두더지 잡다보니 조정대상 ‘111곳’…또 두더지 나오나

정부가 부산 9곳, 대구 7곳, 광주 5곳, 울산 2곳 및 파주·천안·전주·창원·포항 등 총 37곳을 새롭게 규제지역으로 지정했다. 지난 6·17 부동산 대책 당시 수도권 전역을 묶은 데 이어 또 한 번 무더기로 부동산 규제지역을 지정한 것이다.

새롭게 규제지역으로 지정된 곳에서는 일단 관망하는 분위기이다. 사실 이번 정부의 조치는 시장의 예상 범위를 뛰어 넘은 것이다. 풍선 효과가 발생하자 부랴부랴 땜질 대응에 나섰다는 지적이 나온다. 하지만 시장에서는 벌써 풍선효과 지역을 전망하고 있을 정도다.

<어느 곳이 규제지역 묶였나>

국토교통부는 17일 주거정책심의위원회를 열고 부산 서구·동구·영도구·부산진구·금정구·북구·강서구·사상구·사하구 등 9곳과 대구 중구·동구·서구·남구·북구·달서구·달성군, 광주 동구·서구·남구·북구·광산구, 울산 중구·남구 등 4개 광역시 23개 지역을 신규 조정대상지역에 포함했다. 또 파주, 천안 동남구·서북구, 논산, 공주, 전주 완산구·덕진구, 창원 성산구, 포항 남구, 경산, 여수, 광양, 순천 등 11개 시 13개 지역도 조정대상지역으로 묶었다. 창원 의창구는 조정대상지역의 정량적 요건에 해당하지 않아 제외하는 대신 투기과열지구로 지정했다.

이번 조치에 따라 조성대상지역 36곳, 투기과열지구 1곳 등 37곳이 새롭게 규제지역이 됐다.이에 따라 전국 투기과열지구는 49곳, 조정대상지역은 111곳으로 늘어났다.

조정대상지역으로 지정되면 주택담보인정비율(LTV)이 9억 원 이하 구간은 50%, 9억 원 초과분은 30%로 제한되고 총부채상환비율(DTI)은 50%가 적용되는 등 대출 규제를 받는다. 또 양도소득세와 종합부동산세 등 부동산 관련 세금이 한층 강화되고 청약은 1순위 자격 요건이 높아지는 등 각종 규제를 받게 된다.



투기과열지구는 LTV가 9억 원 이하면 40%, 9억 원 초과는 20%가 적용되는 등 대출 규제를 비롯해 분양권 전매 제한과 같은 정비 사업 규제 등 다양한 규제를 받게 된다. 이번 ‘12·17 대책’에 따라 조정대상지역은 111곳, 투기과열지구는 49곳이 됐다. 강원과 제주를 제외하면 전국이 규제지역으로 묶이게 된 것이다.

<시장선 벌써 풍선 효과 지역 찾자>

당초 예상보다 훨씬 더 많은 지역을 규제지역으로 묶은 것은 풍선 효과를 차단하기 위한 의도로 풀이되지만 시장의 반응은 회의적이다. 전문가들은 “땜질식 뒷북 규제에 시장은 내성이 생길 대로 생긴 만큼 전국 모든 지역을 규제지역으로 묶지 않는 이상 비규제지역을 중심으로 또 풍선 효과가 계속될 가능성이 높다”고 진단했다. 실제 부동산 카페 등에는 추가 규제지역 지정 이후 풍선 효과 지역을 찾는 움직임이 부산하다.

대표적인 지역이 일산이다. 이번 주 일산동구와 일산서구의 매매가 상승률은 각각 0.75%와 0.99%로 지난주보다 상승 폭을 키웠다. 현재 일산을 넘어 탄현까지 매수세가 몰리고 있다. 이뿐만이 아니다. 지방에서도 규제지역에서 벗어난 강원도 등 외곽으로 아파트 매수세가 몰릴 것으로 분석되고 있다. 강원도의 경우 최근 들어 아파트 거래가 늘고 있다. 이처럼 시장에서는 ‘규제→풍선 효과→규제’의 악순환이 반복될 움직임이 나타나고 있다.

아울러 서울로의 유턴도 전망되고 있다. 이제 서울과 지방이 같은 규제를 적용 받게 된 셈이다.박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “추가 규제지역 지정으로 외지인의 가수요가 줄어드는 효과가 있어 단기적으로 시장이 숨 고르기에 들어갈 수 있을 것”이라면서도 “현 상황의 원인 중 하나가 전세난이고 풍선 효과는 자연스러운 자본의 쏠림이라 언제든 나타날 수 있다”고 봤다.

서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 “시장에 유동성이 풍부한 만큼 풍선 효과가 나타난 지역을 규제지역으로 지정하면 또 다른 풍선 효과가 발생할 가능성이 높다”며 “사후약방문식 규제가 아닌 규제 완화를 통한 공급 확대 등 보다 근본적인 대책이 필요하다”고 충고했다. /강동효·양지윤기자 [e-mail]