 궁금해할 만한 사항과 향후 정부의 정책 방향에 대해 정리해봤다.
Q. 다주택자에 대한 금융규제 강화로 투기지역 내 주택담보대출 건수가 앞으로 세대당 1건으로 제한된다. 투기지역에서 주택담보대출을 받은 세대가 현재 주택을 처분하고 투기지역 안에 있는 새 주택을 구매하기 위해 주택담보대출을 받는 경우에는 어떻게 되나.
A. 기존 주택담보대출을 전액 상환하는 것을 전제로 대출을 받을 수 있다. 즉, 기존 주택을 파는 것과 새로 구입하는 주택의 매매가 동시에 일어날 경우 기존 주택 매각을 위한 매매계약이 성립돼 있는 경우에 대해서는 새로 구입할 주택에 대한 신규 대출이 가능하다. 다만 시차가 있어 이를 증명하지 못하는 경우는 주택담보대출을 받기 어렵다. 또 주택담보대출 차주를 세대별로 바꾸는 것은 금융감독규정 개정 사항으로 8월 말께부터 시행된다.
Q. 2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정 대상 지역 내 주택 양도 시 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 적용을 배제 받게 됐다. 박근혜 정부 시절 미분양 주택을 구입하는 경우에는 양도세 면제 혜택이 주어졌는데 이 경우는 어떻게 되나.
A. 아직 시행령에 대한 검토가 안 된 상황이기 때문에 개별 건에 대해서는 구체적인 안이 확정되지 않았다. 다만 조세특례법 상 감면 혜택을 받았던 것들은 과거의 사례를 기준으로 안이 마련될 가능성이 크다. 내년 4월부터 법이 시행되기 때문에 구체적인 내용은 1~2월에 결정될 거다.
Q. 투기과열지구 및 조정 대상 지역의 가점제 비율이 상향되면서 오히려 실수요자들의 내 집 마련 기회가 어려워질 수 있다는 얘기도 나온다. 이를테면 투기과열지구 내 85㎡ 이하의 경우 가점제 비율이 기존 75%에서 100%로 높아지면서 실수요자인데 1순위 자격 요건이 안되는 사람들이 발생할 수 있다.
A. 모든 사람이 만족할 수 있는 정책을 펴기는 어렵다. 기본적으로 장기간 무주택자이고 장기간 내 집 마련을 준비해온 사람들을 위한 정책이라는 점을 고려해달라.
Q. 위례의 경우 행정구역이 서울 송파구, 경기 성남시, 하남시 등 셋으로 나뉘어 있다. 이번 대책에 따라 서울에 속한 위례는 투기과열지구 및 투기지역으로 지정되고 성남시와 하남시는 조정 대상 지역으로 지정돼 혼란스럽다.
A. 생활권이 같다고는 하지만 행정구역에 따라 주택 시장의 분위기도 다르다. 서울권역에 있는 위례는 서울 프리미엄이 붙어 부동산 가격도 상대적으로 높다. 큰 문제는 없다고 본다. 실제 부동산114에 따르면 지난 7월 말 기준 위례 생활권인 송파구 장지동의 아파트 평균 매매가는 3.3㎡당 2,536만원으로 위례신도시 평균(3.3㎡당 2,356만원) 보다 높게 형성돼 있다.
Q. 투기과열지구로 지정된 서울은 올해 도시재생 뉴딜 사업지 선정에서 아예 제외된다. 올해 서울의 도시재생 사업이 중단되나.
A. 그렇지는 않다. 정부가 신규로 지정하는 사업에서는 배제되지만 기존에 서울시가 해왔던 사업들은 예전 방식대로, 서울시의 재정으로 계속 진행한다.
Q. 대책 이후에도 주택 시장 과열이 계속되면 추가 대응 방안이 있나.
A. 이번 대책의 효과는 빠르고 강하게 나타날 것이다. 투기지역이나 투기과열지구에 따른 풍선효과가 나타나면 즉각적으로 대응한다. 다만 다른 형태의 종합대책을 검토하고 있지는 않다.
Q. 민간택지에 대한 분양가상한제 적용 요건을 개선하겠다고 했는데 어떤 방향으로 기준을 마련할 생각인지 궁금하다. 참고로 현재는 △주택가격 상승률이 3개월간 10% 이상 △3개월간 거래량이 전년 대비 3배 이상 △직전 3개월 청약경쟁률이 연속해서 평균 20대 1 이상 등 셋 중 하나의 조건을 만족해야 한다.
A. 거래량과 청약경쟁률 기준을 완화하려고 한다. 거래량의 경우 3개월간 거래량이 전년 대비 3배 이상이어야 하는 기준도 너무 과도하다고 본다. 그보다 낮은 수준으로 조정할 생각이다. 청약경쟁률의 경우 현재 투기과열지구는 국민주택 규모(85㎡) 이하인 경우 평균 청약경쟁률이 10대1, 그 외에는 경쟁률이 5대1 이상, 2개월 연속일 때를 기준으로 지정한다. 이를 감안해 분양가상한제 적용 기준 마련을 검토하고 있다. /고병기·박경훈기자 staytomorrow@sedaily.com
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