제이미 다이먼은 디트로이트의 몰락을 생생하게 목격한 인물이다. 그런 다이먼과 제이피모건 체이스가 지금 그 도시의 부활에 힘을 쏟고 있다. 그들의 전략이 미국 도시 재건에 새로운 청사진을 제공하고 있다.
제이피모건 체이스가 이 난제의 해결책을 찾았다. 지역 개발 금융회사(Community development financial institutions·CDFIs)는 저임금 지역 대출을 전문으로 한다. 그들은 비영리단체이기 때문에, 재무부가 상업 은행에 적용하는 일부 규제를 면제 받는다. 따라서 CDFIs는 좀 더 큰 리스크를 감내할 수 있다. LTV 비율을 더 높이 적용하고, 비교적 관대한 상환 조건을 제공한다. 그들은 신용 점수가 낮거나, 거래 실적이 부족해 상업 은행이 꺼리는 기업가들에게도 대출을 해줄 수 있다. 제이피모건 체이스는 글로벌 자선단체 부사장 토샤 타브론 Tosha Tabron(그는 CDFIs에서 경험을 많이 쌓은 디트로이트 출신 인사다)조언을 받아 기업 3곳을 파트너로 선택하고, 그들을 통해 5,000만 달러 이상을 대출과 보조금 형태로 제공했다. 자금 사용처에 대한 자율권도 주었다.
그와 비슷한 프로젝트는 디트로이트 개발펀드(DDF)가 운영하는 ‘유색 기업인 펀드 (Entrepreneurs of Color Fund·ECF)’다. 이 펀드는 2015년 출시 이후 47명에게 총 420만 달러를 대출해주었다. 레이 워터스 Ray Waters DDF 사장은 “그들 중 95%는 은행 대출 부적격자들이었다”고 말했다. 워터스와 파트너 그룹들은 대출자들이 사업을 유지할 수 있도록 사업 계획 개발에 도움을 주고, 회계와 마케팅 교육훈련도 진행하고 있다. 그 중 가장 큰 사업체는 연 매출 80만 달러를 올리고 있다. 은행의 관심을 받기엔 너무 적지만, 지역에 영향을 끼치기엔 충분한 매출이라 할 수 있다. 워터스는 “멕시코 음식점 타케리아 Taqueria를 개업한다고 가정해보자. 걸어서 직장에 올 수 있는 인근 거주자 직원 10명을 고용한다. 이런 아이디어가 나쁠 게 뭐가 있나?”라고 반문했다.
워터스는 “은행의 기업 대출 금리가 4~5%인데 비해, CDFI 대출 금리는 보통 7~8%”라고 설명했다. 다소 높은 금리는 CDFI가 제공하는 추가 지원책들과 더 큰 리스크 감수 대가를 반영한 것이다: 실제로 4% 약간 넘는 DDF의 채무 불이행률은 기업 대출의 1.35%에 비해 거의 3배나 높다. 하지만 비영리 단체들이 키워낸 가장 성공적인 기업들은 ‘은행 거래가 가능할(Bankable)’ 만큼 안정적으로 성장할 수 있다. 따라서 위험이 훨씬 낮아 보인다.
모자 지간인 에이드리엔 Adrienne과 A.K 베넷 A.K. Bennett은 배관·공조 시스템 기업 벤카리 메커니컬 Benkari Mechanical을 운영하고 있다(도시 북서쪽에 있는, 모래와 시멘트를 섞어 만든 가벼운 벽돌 건물에 이 회사가 자리잡고 있다). 벤카리는 지난해 큰 기회 하나를 잡았다: 디트로이트의 새 하키 경기장 ‘리틀 시저스 아레나’ Little Caesars Arena 신축 공사와 관련된 일이었다. 하지만 일을 시작해 대금을 받을 때까지 60~90일 동안 직원에게 지급할 임금이 없었다. 은행에서 그 정도 자금을 빌릴 정도로 체계를 갖춘 회사도 아니었다.
ECF는 인건비로 30만 달러를 대출해 줬고, 벤카리는 수주에 성공할 수 있었다. 경기장 공사 덕분에 벤카리는 올해 처음 매출 100만 달러를 기록했다. 대기업들과도 경쟁할 수 있다는 것을 입증한 이 회사는 이젠 일부 수익성 높은 도심 연방건물의 공사 계약도 노리고 있다. 사업이 계속 잘되면, 베넷 모자는 현재 10명인 직원 수를 더 늘릴까? 에이드리엔은 “‘가능성(If)’의 문제가 아니라 ‘시기(When)’의 문제”라고 말했다.
데이브 블래츠키비츠 Dave Blaszkiewicz는 “오늘이 쓰레기 수거 일이어서 좋다”며 “이런 날에는 많은 것을 배울 수 있다”고 말했다. 그는 맥니컬스 상점 거리 북쪽의 좁은 주택가를 따라 대형 SUV를 몰고 있었다. 비전문가의 눈으론 벽돌 주택들로 구성된 이 블록의 ‘생명력(Health)’을 측정하기 어려웠다. 일부 주택들은 완전 새 것이었고, 일부는 낡았으며, 일부는 ‘빠진 이빨처럼’ 폐가가 되어 있었다. 그럼에도 대부분의 집 앞 도로 가에 수거를 기다리는 큰 플라스틱 쓰레기통이 놓여 있었다. 이 지역의 ‘생명력’이 살아있다는 걸 보여주는 신호였다.
블래츠키비츠는 ‘디트로이트 투자’InvestDetroit 사의 사장 겸 CEO다. 이 회사는 부동산과 중소기업 발굴에 초점을 맞춘 CDFI이다. 제이피 모건 체이스의 또 다른 파트너이기도 하다. 그는 도심과 미드타운 재건 사업을 진행하면서 “인구 밀도가 가장 중요하다”는 신념을 갖게 됐다고 말했다. “심지어 폐허처럼 보이는 지역에도 거주민들 사이에 중소기업 붐을 일으킬만한 대기 수요가 쌓여 있다.”
제이피모건 체이스는 디트로이트 재건 펀드에 약 3,000만 달러를 투자했다. 이 펀드는 ‘회복’ 가능한 지역을 찾아내 블래츠키비츠가 말한 성장을 촉진시키는 역할을 한다. 문제는 이 도시 대부분 지역의 강점이 충분치 않다는 것이다. 그렇기 때문에 최소한 지금 시점에선 어떤 투자금으로도 사업을 다시 유치하기가 쉽지 않다. 더건 시장은 “신발매장이나 식료품점, 카페 등이 어디에 입점하는 게 좋은지 말하기 어렵다”고 토로했다.
디트로이트 CDIF의 ‘희망 목록(Wish List)’에서 높은 순위를 차지하고 있는 건 데이터베이스다. 어떤 지역이 투자를 가장 잘 활용할 수 있는지 예측하는 데 도움이 되기 때문이다. 이 데이터베이스를 구축하기 위해 제이피모건 체이스는 전국에서 4명의 직원을 고용, 데이터 과학의 힘을 이용하려 하고 있다. 이 팀은 지역의 ‘생명력’을 수치화할 수 있는 모든 정보를 취합했다. 앉아서 식사할 수 있는 레스토랑 숫자, 이용 가능한 교통 수단, 지역 학교 수준 등이 거기에 포함됐다. 그들은 신용카드 거래 자료를 검토해 소비 패턴에 관한 세부 정보를 얻기도 했다. 수십 곳의 지역 미팅에 참가해 지역민들이 무슨 사업을 원하는지 파악했다. 이 팀의 멘토였던 조이스 장 Joyce Chang은 “이는 투자 은행 업무와 유사하다. 리스크 정도에 따라 기회 등급을 ‘초록’ ‘황색’ 또는 ‘빨강’으로 매기고 있다”고 설명했다(장은 현재 뉴욕에 본사를 둔 제이피모건 체이스의 법인 및 투자금융 부문 리서치 글로벌 본부장을 맡고 있다).
그 결과 의사결정에 도움이 되는 유연하고 사용자 편의적인 데이터베이스를 구축할 수 있었다. 블래츠키비츠는 “다른 이들이었다면 6개월 걸렸을 일을 그들은 한달 만에 해냈다”고 말했다. 구축된 데이터베이스가 찾아내고자 하는 자산의 종류는 첫 3개 ‘소구역’(8~15개 블록들로 구성되어 있다)에서 나타났다. ‘디트로이트 투자’가 타깃으로 정한 지역에는 리버노이스와 맥니컬스도 포함되었다. 예컨대 맥니컬스가의 황량한 지역에서 걸어서 갈 수 있는 셔우드 포레스트 Sherwood Forest와 유니버시티 디스트릭 University District라는 지역이 포함됐다. 이 두 지역은 가구 연 평균 소득이 약 8만 달러에 달할 정도로 잘 사는 동네다. 인근 북쪽으론 ‘패션 거리(Avenue of Fashion)’가 있다. 그 블록에 있는 신발과 의류매장들은 타임캡슐 속에나 있을 법한 (낡은) 분위기를 띠고 있다. 대부분 매장이 모타운을 대표하는 빈티지 간판을 달고 있다. 그들이 활발하게 장사를 하면서 만들어내는 원동력은 근처 블록들의 성장에도 도움이 될 수 있다.
유니버시티 지역에서 자란 제이피모건 체이스의 타브론 Tabron은 “이 도시의 전성기를 보진 못했지만, 내가 살았던 곳 같은 지역들은 상업적 생명력을 유지해왔다. 이 모델을 발판 삼아 상업적 확장을 꾀할 수 있다”고 강조했다.
이 모델에 건축학적 이름을 붙인다면, ‘다목적(Mixed-Use)’ 빌딩이라 할 수 있을 것이다. 박스 모양의 새 건축물은 1층에 상점을 결합한 주상복합 형태를 띠고 있다: 이런 프로젝트들은 건축계의 ‘스위스군 (Swiss Army) 칼’ *역주: 스위스군 칼은 다용도로 쓰인다 이 될 수 있다. 많은 기업을 입점시킬 수 있을 뿐만 아니라, 돈 있는 세입자들을 유치할 아파트 공간도 잘 갖추고 있다. 게다가 이 프로젝트에는 값싼 주택도 포함되어 있다. 현재 계획에 따르면 ‘디트로이트 투자’ 파트너사들이 타깃으로 삼은 각각의 ‘소지역’은 최소한 2개의 신규 다목적 허브(건축물)를 갖추게 된다.
클레먼스가 운영하는 CDFI인 캐피털 임팩트 Capital Impact는 이런 프로젝트를 전문적으로 다루고 있다. 리버노이스 지역의 B. 시겔 프로젝트가 한 가지 사례이다. 어느 무더운 오후, 클레먼스와 한 동료가 필자를 다른 프로젝트 현장으로 데려갔다. 우리는 11월 오픈 예정인 코 앳 웨스트 빌리지 Coe at West Village 신축 현장에 들어갔다. 그곳은 웨스트 빌리지 지역민이 애용하는 2개의 ‘단골집’(이발소 ‘헤비웨이트 커트 Heavyweight Cuts’와 제과점 ‘시스터 파이 Sister Pie’)으로부터 한 블록 떨어진 곳에 위치해 있었다. 넓은 어깨 때문에 건설 헬멧이 우스꽝스러울 정도로 작아 보이는 클리프 브라운 Cliff Brown이 우리를 안내했다. 이 건물은 부동산 개발업자로선 그의 첫 프로젝트 중 하나였다. 전통적인 대출 방법으론 그가 필요한 사업 자금을 조달할 수 없었을 것이란 점은 거의 확실하다. 그는 총 400만 달러 건설비 중 절반에 가까운 돈을 제이피모건 체이스가 지원한 펀드로부터 조달하고 있다.
브라운은 “여전히 벽에 석고를 바르는 중이지만, 12개 중 7개가 이미 임차계약을 마쳤다”며 “한 스피닝 짐 Spinning Gym 주인이 체육관 자리로 눈독을 들이고 있다”고 설명했다. 그는 월 임대료 944달러짜리 저렴한 주택의 외관도 보여주었다. 그 집은 단지 내 큰 규모의 주택처럼 커다란 그림 창문과 발코니를 갖추고 있었다. 브라운은 “나는 다 허물어져가는 집에 살던 친구들과 유년기를 함께 보냈다”며 “건축을 처음 시작했을 때, ‘그 친구들을 위해 어떤 집을 지을까?’라고 생각했다. 그것이 주택 사업을 시작한 이유”라고 말했다.
물론 월 944달러는 디트로이트에 사는 많은 이들에게 큰 돈이다. 이 도시는 평균 가구 소득이 연 2만 6,000달러에도 못 미친다. 미국 전체 평균의 절반도 안 되는 금액이다. 더 많은 디트로이트 거주자들이 높은 임대료를 감당할 수 있는 일자리를 찾도록 돕는 것이 천시 레넌 Chauncy Lennon의 임무이다. 그는 제이피모건 체이스의 일자리 캠페인 책임자다. 이 부서의 역할은 대학 학위가 없는 근로자들이 중산층 임금을 제공하는 ‘중숙련(Middle Skill)’ 일자리-마땅한 기술을 가진 사람들이 부족해 종종 구인에 어려움을 겪는다-를 갖도록 돕는 것이다. 레넌은 “많은 가족과 교육자들은 ‘대학 학위가 없으면 낙오된다’는 생각을 한다”며 “현실적으로 틀린 말은 아니지만, 그런 생각은 최고의 선택을 하는데 도움이 되지 않는다”고 지적했다.
디트로이트에서 레넌 팀은 취업시장 조사를 통해 수요와 공급의 격차를 확인하는데 도움을 주었다. 제이피모건 체이스는 이 격차를 메우기 위해 현재까지 1,500만 달러를 투자했다. 레넌 팀은 20개 공립 고등학교의 ‘취업 중심 커리큘럼’ 도입에도 도움을 주고 있다. 한편으론 기업들이 학생들을 배관과 병원 업무 같은 분야에 견습생 및 인턴으로 고용하도록 주선도 하고 있다.
이 밖에도 은행은 ‘포커스 호프 Focus: HOPE’ 같은 비영리 단체에 자금을 지원하고 있다. 직업 교육센터인 그곳에서 ‘통합 고급 제조’ 과정을 이수하는 학생들은 현재 공장에서 로봇 기구들과 함께 일을 하고 있다. 더건과 셰어는 지난 5월 기자회견을 열어 “제이피모건 체이스가 추가로 5,000만 달러(총 투자액은 1억 5,000만 달러)를 ‘디트로이트 투자’ 캠페인에 투자한다”고 발표했다. 당시 그들은 ‘포커스 호프’를 기자회견 장소로 택했는데, 참석자들은 그때 발표 내용을 듣기 위해 많은 애를 써야 했다. 1층 작업장에서 올라오는 날카로운 금속 마찰음과 함께 회견 내용을 들어야 했기 때문이었다.
디트로이트 지역 재건은 상당히 긴 프로젝트다. 첫 3개 소지역 프로젝트는 2021년 완성될 예정이다. 시는 2026년까지 10개 지역을 확대 개발한다는 구상을 갖고 있다. 그 지역들을 유지하는데 필요한 일자리를 창출하려면 꽤 오랜 시간이 걸릴 것이다. 리버노이스와 맥니컬스로 쇼핑가는 상상은 해도 좋지만, 바로 당장 예약할 생각은 하지 말라는 얘기다.
그러나 제이피모건 체이스의 경영진은 그런 기다림에 개의치 않고 있다. 셰어는 “정치인은 4년을 보고 정치를 하고, 은행가는 20년을 보고 투자를 한다”고 말했다. 하지만 은행의 베팅은 지금까지 성공적이다. CDFI에 대한 대출이 이미 수익을 내고 있다. 지금까지 890만 달러가 상환돼 ‘디트로이트 투자’에 재투입됐다. 셰어는 “단 한 건의 채무 불이행도 없었다”고 말했다.
이 프로젝트는 은행의 최고인재 확보와 교육에도 도움이 되고 있다. 제이피모건 체이스는 80명 이상의 직원들을 디트로이트 봉사지원단에서 순환 근무시키고 있다. 이들이 한번에 몇 주씩 상담과 교육을 제공하고 있다. 이 교육 기회는 매우 경쟁률이 높다. 많은 참가 후보자들이 교육에 지원하고 있다. 지역별 진행 상황을 총괄한 바 있는 장은 “이 프로젝트가 20대 청년들이 하고 싶은 일과 많이 맞닿아 있다”고 말했다.
그러나 가장 중요한 건 ‘디트로이트 투자’ 3년간의 성과가 다이먼과 그의 경영진에게 확신을 심어줬다는 점이다. 그들은 이 투자를 통해 미국 도시들의 재활에 적합한 방법들을 취합할 수 있었다. 그들은 올해 말쯤 미시건 외 다른 도시에도 이 같은 작업의 깃발을 꽂을 계획이다.
제이피모건 체이스는 지난 8월 BSD에 대한 투자를 발표했다. BSD는 ‘포커스 호프’를 벤치마킹한 시카고 ‘사우스 사이드 South Side’에 있는 직업훈련센터다. 은행은 지난 9월 말 프로 네이버후드 펀드 Pro Neighborhoods Fund의 보조금을 받을 추가 3개 도시 지역 재건 프로젝트에 대한 지지를 밝히기도 했다. 또 같은 시기 샌프란시스코 베이 지역에서 유색 기업인 펀드(Entrepreneurs of Color fund·ECF)를 출시했다. 그리고 올 가을 쯤 두 번째로 발표될 또 다른 주요 도심지는 디트로이트처럼 전폭적인 지원을 받을 것으로 보인다(중소기업 자금 지원, 주택 건설, 중산층 재건에 도움이 될 일자리 기술 지원책 등 다방면의 지원이 포함된다).
다이먼은 “모든 곳을 디트로이트처럼 할 순 없다”면서도 “하지만 우리는 일 년에 3~4개 지역을 디트로이트처럼 지원할 수 있다. 그리고 다른 10곳은 ‘디트로이트와 비슷하게(Detroit lite)’ 재건할 수 있다”고 설명했다. 그럼 방법과 장소는? 그는 “우리 리스트에 모든 게 다 있다”고 말했다.
■ 디트로이트의 부활 레시피
제이피모건 체이스가 디트로이트 경제 회복에 박차를 가했던 방법과 동일한 전략이 어떻게 다른 도시에서도 효과를 낼 수 있는지 그 과정을 소개한다.
1. 팀을 현명하게 선택하라
디트로이트 시장과 기업 경영진, 그리고 지역 사회 단체들은 ‘디트로이트 투자’ 캠페인 출범 전에 여러 주요 우선 순위에 합의했다. 제이미 다이먼 CEO는 “당신이 뭔가에 돈을 투자하려 할 때, 사람들이 거기에 동의하지 않으면 일이 제대로 작동하지 않을 것”이라고 말했다
2. 데이터를 활용하라
디트로이트 시는 경제력은 있지만 고전을 하고 있는 지역으로 재건 사업을 이전해왔다. 이 과정에서 제이피모건 체이스는 소비자들의 구매행태와 소득, 학교, 그 밖에 다른 요소들에 관한 정보를 담은 대규모 데이터베이스를 구축해 도시의 재건 사업 선정에 도움을 주고 있다.
3. 은행 거래가 불가능한 사업체에 돈을 빌려줘라
어려움을 겪는 도시에선 자산 가치 하락으로 부동산 개발업체와 기업들이 은행 대출을 받기가 힘들 수 있다. 제이피모건 체이스는 디트로이트 기업가들에게 CDFI와 비영리단체를 통해 자금을 융통해주고 있다. 이들은 리스크가 큰 대출자에게도 돈을 빌려줄 수 있다.
4. 더 크게 지어라
주택과 소매업을 결합한 다목적 건물은 지역 개발 과정에서 팔방미인 같은 ‘스위스군 칼’ 역할을 할 수 있다. 그들은 다양한 중소기업을 유치할 수 있다. 부유한 젊은 임차인들이 선호하는 다양한 아파트도 제공할 수 있다(이 젊은 세대는 기꺼이 지역 소형 매장을 이용할 것이다).
5. 능력 격차를 좁혀라
중산층 수준의 임금을 제공하는 많은 일자리는 대개 대학 학위를 요구하지 않는다. 제이피모건 체이스는 디트로이트에서 시장 조사를 진행했다. 일자리 공급과 구할 수 있는 근로자들 사이의 간극을 파악하고, 그 격차를 메울 수 있는 교육 프로그램에 자금을 지원하기 위해서였다.
6. 1~ 5단계를 반복해라
다이먼 팀은 디트로이트의 성과를 보면서 도시의 전방위 지원 모델이 효과가 있다는 점을 확신할 수 있었다. 은행은 올 가을 몇 개 도시에서 비슷한 프로그램을 선보일 계획이다.
서울경제 포춘코리아 편집부 / BY MATT HEIMER
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