[동십자각] ‘내집 마련’ 꿈 막는 집값 정책

강동효 건설부동산부 차장

문재인 대통령이 올해 부동산 정책과 관련해 공급 확대에 중점을 두겠다는 의지를 밝혔다. ‘투기와의 전쟁’ 기조에서 벗어나 시장이 요구하는 공급 확대 의견을 받아들였다는 점에서 고무적이다. 정부는 이에 따라 설 연휴 이전에 공급 대책을 내놓을 예정인데 기왕이면 더 파격적인 내용이 담겼으면 하는 바람을 가져본다.

이번 부동산 대책에서는 공공 주택에 대한 기존의 틀을 바꿀 필요가 있다. 문 대통령은 변창흠 국토교통부 장관에게 “양과 질을 모두 만족시키는 주택을 공급해달라”고 주문했었다. 듣기에 좋은 말이지만 실상은 현실적이지 않은 주문이다. 한정된 예산에서 양과 질을 모두 충족시키라는 것은 불가능에 가깝다.

정부는 공공임대주택과 관련해 오는 2025년까지 재고 물량을 240만 가구로 늘리겠다는 목표를 세우는 등 양적 확대에 치중해 왔다. 이 같은 양적 확대 중심 정책은 다가올 포스트 코로나 시대와 전혀 맞지 않는다는 평가다. 최근 경기도 평택 고덕지구에서 신혼희망타운을 공공분양했는데 소형 평형 일부에서 미분양이 발생했다. 비슷한 시기 고덕신도시에서 중대형 평수로만 구성한 민간 분양이 이뤄졌는데 청약 경쟁률은 무려 86대 1에 달했다. 굳이 이 사례를 들지 않더라도 최근 집에서 생활하는 시간이 대폭 늘어난 까닭에 중형 평형에 대한 선호도가 높아진 것이 현실이다. 10평 남짓한 공공 주택의 수를 계속 늘리는 것보다 20~30평의 공공 주택을 확대하는 방안이 우선시돼야 한다.



공공 주택의 질을 높이면 양은 줄어들 수밖에 없다. 부족한 물량은 민간 시장을 통해 채우는 것이 옳다. 현재 민간 시장은 각종 규제 강화로 잔뜩 움츠러든 상황이다. 정비 사업에서 적정 이익을 보장하고 각종 도시 규제를 완화하면 도심 공급은 대폭 늘어날 수 있다. 이렇게 늘어난 민간 주택의 주거 비용이 부담스럽다면 정부가 이 비용을 지원하면 된다. 취약 계층은 더 질 좋은 민간 주택에서 공공 주택과 동일한 주거 비용으로 살 수 있게 된다.

주택 대출 규제도 전향적으로 살펴봐야 한다. 문 대통령의 신년 기자회견에서 대출 제한을 완화해달라는 취지의 질문이 나왔다. 질문에 주택담보인정비율(LTV) 등 금융 용어들이 나온 까닭인지 문 대통령은 “이런 전문적인 부분에 대해 답변하긴 어렵다”고 밝혔다. 하지만 청와대 국민청원만 살펴봐도 무주택자의 대출 제한을 풀어달라는 청원이 차고 넘친다. 집을 구하기 위해 한 번이라도 노력해봤다면 대출 규제가 얼마나 혹독한지 절실히 느끼게 된다. 투기과열지구 내 9억 원 이상 분양주택에 대한 집단 대출(중도금) 금지는 서울 아파트 중위값이 9억 원을 넘긴 현시점에 맞지 않아 보인다. 갑작스레 규제지역으로 지정한 뒤 LTV를 일괄 제한하는 행위도 내 집 마련의 꿈을 좌절시키고 있다. 무주택자에 대해서는 대출 규제를 대폭 완화하는 정책 전환이 필요해 보인다./[e-mail]