[공시가 인상發 보유세 폭탄] 래미안대치팰리스 전용 84㎡ 345만원 -> 518만원 … 작년 보다 50% ↑

서초구 반포자이 전용 84㎡도 384만원→576만원

지난해 공시가 소폭 상승에도 강동구 재산세 상한 59배↑

단독주택·토지 공시가 상승률이 당초 예상보다 큰 폭으로 뛰면서 아파트 보유세 역시 적잖이 오를 것으로 전망된다. 국토교통부는 오는 4월 말 아파트(공동주택) 공시가격을 발표한다. 서울 아파트 값은 최근 들어 10주 연속 하락하고 있다. 이런 추세라면 당분간 하락세가 멈추기는 쉽지 않아 보인다. 공시가격은 올 1월1일 기준으로 산정되는데 최근 시세 흐름을 반영한다고 해도 전년 공시가보다는 인상이 불가피할 것으로 예상된다. 정부의 공시가격 현실화도 공시가격 인상을 뒷받침하고 있다.

국토부에 따르면 아파트 공시가격은 이미 시세 반영률(70~80%)이 높아 크게 오를 가능성이 적다. 하지만 시장에서는 올해 집값 하락 국면이 장기화되는 가운데 보유세는 제법 오를 것으로 우려하고 있다. 한 전문가는 “공시가격이 소폭 올라도 세 부담은 껑충 뛴다”며 “재산세 납부가 6월 이후인데 납세자 입장에서는 집값은 떨어지는 반면 세 부담은 늘어나게 되는 모양새”라고 말했다.

실제로 공시가격이 소폭만 올라도 세 부담 상한까지 가는 사례가 적지 않다. 한 예로 지난해의 경우 부동산 공시가가 현실에 못 미친다는 일각의 지적이 있었음에도 서울에서는 재산세 상한(130%)을 적용받는 사례가 급증한 바 있다. 이런 상황에서 올해 서울의 표준주택 가격이 지난해보다 두 배 이상으로 뛸 것으로 예상되자 벌써 주택 보유자들은 세 부담을 적잖이 걱정하는 모습이다.

◇지난해 재산세 상한…강동 59배·송파 47배 급증=국토부와 지자체 등에 따르면 지난해 서울의 공시가격은 공동주택 10.2%, 단독주택 7.3% 상승했다. 재건축 및 대규모 개발사업이 진행되고 강남권 중심으로 수요가 증가하면서 공시가격 상승률이 전년도에 비해 높아졌다는 것이 국토부의 설명이다.

이에 따라 서울 지역 내에서는 세 부담 상한을 적용받는 사례들이 줄을 이었다. 매년 지방자치단체가 산출하는 재산세는 공시가격별로 전년 납부액의 105~130%를 넘지 못하게 돼 있다. 구체적인 금액대별 구간은 3억원 이하 105%, 3억~6억원 110%, 6억원 초과 130%다. 지난해 100만원을 냈다면 올해는 최대 130만원이 부과되는 뜻이다.



실제 서울시에 따르면 지난해 강동구의 경우 공시가격 6억원을 초과해 재산세 부담 상한(30%)을 적용받은 건수는 3,852건(약 5억2,490만원)으로 전년 대비 59배나 급증했다. 송파구도 1,149건에서 5만4,112건으로 늘었고 서초는 1만342건에서 3만1,956건으로 증가했다. 갤러리아포레 등 고가주택이 다수 위치한 성동구의 경우 173건에서 5,456건으로 31.5배나 증가했다. 각종 대형 개발 호재가 있는 용산도 623건에서 3,609건으로 늘었다. 마포 역시 320건에서 1,416건으로 4.4배의 증가폭을 보였다.

◇세 부담 상한 걸리는 사례 늘 수도=그렇다면 올해 공시가격이 크게 오를 것으로 예상되는 아파트의 세 부담은 얼마나 늘어날까. 실제 세 부담 변화를 추정하기 위해 우병탁 신한은행 부동산세무팀장의 자문에 따라 시뮬레이션을 해본 결과 전년 대비 150%를 넘어 세 부담 상한을 적용받는 사례가 늘어날 것으로 추정된다. 시뮬레이션 대상은 강남권 3개 아파트의 1주택자다. 올해 예정 공시가격을 각 단지의 개별 거래가의 70%로 가정했다. 70%는 최소로 잡은 것이다. 거래가는 1월1일 전후 실거래가와 호가를 기준으로 했다. ‘공정시장가액비율(보유세 과세표준을 정하기 위해 공시가격에 곱하는 일종의 할인율)’은 올해부터 새로 적용되는 85%를 적용했다. 종합부동산세율도 최고세율 2％에서 3.2％로 인상된 새 기준을 적용했다.

우선 강남구 대치동 래미안대치팰리스 전용 84㎡는 지난해 공시가격이 약 12억3,000만원(동·호수별로 차이 있음)이었으며 재산세 232만원, 종부세 55만원 등으로 총 보유세는 345만원(지방교육세 등 포함)이었다. 하지만 올해 공시가격이 15억8,900만원으로 상향 조정된다고 가정하면 총보유세 부담은 약 518만원(보유세 세 부담 상한 150% 적용)으로 늘어난다. 세 부담 상한에 걸릴 만큼 상승폭이 크다는 평가다. 서초구 반포동 ‘반포자이’의 경우 공시가가 13억1,200만원에서 16억1,000만원으로 오르면 보유세는 384만원에서 576만원으로 급등한다. 이 역시 세 부담 상한을 적용받을 만큼 오름폭이 큰 경우다. 송파구 잠실동 잠실주공5단지 전용 82㎡의 경우 지난해 공시가격은 12억5,600만원으로 부담해야 하는 총 보유세는 357만원(지방교육세 등 포함)이었다. 하지만 추정 공시가격이 13억9,300만원으로 상향 조정될 경우 총 보유세는 453만원이 된다.

문제는 최근 아파트 시세가 하락세라는 점이다. 이에 아파트 값은 수억원 하락하지만 세금은 더 늘어날 수 있다는 관측이 나온다. 한국감정원 관계자는 “지난해 하반기부터 주택시장이 우여곡절을 겪은 만큼 시장 상황을 충분히 반영해 공시가를 산정할 예정”이라고 말했다.

/이완기기자 [e-mail]