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서울 등 13만가구 분양가상한제 폭탄

<민간분양가상한제 10월 시행>
투기과열지구 31곳에 확대 적용
서울 재건축 7.2만가구 정조준
일부단지 분담금 수억대 예상
되레 집값 인상만 불러올수도

서울 등 13만가구 분양가상한제 폭탄

정부가 오는 10월부터 서울과 경기도 과천 등 투기과열지구 내 민간택지 아파트에도 분양가상한제를 적용한다. 전문가들은 과거 분양가상한제 실시가 공급 축소와 전셋값 상승 등 부작용을 더욱 키웠다며 우려의 시선을 보내고 있다.

국토교통부는 12일 당정협의를 거쳐 ‘민간택지 분양가상한제 적용기준 개선안’을 발표했다. 개정안은 민간택지 분양가상한제 적용 필수요건을 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 바꿨다. ‘3개월간 주택가격 상승률이 물가 상승률의 두 배를 넘어야 한다’는 까다로운 기준을 완화한 것이다. 현재 투기과열지구로 지정된 곳은 서울 전역과 경기도 과천·광명·하남·성남분당, 세종, 대구 수성 등 31곳이다.

또 투기과열지구 지정 이후 ‘관리처분계획 인가를 신청한 단지’에서 ‘최초 입주자모집 승인을 신청한 단지’로 변경했다. 관리처분계획 인가를 신청한 정비사업 단지에도 소급적용하기 위해서다. 전매제한 기간도 최대 10년으로 늘렸다. 국토부 등에 따르면 이번 조치로 상한제가 적용되는 단지는 151곳, 13만가구에 이른다. 정부는 이번 개정안을 다음달까지 입법예고한 뒤 10월께 공포·시행할 예정이다. 적용 대상과 시점은 추후 결정할 계획이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “단기적으로 집값이 하락하는 효과는 있어도 중장기적으로는 공급 위축으로 주택 가격이 불안해질 것”이라고 평가했다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “공급 위축으로 준공 5년 내 아파트 등 비교적 새 아파트들의 희소성이 높아질 것”이라며 “반면 전세가는 상승할 것으로 보인다”고 밝혔다. /세종=강동효기자 kdhyo@sedaily.com

<둔촌주공 일반분양 수익 1조 뚝...분양 앞둔 76개 단지 소급적용 ‘패닉’>

서울 등 13만가구 분양가상한제 폭탄
12일 단일 규모로 국내 최대 재건축 단지인 강동구 둔촌동 둔촌주공 아파트의 철거 작업이 한창이다. /연합뉴스



정부가 분양가상한제 세부 시행방안을 확정하면서 재건축·재개발 등 정비사업단지들에 초비상이 걸렸다. 정부는 정비사업단지의 분양가상한제 대상을 ‘입주자 모집공고일’로 통일해 관리처분인가를 받은 단지에도 소급적용하기로 했다. 아울러 일정 기간 시행을 유보하는 경과 규정을 두지 않고 오는 10월 초 주택법 시행령 공포와 동시에 시행할 계획이다. 상한제가 적용되면 서울 강동구 둔촌동 둔촌주공만 놓고 봐도 일반분양 수익이 1조원가량 감소하는 등 조합원들의 분담금이 크게 늘어날 수밖에 없는 상황이다.

강남구의 한 재건축조합 관계자는 “재건축도 수익을 내야 하는 엄연한 ‘사업’인데 정해진 비용으로 재건축을 하라고 하면 결국 고급화를 포기하거나 마이너스 옵션 등으로 비용을 낮추는 꼼수가 등장할 것”이라며 “조합원 부담이 있더라도 1대1 재건축으로 사업을 진행한 뒤 다른 방안을 찾을 수밖에 없다”고 토로했다. 국토교통부는 상한제가 시행될 경우 분양가격이 현 시세의 70~80% 수준으로 떨어질 것으로 보고 있다.

서울 등 13만가구 분양가상한제 폭탄

◇서울 관리처분 76곳, 7만2,000여가구=국토부에 따르면 현재 서울에서 관리처분인가 뒤 분양승인을 받지 않은 정비사업단지는 총 76곳, 7만2,000여가구에 이른다. 이 중 관리처분인가~착공 전 단지가 66곳, 착공~분양 전 단지가 10곳이다.

정비업계에 따르면 그나마 사업 초기 단계라면 사업속도를 조절하거나 1대1 재건축 등으로 선회하는 등 다른 카드를 검토할 수 있지만 이미 관리처분인가를 받고 분양을 앞둔 76개 사업장은 이러지도 저러지도 못하는 상황이다. 관리처분계획인가가 나면 분양가와 조합원 분담금 등을 포함해 사실상 모든 사업계획이 확정되기 때문에 재건축·재개발의 8부 능선을 넘긴 것으로 본다. 그러나 이번 상한제 적용 시점이 재건축·재개발 사업장도 관리처분인가에서 입주자 모집공고로 확정되면서 이미 관리처분인가를 받은 단지들은 계획이 어그러지게 됐다. 일반분양단지의 분양가가 낮아지고 조합이 당초 생각했던 것보다 수익도 줄어들 가능성이 커진 것이다.

한 예로 총 1만2,032가구로 단일 규모로는 국내 최대 재건축단지인 둔촌주공의 경우 시장에서는 평균 분양가를 3,800만원대로 예상했으나 분양가상한제로 분양가가 서울시의 최근 1년간 평균 분양가 수준인 2,600만원대로 떨어지면 일반분양 수익이 1조원 이상 감소하게 된다.

◇강남권 재건축 대어 줄줄이 타격=둔촌주공뿐 아니라 당장 서초에서 래미안 원베일리로 분양예정인 신반포3·경남이나 강남구 개포주공1단지, 동작구 흑석3구역 등도 직격탄을 맞게 됐다. 강남 4구 재건축조합들은 “날벼락을 맞았다”며 반발하고 있다. 한 조합장은 “이주비 대출 등 비용이 계속 나가고 있어 빨리 결정해야 하는데 후분양이나 임대 후 분양도 안 된다고 하니 막막하다”면서 “유예기간을 주고 출구를 만들어주는 게 이상적인 정책인데 이는 폭거와 다름없지 않나 싶다”고 털어놓았다. 정비업계에서는 사업이 중단되는 단지도 나올 것으로 예상하고 있다.

장덕환 개포주공4단지 조합장은 “아직 관리처분계획 변경 총회 등을 앞두고 있어 오는 10월 전 분양은 도저히 어렵다”면서 “일단 총회에서 조합원들의 의견을 물을 예정”이라고 설명했다. 중구 입정동 힐스테이트 세운이나 동작구 흑석동 흑석3구역 등은 다양한 방안을 검토하고 있다.

재건축·재개발 조합들은 일단 정부 규제에 반발하며 집단행동에 나설 것으로 보인다. 이미 청와대 국민청원 게시판에는 소급적용을 반대하는 글들이 적지 않다. 건설업계는 앞으로 상한제 적용에 따른 분양수입 손실을 최소화하기 위한 각종 편법이 난무할 것으로 보고 있다. 조합 1명당 2개의 입주권을 주는 ‘1+1’ 제도를 최대한 활용해 조합원 물량을 늘리는 대신 일반분양물량을 축소하거나 최근 송파 헬리오시티처럼 일정 부분 ‘보류지’로 남겨놓은 뒤 준공 후 입찰을 통해 매각하는 방법도 동원될 것으로 업계는 보고 있다.

건설업계의 한 관계자는 “상한제를 하면 지금과 같은 고급 마감은 적용하기 어렵다”며 “분양가상한제를 맞추기 위해 마감 수준을 낮추고 일반 분양분의 주요 마감을 ‘플러스 옵션’으로 전환하는 등 꼼수도 늘어날 것”이라고 말했다. /이주원·권혁준기자 jwoonmail@sedaily.com


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