[2·20 부동산대책]시가 10억 아파트, 대출가능액 6억서 4억8,000만원으로 줄어

‘12·16대책’의 풍선효과를 차단하기 위해 정부가 마련한 ‘2·20대책’은 대출 등 조정대상지역의 규제를 한층 강화하고 일부 과열지역을 신규 편입하는 것이 골자다. 특히 앞으로 조정지역에서 분양되는 모든 아파트의 분양권 전매를 금지했다. 이외에도 1주택 세대가 주택담보대출을 받을 경우 기존 주택 2년 내 처분 외에 신규 주택 전입 의무를 넣은 것이 특징이다. 즉 조정대상지역의 대출을 줄이고, 새로 구입하는 주택에 살도록 하는 한편 새 아파트의 분양권 거래도 전면 금지한 셈이다. 정부는 신규 조정대상지역에 이름을 올린 경기도 수원시 영통·권선·장안구와 안양시 만안구, 의왕시 외에 대전 서구·유성구 등 상승세가 이어지는 지역은 언제든 추가로 규제하겠다고 경고의 목소리도 냈다. 김덕례 주택산업연구원 실장은 “규제를 만들다 보니 규제가 나열식으로 나오고 있다”며 “유동성이 넘쳐나는 상황에서 수요 억제 규제만으로는 한계가 있다”고 지적했다.

◇ 조정대상지역도 투기과열지구급 대출규제=조정대상지역은 기존에 주택담보인정비율(LTV) 60%가 적용됐다. 하지만 앞으로는 시가 9억원을 기준으로 9억원 이하분에 대해서는 LTV 50%, 9억원 초과분에 대해서는 30%를 적용한다. 시가 10억원 아파트를 예로 들면 과거에는 6억원까지 대출이 가능했지만 앞으로는 4억8,000만원으로 대출 가능액이 줄어든다. 투기과열지구에 대한 LTV가 40%라는 점을 감안하면 대출규제가 투기과열지구에 근접할 정도로 강화된 것이다. 이는 가계대출은 물론 주택임대업·매매업자와 법인 주택담보대출 모두에 해당한다. 다만 무주택 세대주이면서 주택 가격이 5억원 이하, 부부 합산 연소득이 6,000만원 이하인 경우에는 LTV 60%를 적용해줄 예정이다. 단 실수요자의 내 집 마련을 위한 디딤돌대출·보금자리론의 LTV 규제 비율은 최대 70%를 유지한다. 조정대상지역의 강화된 대출규제는 다음달 2일부터 본격 시행된다. 이에 따라 다음달 1일까지 조정대상지역 내 주택과 관련해 주택담보대출 계약을 맺은 사람은 LTV 60%를 적용받을 수 있지만 다음달 2일 이후 신규 계약 건에 대해서는 LTV가 축소 적용된다.

조정대상지역 내 1주택 세대의 주택담보대출 시 실수요 요건도 강화된다. 현재는 기존 주택을 2년 내에 처분하는 조건으로 주택담보대출을 받을 수 있다. 하지만 앞으로는 2년 내 기존 주택 처분 및 신규 주택 전입이 반드시 이뤄져야 한다. 이 기준을 충족하지 못하면 주택담보대출을 받을 수 없도록 했다.

◇ 조정지역 추가 지정한다, 계속되는 대책 예고=정부는 이번에 5개 지역을 신규로 조정대상지역에 넣으면서 시장 불안이 나타나는 지역은 어디든 즉각 규제하겠다고 경고했다. 또 현재 조정대상지역에 편입된 용인 수지·기흥구, 성남 수정구, 구리시 등도 앞으로 급등세가 이어지면 투기과열지구로 상향 조치하겠다고 설명했다.

정부가 주시하는 지역은 대전 서구·유성구와 인천 연수구 등 개발 호재가 부각되는 곳이다. 대전 서구와 유성구의 아파트 매매가격은 지난해 8월부터 전월까지 매월 1%대 상승률을 나타내고 있다. 이 기간에 서울이 평균 0.5%의 상승률을 나타낸 것과 비교하면 2배가량 높은 셈이다. 인천 연수구의 경우 지난해 12월 0.83% 오른 데 이어 지난달에는 0.48% 상승했다. 지난해 8월 GTX-B노선 예비타당성조사가 통과되면서 개발 호재로 관심도가 높아졌기 때문이다.

김흥진 주택정책관은 이와 관련해 “수도권뿐 아니라 지방 광역시도 집값을 면밀히 모니터링하고 있다”며 “대전 서구·유성구 등의 가격 상승률이 높게 나오고 있는데 엄중하게 지켜보고 필요한 조치를 취하겠다”고 언급했다./강동효기자 kdhyo@sedaily.com