소규모 건축 사업을 할 때, 사업성을 분석하기 위해서는 수지분석표를 세밀하게 작성해야 한다. 이번에는 수지분석표에서 ‘매출’에 해당하는 분양가의 조사 및 분석에 대해 알아보자.
예를 들어 대지 327㎡(99평)짜리에 12가구의 다세대 주택을 신축한다고 하자. 신축 사업에서 분양가의 조사는 사업의 매출을 결정하는 중요한 항목이므로 이를 객관적으로 조사하고 분석하는 것은 사업의 성패를 결정한다.
먼저 건축 도면을 중심으로 전용면적, 실사용 면적을 정확하게 파악해야 한다. 보통 전용면적은 허가받는 면적이며 실사용 면적과는 다르다. 실사용 면적은 발코니 확장을 포함한 면적으로 실거주자가 실제로 입주해 생활하면서 사용하는 모든 면적을 의미한다. 분양가 조사에서 기준은 전용면적보다는 실사용 면적이다.
또한 면적이 동일하다고 해서 분양가도 항상 같은 건 아니다. 일반적으로 층과 향이 분양가에 영향을 미치지만 주택 내부에 부엌 가구는 어디 제품인지, 냉난방기는 설치돼 있는지, 각종 붙박이 가구도 갖춰있는지 등 즉 옵션 사항이 분양가를 판가름한다. 분양받는 사람이나 임차인의 선호도에 영향을 미치는 부분이므로 내부 옵션 사항에 대한 꼼꼼한 조사 및 분석이 이루어져야 정확한 매출의 산정이 가능하다.
마지막으로 토지 지분이 얼마나 포함되어 있는지가 분양가에 영향을 미친다. 보통 주택의 분양가는 ‘토지비+건축비+기타사항’으로 구성된다. 이 가운데 토지비는 토지 지분이 많을수록 상승하므로 분양가도 올라간다. 따라서 같은 면적이라면 토지 지분이 높은 주택이 분양가도 높은 것이다. 이같이 수지분석표상 매출을 구성하는 분양가에 영향을 미치는 요인은 여러 가지다. 이를 잘 이해하고 분양가를 조사하고 분석해야 정확한 사업 수지를 알 수 있다.
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