재건축 초과이익환수제 논란이 계속되는 가운데 부담금 부과 방식에 대한 문제 제기도 잇따르고 있다. 미실현 이익에 대한 과세의 위헌 여부와는 별개로 실제 부담금을 산정하고 배분하는 데 있어 제도상 미비한 점이 많다는 지적이다. 특히 이대로 법이 적용될 경우 조합에 일괄 부과한 부담금을 조합원 사이에 배분하는 데 있어 심각한 갈등이 불거질 가능성이 높다는 것도 문제로 꼽힌다.
25일 부동산 업계에 따르면 현재 법은 시·군·구청장이 재건축조합에 전체 부담금을 부과하고, 조합은 다시 “순이익 총액에서 조합원별 순이익이 차지하는 비율에 기초해 조합원별 분담비율을 정해야 한다”고 규정하고 있다.
문제는 조합원별 부담액 산정시 조합원 간 분란의 소지가 크다는 점이다. 한 감정평가사는 “조합원 간에 어떻게 배분할지에 대한 가이드라인 없이 모든 부담을 조합에 떠넘겨놓은 상황”이라며 “과거에 부과금이 얼마 안 됐을 때는 문제가 없었지만 억대의 부담금이 나온다면 배분 문제를 놓고 갈등이 심해질 것”이라고 말했다.
예컨대 소형 평형에서 대형 평형으로 가는 조합원 A와 같은 소형 평형으로 가는 조합원 B 중 누가 더 초과이익이 얼마나 많은지 산정하는 데 있어 분란의 소지가 크다는 게 감정평가사들의 지적이다. 또 환수제 적용 대상에 빠져 있는 상가조합원과의 갈등도 불가피할 것으로 전망된다.
현행법상 조합은 관리처분 인가 총회시에 조합원별 부담금을 산출해 승인을 받아야 한다. 재초환 위헌청구 원고를 모집 중인 김종규 변호사는 “관리처분 총회시 조합원 간 갈등으로 인해 재건축 사업 추진이 불가능할 것”이라고 말했다.
이와 관련해 국토교통부 관계자는 “조합이 종전-종후 자산을 평가해 추가부담금 내지 환급금을 결정하는 방법대로 초과이익 부담금도 결정하면 된다”고 반박했다.
부담금 산출시 공시가액을 근거로 한다는 점에 대해서도 감정평가 업계에서는 문제를 제기하고 있다. 정부가 시세 대비 공시가액 현실화율을 꾸준히 높여가는 상황에서 초기 가액은 과소평가되고 준공시점 가액은 상대적으로 높게 평가될 수 있다는 우려다.
또 납부 능력 대비 과도한 징세 역시 쟁점이 될 것으로 보인다. 국토부는 최근 강남권 재건축 아파트의 부담금을 시뮬레이션한 결과 1인당 최고 8억4,000만원, 평균 4억4,000만원이라고 공개한 바 있다.
감정평가 업계 관계자는 “위헌 소송 방향을 당연무효보다는 헌법불합치 쪽으로 가닥을 잡아야 승산이 있을 것”이라고 말했다.
정비 업계에 따르면 현재까지 총 4곳의 조합에 부담금이 부과됐으며 그중 1곳인 용산구 한남연립 재건축조합이 위헌소송을 제기한 상태다. 이미 1심에서는 지난 2014년 한남연립이 패소했으며 2심 진행 중에 재판부에 위헌법률심판제청을 했다가 재판부에서 받아들여지지 않아 원고가 직접 헌법소원을 제기했다. 위헌법률심판제청을 2심 재판부가 받아들이지 않았다는 의미는 일단 해당 재판부가 위헌 가능성을 이유로 재판을 미룰 이유가 없다고 판단했다는 뜻이다.
다만 1심 법원이 부담금 부과가 정당하다는 판결을 내리기는 했지만 부과금 산정이 잘못됐다는 판단을 내린 바 있다. 당시 법원은 “미계약 아파트를 이익에 합산한 것을 불합리하다”며 “17억1,872만원이 아닌 12억7,455만원으로 정정 부과하라”는 판단을 내린 바 있다. 조합이 효력정지 가처분신청을 제기해 용산구청이 아직 수정된 부담금을 부과하지는 않은 상태다.
한편 국토부는 관련 업무 매뉴얼 제작을 조만간 마무리하고 오는 5월 이전에 발표할 예정이라고 밝혔다. 5월 각 지자체는 부담금 예정액을 조합에 통지하기로 했다. /이혜진기자 hasim@sedaily.com
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