“전세시장이 안정될 요인은 찾기 어렵습니다.”(함영진 직방 빅데이터랩장)
“올 가을을 기점으로 구조적인 전세난으로 전환할 수 있습니다.”(박원갑 KB수석전문위원)
서울경제가 전문가들을 대상으로 추석 이후 부동산 시장 전망을 진단한 결과 임대차 3법 등 각종 정책 영향으로 최소한 전세난이 내년 초까지 지속될 것으로 전망됐다. 매매시장은 ‘패닉 바잉(공황구매)’이 진정되면서 신고가와 급매가 혼조되는 가운데 강보합을 전망하는 의견이 우세했다.
◇ 전세가 상승, 지금까진 예고편=함영진 직방 빅데이터랩장은 “갭투자 매물 감소나 주택임대사업자 폐지, 임대차 3법에 따른 갱신청구 확대는 전세 공급을 줄이는 요인이고, 분양을 노린 무주택 자격 유지 선호는 전세 수요를 늘리는 요인”이라며 “전세 가격 안정 요인보다 가격 상승 요인이 더 많은데다 내년에도 입주 물량도 많지가 않아 올 가을은 물론 적어도 내년까지는 전세 시장 강세가 이어질 것”이라고 전망했다.
임병철 부동산114 수석연구원도 “가을 이사철이 지나고 겨울이 되면 비수기로 접어들면서 전셋값이 안정 되는 게 통상적 흐름이지만, 올해의 경우 비수기로 수요가 없는 7~8월에도 공급 부족으로 가격이 올랐다”며 “전세 공급이 단기간에 늘어날 수는 없기 때문에 가을 이사철을 지나 겨울 비수기까지 상승할 것”이라고 봤다. 그는 “특히 계약갱신 청구권으로 2년이 지난 전세물건도 시장에 나오지 않을 수 있고, 당장 내년 7월에 시작하는 사전 청약을 노린 눌러앉기 수요로도 전세가 나오지 않을 수 있다”며 “날씨가 추워지면 코로나 우려로 집을 보고 보여주는 활동마저 위축될 수 있다는 점을 고려하면 전셋값 불안은 겨울을 지나 내년까지 이어질 수 있다”고 우려했다.
윤주선 홍익대 건축도시대학원 교수도 “현재 전셋값이 오르는 핵심요인은 전세 물량이 없기 때문”이라며 “공급은 적은데 추석 이후 이사철을 맞아 전세를 구하려는 수요가 본격적으로 움직이면 가격 상승이 오히려 본격화할 수 있다”고 전망했다.
일각에서는 지금의 전세난이 일시적인 현상에 그치지 않고 시장의 새로운 ‘뉴 노멀’로 자리잡을 가능성을 우려하고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “임대차 3법이 찻잔 속의 태풍으로 그칠지, 아니면 지속적으로 시장의 공급과 수요에 영향을 미칠지, 전세 매물이 부족한 현상이 어느정도 지속될지가 핵심”이라며 “이같은 요인에 따라 전세난이 구조화될 수 있고, 올 가을이 일종의 분수령이 될 것”이라고 진단했다.
◇서울·수도권 “중저가 매물은 계속 오른다”=매매 시장의 경우 서울 지역도 보합세를 전망하는 전문가들이 많았다. 임 수석연구위원은 “매물 잠김이 지속되고 있는 와중에 실수요 중심으로 신고가 거래가 되고 있다”며 “이 같은 모습은 가을 이사철까지는 이어질 것”이라고 봤다.
김덕례 주택산업연구원 주택정책 연구실장은 “현재 규제로 인해 조정을 받는 양상”이라며 “그동안 패닉 바잉은 공급 요인에 더해 집값 상승 폭이 컸기 때문에 일어난 영향이 있는데, 요새는 상승 폭이 줄어드니까 구매 수요도 덜 조급해질 것”이라고 봤다. 다만 “정부 입장에서는 전체 지표를 보고 상승세 둔화라고 이야기할 수도 있지만 세부적으로 보면 다 제각각의 양상을 보이고 있다”고 말했다.
실제 서울 내에서도 중저가 아파트의 경우 상승을 이어갈 것이라는 전망도 많았다. 박 수석 전문위원은 “거래량은 주택 매매심리를 보여주는 신호로 거래량이 받쳐주지 못하면 가격이 오르기 힘들다”며 “현재 거래가 급감하고 있기 때문에 서울 전체로는 가격이 횡보할 것으로 보인다”고 전망했다. 이어 “다만 초고가 주택 시장은 보합세를 보일 테지만 규제가 상대적으로 덜한 중저가 주택의 경우 수요가 받쳐줘 강보합세를 보일 것”이라고 했다.
안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “현재 집값이 과도하다는 생각에 수요자들이 관망하는 분위기가 이어질 것”이라면서도 “그럼에도 매물이 쉽게 나오지 않는다는 점을 고려하면 강남 재건축도 하락까지는 가기 어려울 것이고, 상대적으로 저렴한 서울 외곽지역 상승세도 현 수준대로 비교적 높게 나타날 것”이라고 했다.
◇다주택자 매물 시장에 나올까, 전문가들도 ‘분분’ =지방의 경우 수급에 따라 시장 양상이 다양화 될 것이란 전망이 우세했다. 함 랩장은 “예전처럼 일종의 풍선효과를 기대하기는 어렵다. 지역에 따른 양극화는 여전할 것”이라며 “세종시, 대전, 울산 등은 입주 물량이 많은 지역은 불안한 양상을 보이고 나머지는 안정될 것”이라고 말했다.
매매 시장의 변수로는 코로나로 인한 거래 침체, 다주택자 매물 등장 등이 꼽혔다. 임 수석연구위원은 “내년 6월 양도세 중과 유예기간에 앞서 연말부터 일찌감치 다주택자 매물이 나올 수 있다”며 “이때 매물이 시장에서 소화가 되지 않을 경우 보합세를 보이는 서울 집값이 하락 전환하는 요인이 될 수 있다”고 전망했다.
다만 안 부장의 경우 “시장에서는 다주택자 급매를 기다리는 분위기지만, 실제 다주택자들은 오히려 양도세 때문에 팔기를 꺼려하는 분위기”라고 매물 증가 가능성을 높게 보지 않았다. 그는 “다주택자들은 월세 전환을 하든 다른 수익을 낼 방법을 찾지 당장 세금 물어가며 팔겠다는 생각을 하는 경우는 드문 것 같다“고 덧붙였다.
혼란스런 정책부터 정리해줘야 한다는 지적도 있다. 윤 교수는 “7·10 대책 이후 세금 관계가 복잡해서 수요든 매도든 관망세를 부치기는 요인이 되고 있다”며 “이는 추후 시장의 혼란과 갈등을 낳을 수 있는 잠재요인인 만큼 (정부가) 정리하려는 노력이 필요하다”고 강조했다. /김흥록·박윤선·진동영기자 rok@sedaily.com
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