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[나만의 집짓기-노하우] 건축 부지를 매수할 때 주의해야 할 점은?

[나만의 집짓기-노하우] 건축 부지를 매수할 때 주의해야 할 점은?
민경호 닥터빌드 대표

건축을 계획할 때 구 건물을 매수해서 건축하자니 명도가 걱정이라면 매매조건을 어떻게 정해야 할까? 또한 명도는 매도자가 해야 하는지 매수자가 해야 하는지, 특약사항은 어떻게 정해야 하는지 혼란스럽다면 어떤 부분을 체크해야 할까?

흔히 오래된 단독주택을 매입해서 다가구, 다세대, 상가주택 등으로 건축하려는 경우가 많다. 그런데 건축은 철거와 착공으로 시작된다. 결국 매수하고자 하는 건물이 명도가 마무리되어야 한다. 구옥의 매수와 건축공사 착공 전 이 사이에는 무슨 일들이 일어나는지 알아야 건축을 시작할 수 있다.

먼저, 계약할 때 계약금을 지급하고 잔금은 조건부로 하는 것이 좋다. 다시 말하면 명도가 되는 것을 확인하고 잔금을 지급하도록 특약을 하는 것이다. 임차인과 처음 보는 매수인이 명도를 진행하는 것보다는 상당한 기간 임차인을 관리해온 매도자 측에서 명도하는 것이 수월하다. 이렇게 되면 명도의 책임이 매도자에게 있으며 잔금을 받기 위해서는 매도인이 명도를 마무리한다. 만약 잔금일 이전에 매도인이 명도 책임을 다하지 못할 경우에 대비해 계약금 상당의 금액을 위약금으로 약정하는 것도 바람직하다.

두 번째로 임차인의 미납내역을 확인해 공제 후 잔금을 지급한다. 임차인이 나갈 때 전기, 수도, 가스요금 등 미납이 있을 수 있다. 이 부분은 잔금을 지급하는 날 미납내역을 확인해서 공제해야 한다. 임차인이 모두 퇴거를 완료했는지 확인 후에 전기, 수도, 가스 등에 대한 요금을 정산한다. 만약 미납된 요금이 있다는 것을 잔금 이후에 알게 됐더라도 대부분 소액인 경우가 많아 이를 받자고 소송을 할 수도 없으니 미리미리 정산해야만 한다

세 번째, 임차인에게 이사비나 전세보증금을 지급하게 되는 경우 임대차계약서를 확인하고 직접 지급하는 것도 방법이다. 매도인이 잔금을 매수인으로부터 받고 임차인에게 지급을 하지 않는 경우가 발생 할 수 있기 때문에 잔금 일에 퇴거하는 임차인의 동의를 받아둬야 한다. 보통 계약일 이후에 중도금을 지급한다면 이를 기준으로 전세보증금을 돌려주는 경우가 많지만 일부가 남아 있을 수도 있으므로 각별히 주의해야 하는 것이다.

네 번째, 현 임차인과 매도인의 전입신고 퇴거를 확인한 후 잔금을 지급해야 한다. 전입신고한 자들이 남아 있는 경우 잔금대출이 실행되지 않을 수 있기 때문이다.

마지막으로 시공기간이 너무 길어지면 금융 이자나 기회 비용의 손실이 크게 발생한다. 그러므로 건축 일정을 잘 세워서 진행하는 게 가장 좋은 방법이 되겠다. 잔금을 치루기 이전에 건축 인허가절차를 진행하고자 한다면 이에 필요한 서류를 매도인이 협조해야 함을 특약해야 한다.


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