올 들어 서울에서 고가 아파트보다 서민들이 주로 사는 저렴한 아파트의 가격이 더 가파르게 오른 것으로 나타났다. 지난해 12·16대책을 기점으로 잇따른 부동산대책이 나왔지만 서울 중저가 수요층인 30대들의 ‘패닉바잉(공황구매)’을 잡지 못한 영향이다.
11일 KB주택가격동향에 따르면 서울의 1분위 아파트 평균 매매가격은 지난 1월 3억7,467만원에서 지난달 4억4,892만원으로 20% 상승했다. 같은 기간 2분위 아파트 역시 5억8,954만원에서 7억1,301만원으로 21% 뛰어올랐다. 아파트 분위별 가격은 가격 기준 하위 20%를 1분위, 상위 20%를 5분위로 두고 구간별 평균 가격을 의미한다.
저가 아파트의 가격 상승률이 20%를 넘긴 것과는 달리 같은 기간 서울의 최고가 아파트 그룹인 5분위 가격은 17억8,446만원에서 19억1,267만원으로 7% 상승하는 데 그쳤다. 서울 집값 상승이 4억~7억원 사이의 중저가 아파트에 집중된 것이다.
서울의 중저가 아파트 상승세는 고가 아파트 위주로 오르는 다른 지역의 시장 추이와는 뚜렷한 차이를 보이고 있다. 전국 기준으로 보면 상위 20%(5분위) 아파트가 같은 기간 20% 상승한 반면 1분위와 2분위 아파트는 각각 1%, 5% 상승하는 데 그쳤다. 경기 지역만 보더라도 4분위와 5분위 아파트가 21%씩 상승할 동안 1분위 아파트는 4% 올랐다. 서울을 제외한 대다수 지역에서는 이른바 ‘대장주’ 아파트들이 상승을 주도했지만 서울에서만 저렴한 아파트들이 오른 셈이다.
시장에서는 정부의 잇따른 부동산대책이 오히려 중저가 아파트 수요를 끌어올렸다는 분석을 내놓고 있다. 정부는 지난해 12·16대책에서 9억원을 초과하는 아파트의 경우 초과분의 주택담보인정비율(LTV)을 20%로 제한했다. 동시에 15억원 초과 주택은 아예 주택담보대출을 제한했다. 시장에서는 이 같은 대출 제한선을 일종의 주택 가격 허들로 인식해 9억원 이하 6억~7억원대 아파트들이 9억원으로 키높이하는 현상이 나타났다. 서울 아파트가 상향 평준화됐다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “서울 아파트 가격이 12·16대책을 기점으로 상향 평준화되는 현상이 나타나고 있다”며 “(구매력이 상대적으로 약한) 30대의 패닉바잉이 서울 수요를 주도하면서 중저가 아파트가 몰린 서울 강북지역이 선전하고 강남지역이 덜 오르는 것”이라고 설명했다.
이 같은 추세에 따라 아파트 가격 양극화 현상이 서울에서는 오히려 완화되는 역설도 나타났다. KB국민은행에서 조사한 전국 아파트 가격 5분위 배율은 지난달 8.2배로 금융위기 직후인 2008년 12월(8.1배) 이후 역대 최고 수치를 기록했다. 5분위 배율은 아파트 상위 20%(5분위) 평균 가격을 하위 20%(1분위)로 나눈 값으로 배율이 높을수록 가격 격차가 심하다는 것을 의미한다. 이번 정부가 출범한 2017년 5월 이 값은 4.7배였다.
반면 서울의 아파트값 5분위 배율은 2017년 5월 4.4배에서 2018년 4월 5.1배까지 올랐지만 올 들어 꾸준히 감소해 지난달에는 4.3배로 오히려 완화됐다. 고가 아파트보다 서민 아파트 가격이 더 올라 양극화가 줄어들었다.
/김흥록기자 rok@sedaily.com
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