서울 동작구 흑석2구역, 영등포구 양평 13·14구역 등 8곳이 공공재개발 후보지로 선정됐다. 또 서울 서초구 신반포 19 등 7개 단지에 대한 공공재건축 사전컨설팅 결과, 용적률이 민간 재건축사업보다 평균 96%포인트 늘어나는 것으로 나타났다.
국토교통부는 이 같은 내용의 공공재개발·재건축 사업 진행사항을 14일 발표했다. 서울시와 공동으로 진행한 공공재개발의 경우, 첫 시범사업 후보지 8곳이 결정됐다. 지난해 진행한 공모에는 총 70곳이 신청했는데 도시재생지역 등 10곳을 제외하고 정비계획안이 이미 마련돼 검토·심사가 쉬운 기존 정비구역 12곳을 대상으로 심사해 최종 8곳을 선정했다. 이번에 선정된 후보지는 동작구 흑석2, 영등포구 양평13·14, 동대문구 용두 1-6과 신설1, 관악구 봉천13, 종로구 신문로 2-12, 강북구 강북 5구역이다. 후보지는 모두 역세권에 자리하고 있으며 기존 정비구역에 포함된 것이 특징이다. 하지만 사업성 부족 또는 주민 갈등으로 인해 사업이 평균 10년 이상 표류하고 있는 상황이다.
정부와 서울시는 공공재개발을 통해 사업 추진의 장애요인을 해소하고, 양질의 주택을 공급하겠다는 계획이다. 8곳 모두 공공재개발이 이뤄지면 이들 지역에 공급하는 물량은 총 4,700가구가 된다. 정부는 이들 지역의 사업 진행을 돕기 위해 용적률 상향과 도시규제 완화, 분양가상한제 적용 제외, 사업비 융자, 인허가 절차 간소화 등 각종 지원을 아끼지 않을 예정이다. 또 투기세력의 유입을 막기 위해 이들 정비구역 일대는 토지거래 허가구역으로 지정할 계획이다.
공공재건축과 관련해선 사전 컨설팅 결과를 확정해 각 조합에 통보했다. 한국토지주택공사(LH)와 한국부동산원 등이 참여한 공공정비 통합지원센터는 서울 신반포19, 망우1, 중곡, 신길13, 미성건영, 강변강서 등 7개 단지에 대해 사전컨설팅 분석을 마치고 결과를 조합에 알렸다. 지난해 사전컨설팅을 신청한 단지는 총 15곳이었는데 이 가운데 일부는 참여를 철회했고, 일부는 재건축 안전진단검사를 통과하지 못해 사전컨설팅 대상에서 빠졌다.
통합지원센터가 사전컨설팅을 한 결과, 이들 재건축 단지의 공공재건축 사업 용적률은 조합 단독사업보다 평균 96%포인트 상승하는 것으로 나타났다. 조사대상 가운데 2개 단지는 용적률이 기존보다 최대 226~258%까지 늘어나 사업성이 대폭 커지는 것으로 조사됐다. 이 경우 민간 재건축과 비교해 조합 분담금이 72~74% 줄어드는 것으로 나타났다. 반면 3개 단지는 용적률이 140~200% 정도 추가로 늘지만, 조합 분담금은 11~17% 정도 감소하는 데 그치는 것으로 평가됐다. 나머지 2개 단지는 민간 재건축 비용 등이 계산되지 않아 산출 불가 판정을 받았다.
공공재건축 통합지원센터는 이를 바탕으로 공공재건축 효과에 대한 모의분석도 내놓았다. 이 분석에 따르면 1,000가구 이상의 대규모 단지에선 분양가에 관계없이 용적률 증가로 사업성 개선 효과가 나타나는 것으로 조사됐다. 예컨대 분양가가 3.3㎡당 4,500만원인 단지를 가정하면 민간 재건축은 용적률 300%로 사업성(추정비례율)이 84.94%로 평가됐는데 공공재건축은 용적률 400%를 적용받아 사업성이 97.74%까지 증가하는 것으로 나타났다. 민간재건축의 경우, 일반분양 물량이 250가구에 그치지만 공공재건축은 360가구까지 늘어나기 때문이다. 공공재건축으로 임대공급 물량이 80가구 증가한다고 해도 일반분양 물량이 더 늘어나 사업성이 커진다는 분석이다. 공공재건축으로 용적률 500%까지 적용받으면 사업성은 112.16%까지 늘어난다는 것이 통합지원센터의 분석이다. 이는 분양가가 3.3㎡당 2,500만원인 단지를 가정해도 같은 효과가 나타나는 것으로 평가됐다. 이 경우에도 민간 재건축의 사업성은 74.97%인데 비해 공공재건축 용적률 400%를 적용 받아 사업성이 89.46%까지 증가하는 것으로 평가됐다. 공공재건축 용적률 500%까지 적용 받으면 사업성은 101.5%로 증가하게 된다.
정부는 이 같은 분석 결과를 바탕으로 재건축 조합 등을 대상으로 사전컨설팅 설명회를 열고, 토지 소유자의 10% 동의를 얻으면 선도사업 후보지로 선정하겠다는 계획이다. 이와 더불어 더 많은 재건축 조합이 공공재건축 추진 여부를 검토할 수 있도록 다음 달 2차 사전 컨설팅 공모도 시행할 계획이다.
/강동효 기자 kdhyo@sedaily.com
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